دولت فرمول جدید مالیات بر ساخت وساز را تصویب کرد / نیش ترمز رونق مسکن؟

فرصت امروز: هیات دولت در نشست روز چهارشنبه هفته گذشته، میزان و شیوه اخذ مالیات بر ساخت و ساز مسکن را به تصویب رساند که بر این اساس، سود حاصل از فروش هر  گونه ساخت و ساز واحدهای مسکونی از محل نخستین فروش آن، شامل ۱۵ تا ۲۵درصد مالیات می شود. به بیان دیگر، سازندگان مسکن باید بین ۱۵ تا ۲۵درصد از سود خود در نخستین فروش واحدهای نوساز را به عنوان مالیات بپردازند، درحالی که پیش از این مالیات سازندگان مسکن معادل ۱۰درصد از ارزش منطقه ای ملک تعیین شده بود.

بر اساس این مصوبه، سازندگان حقیقی اعم از انبوه سازان و خرده سازان  (بساز و بفروش ها) باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵درصد از درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند؛ همچنین سازندگان حقوقی  (شرکت های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه) ۲۵درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می دهند و شرکت های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.

در فرمول جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه های جاری ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می شود. این در حالی است که در مصوبات قبلی، مالیات این بخش به صورت ۱۰درصد از ارزش منطقه ای ملک تعیین شده بود که بر این اساس عملا امکان ارزش گذاری آن وجود نداشت اما در فرمول جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه های جاری ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می شود و از این پس مسکن سازان نیز مالیاتی در حد و اندازه سایر تولیدکنندگان پرداخت می کنند که به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی نزدیک تر است.

مالیات بر ساخت و ساز

براساس این مصوبه، هر گونه ساخت و ساز مسکن شامل ۱۵ تا ۲۵درصد مالیات از محل سود سازنده از نخستین فروش آن واحد مسکونی می شود.

به گزارش مهر، این تصویب نامه که در راستای بررسی آیین نامه های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیأت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات از سازندگان مسکن قرار می گیرد. ضمن اینکه از این پس تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای ۹۵ صادر شده باشد، مشمول مالیات بر ساخت مسکن قرار می گیرند، بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ اخذ کرده اند از شمول این تصویب نامه هیأت دولت خارج خواهند شد.

در ادامه گزارش حاضر، به قوانینی که تا امروز ناظر بر موضوع مالیات بر مسکن و معافیت از مالیات بوده اند نگاهی خواهیم انداخت.

مالیات بر انتقال ملک

همچنین براساس ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، هر گونه جابه جایی و انتقال ملک مشمول ۵درصد مالیات بر ارزش معامله می شود. اما در اجرای این قانون، فاکتورها و عوامل زیادی درگیر هستند که فاکتورهایی چون مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به کار رفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک  (مسکونی، تجاری، اداری و...)، نوع مالکیت  (مشاع یا شش دانگی) برِ خیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک و ... بخشی از این پارامترها هستند.

این قانون به دلیل آنکه ارزش معاملاتی را مشمول مالیات می داند، بسیار ناکارآمد است؛ ارزش معاملاتی به این معناست که بر اساس همین ماده از قانون مالیات های مستقیم، کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی، وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شورای شهر میانگین قیمت روز ملک در هر منطقه را تعیین کرده و براساس آن مالیات بر جابه جایی و نقل و انتقال ملک را محاسبه می کنند که بر این اساس ارزش معاملاتی یک ملک گاه تا یک چهلم قیمت واقعی آن نازل تر است، بنابراین اگر خانه ای در تهران ۲۰۰میلیون تومان ارزش داشته باشد، ارزش معاملاتی آن ممکن است ۵ میلیون تومان تعیین شود که ۵درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی، رقمی معادل ۲۵۰ هزار تومان مالیات این نقل و انتقال تعیین خواهد شد.

مالیات بر خانه های خالی

ماده ۱۶۷ مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۹۴ بر لزوم اخذ مالیات از خانه های خالی اصرار دارد. در پی ساخت بیش از نیاز واحدهای مسکونی در دهه های ۸۰ و ۹۰، در حال حاضر با معضلی به نام خانه های خالی مواجه هستیم که بر اساس اظهارات عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی، در کشور سرمایه ای معادل ۲۵۰ میلیارد دلار خانه خالی انباشته شده که ارزش افزوده ای برای اقتصاد ملی ندارد.

با این وجود و با وجود اینکه وزارت راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی باید سامانه ای طراحی کرده و براساس آن خانه های خالی کشور شناسایی شوند، این سامانه هنوز راه اندازی نشده و بعید است این قانون در سال جاری به اجرا برسد.

طبق قانون مالیات بر خانه های خالی، این واحدها در سال دوم نصف مالیات متعلقه، در سال سوم معادل کل مالیات متعلقه و در سال های چهارم و پس از آن یک و نیم برابر مالیات متعلقه به آن ملک باید مالیات بدهند. با این حال هنوز این قانون اجرایی نشده است.

معافیت های مالیاتی مسکن سازان در شهرهای کوچک

براساس مصوبه ای که اخیراً هیأت دولت در خصوص مالیات بر ساخت و ساز به تصویب رسانده، ساخت و ساز واحد مسکونی در شهرهای زیر ۱۰۰هزار نفر معاف از مالیات است.

معافیت مالیاتی صندوق های زمین و ساختمان

همچنین براساس ماده ۱۴۳ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی مصوب سال ۸۷، صندوق های سرمایه گذاری با درآمد ثابت از هر گونه مالیات شامل مالیات بر درآمد، مالیات بر ارزش افزوده و عوارض شهرداری معاف هستند. بنابراین هر گونه ساخت و ساز واحد مسکونی از محل صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان که بر پایه بازار سرمایه شکل می گیرند، از مالیات معاف هستند.

به نظر می رسد با توجه به واقعی شدن نرخ گذاری مالیات بر ساخت و ساز با ابلاغ مصوبه اخیر هیأت دولت مبنی بر اخذ یک چهارم از سود حاصل از فروش واحد مسکونی نوساز از سازنده به عنوان مالیات، بسیاری از سازندگان حقیقی و حقوقی به سمت ایجاد و تأسیس صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان حرکت کنند تا از شمول مالیات بر فروش واحدهای مسکونی خود خارج شوند.

معافیت مالیاتی نخستین سال خالی بودن خانه

از دیگر معافیت های مالیاتی بخش مسکن، مالیات بر خانه های خالی در نخستین سال خالی بودن ملک است که براساس قانون، مالیات این واحدها از سال دوم محاسبه می شود.

واکنش انبوه سازان و فعالان ساختمانی به مصوبه دولت

فرمول جدید در میان انبوه سازان و فعالان ساختمانی با واکنش روبه رو شد و در عین حال کارشناسان مالیاتی در پاسخ به این واکنش ها دفاعیاتی مبنی بر تصویب آیین نامه جدید نحوه دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن بر مبنای عدالت مالیاتی مطرح می کنند. این فرمول قرار است به گونه ای اعمال شود که سازندگان حقیقی در سال چهارم پس از صدور پایان کار، عملاً از پرداخت مالیات معاف شوند؛ به این معنا که شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت وفروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط بر آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

به عبارت دیگر سازندگان حقیقی فقط در سه سال اول بعد از صدور پایان کار مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند؛ یعنی هر نوع سازنده ای غیر  از شرکت های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان نخستین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. این در حالی است که سازندگان حقوقی یا شرکت های ساختمانی پس از صدور پایان کار در هر زمانی  که ساختمان نوساز خود را به فروش برسانند، باید معادل یک چهارم از سود خود را به عنوان مالیات بر ساخت و فروش مسکن به دولت پرداخت کنند.

شرکت های ساختمانی و سرمایه گذاران در بازار عرضه مسکن در واکنش به این بخش از فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت وساز عنوان می کنند: معافیت بساز و بفروش ها از مالیات در سال چهارم پس  از صدور پایان کار می تواند منجر به تشویق بسازوبفروش ها به احتکار واحدهای ساخته شده شود.

به این معنی که این نوع معافیت انگیزه کافی برای این گروه از سازندگان برای خودداری از فروش واحدهای آماده عرضه به بازار مسکن دست کم تا سه سال اول بعد از پایان کار محسوب می شود؛ ضمن اینکه به اعتقاد آنها این موضوع از سوی دیگر به زیان «حرفه ای سازی» در بازار مسکن تمام می شود؛ چرا که به جای معافیت شرکت های ساختمانی که به صورت حرفه ای اقدام به ساخت وساز می کنند و ترجیح می دهند در کوتاه ترین زمان ممکن برای شروع پروژه های جدید ساختمانی واحدهای آماده شده را به بازار عرضه کنند، معافیت سه ساله برای بسازوبفروش ها و افراد عادی و غیر حرفه ای در نظر گرفته شده است.

این در حالی است که شرکت های ساختمانی و حرفه ای سازهای مسکن از همان سال اول فروش ساختمان مشمول پرداخت مالیات به دولت با فرمول جدید هستند.

اثر منفی مصوبه دولت بر رونق ساخت وساز

انتقاد دومی که فعالان ساختمانی به فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت مسکن و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز وارد می کنند به «اثر منفی مالیات جدید بر رونق ساخت وساز» برمی گردد؛ به اعتقاد آنها این مالیات نه تنها در مسیر ورود بازار مسکن به خصوص بازار ساخت و ساز به فاز رونق مانع ایجاد می کند بلکه می تواند موجب دامن زدن دوباره به شرایط رکودی حاکم بر این بازار شود. فعالان بازار ساخت مسکن می گویند هم اکنون که بازار مسکن از رکود خارج شده و آماده ورود به فاز رونق است، دریافت یک چهارم از سود ساخت وساز از سوی دولت از سازندگان تحت  عنوان مالیات می تواند انگیزه ورود به بازار عرضه را در میان سازندگان به شدت کاهش دهد.

در مقابل این واکنش سازنده ها به فرمول جدید مالیات بر ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز، کارشناسان مالیاتی معتقدند تا زمان حاضر فعالان ساختمانی برای تولید مسکن مالیاتی به مراتب کمتر از سایر تولیدکنندگان در سایر بخش های اقتصادی پرداخت می کردند و این در حالی است که با به روز شدن قانون دریافت مالیات از سازندگان مسکن از هم اکنون «عدالت مالیاتی» در میان صاحبان مشاغل گوناگون و تولیدکنندگان مختلف برقرار خواهد شد.

نکته دومی که کارشناسان مالیاتی در پاسخ به بخش دیگری از آنچه اشکال فرمول جدید عنوان می شود و بر آن تأکید می کنند آن است که معافیت سازندگان حقیقی از پرداخت مالیات ساخت  و فروش مسکن تا سال چهارم برای حمایت از  «سازندگان مصرفی مسکن» وضع شده است؛ به این معنی که گروهی از سازندگان هستند که برای سکونت خود در یک ساختمان اقدام به ساخت و ساز می کنند و در نتیجه سازنده ای که تا سه سال بعد از ساخت ساختمان در آن ساختمان ساکن شده باشد و در سال چهارم قصد فروش آپارتمان خود را داشته باشد، از نظر سازمان مالیاتی «سازنده مصرفی» تلقی شده و چون مصرف کننده محسوب می شود از پرداخت مالیات معاف است.

در مقابل سازنده مصرفی، سرمایه گذاران ساختمانی چون بلافاصله بعد از ساخت اقدام به فروش ساختمان می کنند (یعنی حداکثر در همان سه سال اول پس از پایان کار) باید به عنوان یک  «تولیدکننده ساختمانی» مالیات مصوب را پرداخت کنند. این نظر کارشناسان مالیاتی در شرایطی مطرح است که کارشناسان اقتصاد مسکن می گویند این شکل فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن می تواند منجر به «احتکار ساختمان های نوساز» در سه سال اول پس از صدور پایان کار شود؛ به این  صورت که سازندگان برای فرار از پرداخت مالیات آپارتمان های نوساز را در سال چهارم و بعد از آن برای بازار فروش عرضه می کنند. در حال  حاضر نزدیک به نیم میلیون واحد مسکونی در شهر تهران به  صورت خالی از سکنه نگهداری می شوند که بخشی از آنها نوساز هستند و به طور نسبی حدود یک تا دو سال از زمان تکمیل آنها گذشته است.

نکته مثبت فرمول جدید برای فعالان ساختمانی

در این فرمول جدید، دولت با هدف کمک به سازنده ها، یک امتیاز مالی برای آنها قائل شده است. در قالب این امتیاز ارزش زمین پروژه های ساختمانی در زمان فروش، به قیمت روز زمان فروش ساختمان محاسبه می شود و از درآمد حاصل از فروش کسر می شود. به این معنی که سود حاصل از فروش مسکن در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش، شامل درآمد سازنده بدون احتساب ارزش روز زمین در زمان فروش است.

پیش تر در جریان تصویب ماده 77 قانون مالیات های مستقیم پیشنهاد شده بود ارزش زمین به عنوان بخشی از قیمت تمام شده واحدهای مسکونی، براساس قیمت زمان ساخت یا قیمت زمان خرید زمین محاسبه شود اما با این امتیاز مالی، فرمول جدید محاسبه سود سازنده برای دریافت مالیات از ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز به نفع سازندگان تعدیل شد.