«فرصت امروز» اما و اگرهای تسهیلات ساخت مسکن را بررسی می کند / 3 اولویت انبوه سازان پیش از دریافت وام

وزارت راه وشهرسازی دولت یازدهم در حالی به ماه های پایانی فعالیت خود نزدیک می شود که هنوز با یک معادله بسیار مهم حل نشده دست به گریبان است؛ معادله ای که پیدا کردن راه حل آن می تواند حرکت اقتصاد ایران به سمت رونق دوباره را سرعت ببخشد و بی جواب ماندنش سرعت این حرکت را به شکلی جدی کند خواهد کرد.

رکود بازار مسکن که از سال های ابتدایی دهه 90 آغاز شده با وجود تمام ضربه هایی که با سیاست های حمایتی دولت از فعالان بازار خورده، هنوز به حیات خود ادامه  می دهد و این موضوع باعث شده بسیاری همچنان آینده صنعت ساختمان در ایران را مبهم ببینند.

هرچند افزایش قابل توجه گزینه ها در عرصه وام خرید مسکن و رسیدن رقم وام به 60، 80 و 160میلیون تومان در کلانشهرها باعث شده قدرت خرید اقشار مختلف جامعه تحولات مثبت جدی را تجربه کند اما هنوز این تغییر نتوانسته تأثیر خود را در سطح کلان نشان دهد. با وجود آنکه آمارهای جدید خریدوفروش در بازار مسکن ایران نشان از آن دارد که تعداد واحدهای معامله شده افزایش یافته اما هنوز این درصد با آنچه برای خروج از رکود نیاز است فاصله ای جدی را نشان می دهد.

تداوم این فضا باعث شده دولت گزینه های خود در حمایت از عرضه مسکن را نیز تنوع بخشد و از این رو وام ساخت خانه تغییراتی جدی را تجربه کرده است. پس از آنکه چند ماه قبل بانک مسکن، وام ساخت خانه را افزایش داد و برای صنعتی سازی تا بیش از 100 میلیون تومان پیش رفت، حالا در اعلامی جدید شرایط دریافت این وام را به شکلی جزئی تر ارائه کرده و وام ساخت خانه را به تفکیک تعداد واحدهای ساخته شده و زمان بازپرداخت تعریف کرده است.

در توضیحات این بانک آمده طول دوره مشارکت مدنی برای وام ساخت بدون سپرده، بر حسب تعداد واحدهای مسکونی تعریف  شده در پروژه ساختمانی، از ۱۲ تا ۳۶ ماه قابل تنظیم است و مدت اولیه ۱۲ ماه برای قراردادهای مشارکت مدنی، برای آن دسته از ساخت و سازهایی است که حداکثر معادل پنج واحد مسکونی در پروژه ساختمانی، تعریف شده باشد.

براساس ضوابط تعیین شده برای وام ساخت انبوه سازی، مدت زمان اولیه قرارداد مشارکت مدنی برای پروژه های ۲۱ تا ۵۰ واحدی، ۵۱ تا ۱۰۰ واحدی و همچنین ۱۰۱ واحدی و بیشتر نیز، به ترتیب معادل ۲۴ ماه، ۳۰ ماه و ۳۶ ماه در نظر گرفته شده است. این به معنای آن است که انبوه ساز به تناسب تعداد واحدهای در دست ساخت باید طرح را در زمانبندی نهایی تحویل دهد و در این چارچوب وام خود را دریافت کند.

سه ضلعی رکود، هزینه ساخت و قیمت زمین

 رئیس انجمن انبوه سازان تهران معتقد است مبلغ وام در نظر گرفته شده هنوز با هزینه های ساخت خانه در کلانشهرها فاصله دارد و حتی در صورت تأمین دیگر پیش شرط ها برای ساخت خانه های جدید هنوز راهی طولانی تا مفید بودن این وام ها باقی است.

حسن محتشم در گفت وگو با «فرصت امروز» تأکید کرد: در شرایط فعلی بازار مسکن از مشکلاتی رنج می برد که بسیاری از آنها از چند سال قبل آغاز شده و هنوز بر جای خود باقی است. یکی از اصلی ترین این مشکلات رکود طولانی بازار است که باعث شده بسیاری از واحدها به فروش نروند یا با قیمتی پایین عرضه شوند.

به گفته وی در چنین شرایطی قطعاً اصلی ترین اولویت برقراری امکان دوباره خریدوفروش در سطح کلان است که می تواند سرمایه گذاری های جدید را مقرون به صرفه کند. پس از آن صحبت از دریافت وام ساخت خانه جدی تر می شود.

رئیس انجمن انبوه سازان تهران با بیان اینکه هزینه تمام شده برای واحدهای مسکونی در کلانشهرها به چند صد میلیون تومان می رسد، توضیح داد: وقتی با احتساب هزینه زمین، مصالح و خدمات، یک واحد به قیمت یک میلیارد تومان نزدیک می شود، قطعاً نمی توان انتظار داشت خانه ساز برای 100میلیون تومان واحد خود را در رهن بانک قرار دهد. بحث نرخ سود 18درصدی نیز که یکی دیگر از ابهامات این وام است در اولویت بعدی تعریف می شود و اگر وام دولت به لااقل 20درصد از قیمت تمام شده یک واحد رسید، می توان انتظار داشت با مدیریت نرخ سود، هزینه نهایی دریافت تسهیلات نیز کاهش پیدا کند.

ایرج رهبر، عضو هیأت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران نیز در گفت وگو با «فرصت امروز» به پیش نیازهای بازار مسکن پیش از دریافت تسهیلات جدید اشاره کرد و گفت: وام ساخت موضوع جدیدی نیست و از ماه ها قبل مطرح بوده، حتی نمایندگانی از بانک مسکن برای ارائه این وام به دفاتر انبوه سازان مراجعه کرده اند. اما موضوع این است که تا شرایط برای بهبود اوضاع بازار فراهم نشود، صرف این وام کارایی چندانی نخواهد داشت.

وی ادامه داد:  اصلی ترین موضوع رکود بازار است. در طول سال های گذشته تعداد زیادی از واحدها به فروش نرفته اند و این موضوع نشان می دهد یکی از اصلی ترین نیازهای امروز بازار بهبود قدرت خرید مردم است که اولویتی جدی است.

رهبر با اشاره به هزینه های ساخت واحدهای مسکونی جدید اظهار کرد: در این حوزه دو موضوع مهم مطرح است؛ یکی نرخ بالای زمین در شهرهای بزرگ است که دولت می تواند برای حمایت زمین های ارزان قیمت خود را به انبوه سازان ارائه کند و موضوع دیگر افزایش قیمت مصالح و هزینه های ساخت است که انگیزه برای سرمایه گذاری جدید را کاهش می دهد.

اگر این سه موضوع حل شوند می توان انتظار داشت وام ساخت در چارچوب توانایی خود کارایی داشته باشد.

با وجود آنکه بانک مسکن نیاز به سپرده گذاری را حل و سود 18درصدی را ارائه کرده است اما همچنان این ابهام به وجود آمده که با هزینه های ساخت بالا و حاشیه سود پایین انگیزه ای برای دریافت آن وجود نداشته باشد؛ انگیزه ای که می توان با پیگیری اولویت های انبوه سازان در کوتاه مدت آن را به وجود آورد و این وام را کاربردی کرد.

ارتباط با نویسنده: j.hashemi1992@gmail.com