ویلاسازها در مسیر خانه‌های کوچک

در سال‌هایی که نه برای سرمایه‌گذاران عرصه مسکن نایی باقی مانده تا بار دیگر آمار ساخت‌و‌ساز را بالا ببرند و نه در بین متقاضیان توانی تا خانه‌های جدید را با قیمت‌های فعلی بخرند، یک بخش از بازار مسکن نه تنها به حیات خود ادامه داده که حتی با سرعتی بسیار بیشتر از روند عادی پیشرفت داشته است، بازاری که نه تغییرات اقتصادی در آن تاثیر می‌گذارد و نه فعالانش تردیدهایی که بخش قابل توجهی از جامعه دارند به خود راه می‌دهند. در سال‌های رکودی مسکن هرچند بسیاری از گروه‌ها مستقیم و غیرمستقیم متضرر شدند، اما سازندگان خانه‌های لوکس با قدرت تاختند.

تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران فرآیندی بوده است که در طول دهه‌های گذشته هیچ‌گاه به وجود نیامده و به تناسب وضعیت ساخت‌و‌سازها و رشد جمعیت موقعیت‌های مختلفی را تجربه کرده است. براساس گزارش‌های آماری، کشور ایران با توجه به بالا بودن ‌درصد جمعیت جوانی که دارد در طول سال به بیش از یک‌میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد. این رقم حتی در سال‌های اوج ساخت‌و‌سازها نیز به طور کامل تامین نشده و در جریان چند سال انباشت این نیاز تعداد واحدهای مورد نیاز به چند‌میلیون خانه رسیده است.

در دولت‌های نهم و دهم با طرح مسکن مهر تلاش شد بخشی از این کمبود واحدها جبران شود. ساخت بیش از 2‌میلیون و 300‌هزار واحد مسکونی جدید در قالب طرح‌هایی کوتاه‌مدت هرچند در ارقام و آمار قدری اوضاع را متعادل کرد، اما در عمل تاثیر چندانی نداشت. مزیت نسبی بالای زندگی در مرکز شهر در قیاس با مناطق حومه‌ای که مسکن مهر در آنها ساخته شد از یک سو و دیر تکمیل شدن تعدادی از این واحدها به دلیل نرسیدن امکانات زیرساختی از سوی دیگر تاثیر مسکن مهر را در حد حرف باقی گذاشت تا همچنان تعداد متقاضیان از خانه‌های موجود بیشتر باشد.

این روند همیشگی اما در سال‌های گذشته با یک رکود کم سابقه همراه و باعث شده بسیاری از متقاضیان عملا وارد فضای بازار خریدوفروش نشوند. در این میان تنها بخشی که با رونق به کار خود ادامه داده و حتی در این سال‌ها نیز مشتریان خاص خود را داشته بازار خانه‌های ویلایی و مجتمع‌های لوکس بوده است؛ بازاری که اخیرا مشاور وزیر راه و شهرسازی درباره آن اعلام کرده «در سال‌های گذشته سرمایه‌گذاری مازاد در بازار مسکن در بخش‌هایی مانند ساخت واحدهای گران قیمت و تجاری داشتیم، اما در واحدهای میان قیمت و ارزان قیمت برای خانه اولی‌ها و متقاضیانی که هنوز صاحب خانه نشده‌اند، کمبود و نیاز وجود دارد.» راهبرد وزارت راه نیز در مقابل این خانه‌ها تلاش برای جذب سرمایه‌های فعال در واحدهای لوکس و تخصیص آنها به طرح‌های خانه‌های کوچک‌تر است.

محوریت خانه‌های لوکس ریشه در مدیریت شهری دارد

مناطق شمالی تهران عرصه اصلی جولان این بازار است. گفت‌و‌گوی «فرصت امروز» با چند فعال در بنگاه‌های معاملات ملکی مناطق شمالی تهران نشان می‌دهد بازار خانه‌های لوکس با قدرت به حیات خود ادامه می‌دهند. در مناطقی مانند فرمانیه تهران از فروش خانه‌های لوکس ویلایی گرفته تا مجتمع‌های مسکونی چندطبقه‌ای که متراژی بالای 200متر دارند در حجمی گسترده به فروش گذاشته شده‌اند. در کنار آن اما شاید اصلی‌ترین حوزه فعال در این بخش زمین‌های بزرگ ویلایی باشد که در آن امکان ساخت‌و‌سازهای جدید وجود دارد. این زمین‌ها که بعضا قیمت آنها به بیش از 20‌میلیون تومان در هر متر می‌رسد در صورت دریافت مجوزهای لازم برای ساخت، در فاصله‌ای کوتاه به فروش می‌رسند.

یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است هرچند تصمیم‌گیری و سرمایه‌گذاری در بازارهای لوکس مربوط به دولت نمی‌شود و شرایط بازار آن را تعیین می‌کند اما برنامه‌ریزی یک طرح بلند‌مدت برای سامان دادن به خانه‌های با متراژ متوسط و البته استانداردهای بالا می‌تواند محوریت این بازار را کنترل کند.

ابوالحسن میرعمادی در گفت‌و‌گو با «فرصت‌امروز» با اشاره به افزایش ساخت‌و‌سازها در مناطق شمالی تهران، تاکید کرد: محوریت خانه‌های لوکس ریشه در مدیریت شهری دارد. وقتی ما برای محیط‌هایی که در آن خانه‌های دو تا سه طبقه قرار داشت مجوز ساختمان‌هایی چند ده طبقه را صادر کردیم دیگر فضا برای زندگی ساکنان ابتدایی باقی نمی‌ماند و آخرین خانه‌های باقی مانده نیز مجبور می‌شوند خانه‌های خود را به دلال‌ها و خانه‌سازان تسلیم کنند.

به گفته وی این بازار با توجه به نیاز و شرایطی که دارد قطعا به حیات خود ادامه خواهد داد. وزارت راه می‌تواند در کنار این بازار با طراحی یک نقشه چند ساله بلند‌مدت تامین خانه‌های مربوط به اقشار متوسط و پایین جامعه را بر عهده بگیرد و برای آن طرح‌ریزی کند. در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت بخشی از سرمایه‌های موجود در خانه‌های لوکس به بازار خانه‌های معمولی راه پیدا کند.

هرچند هنوز نقشه وزارت راه و شهرسازی برای مدیریت این عرصه مشخص نشده، اما شاید راهبردی شبیه به این در دستور کار باشد. راهبردی که گام اول آن کاهش نفوذ سفته بازان در بازار مسکن بوده و در گام دوم این هدف دنبال می‌شود که با بالا بردن جذابیت بازارهای میانه شرایط جذاب بازارهای لوکس به این بخش نیز سرایت کند؛ سخنی که فعلا در حد گمانه‌زنی‌ است و باید دید آیا فعالان خیابان‌های شمالی تهران پا به مناطق مرکزی می‌گذارند یا هنوز باد از شمال بر بازار خانه‌های لوکس می‌وزد.