وقتی بورس در مقابل بنگاه‌ها قد علم می‌کند

برخی می‌گویند راه را بر دلالان و سفته‌بازان می‌بندد و برخی معتقدند خود به عرصه‌ای جدید برای افزایش قیمت بدل می‌شود. عده‌ای ورودش به بخش مسکن را باعث دوگانه شدن حباب‌های قیمتی در دو عرصه مهم اقتصادی می‌دانند و عده‌ای دیگر این اتفاق را راهی برای نفس کشیدن بازارهای مالی عنوان می‌کنند؛ طرحی که ماه‌هاست در حد گمانه‌زنی و استدلال باقی مانده اما احتمال این وجود دارد در آینده‌ای نه‌چندان دور لااقل در قالبی محدود به میز مجریان قانون راه پیدا کند. 

خبر ابتدایی بسیار کوتاه و بی‌حاشیه بود. احتمال ورود بورس کالا به عرصه مسکن و شکل گرفتن بورس مسکن پس از سال‌ها گمانه‌زنی. مدیرعامل بورس کالا اعلام کرد طرح جدید این سازمان که این بار کالای غیرمنقولی مانند مسکن را شامل می‌شود در آینده‌ای نزدیک کار خود را آغاز خواهد کرد، طرحی که همان‌طور که از قبل نیز پیش‌بینی می‌شد بانیان گذشته بازار یعنی بنگاه‌های معاملات ملکی را بیش از دیگران آشفته کرد.

هرچند در حال حاضر بحث بورس مسکن در حد ورود به خریدوفروش واحدهای دولتی و بنیادهای عمومی خلاصه می‌شود و البته صرف اجرایی شدن این طرح نیز زمانی طولانی خواهد برد اما بخشی از بازار از هم‌اکنون تکلیف خود را روشن کرده، بخشی که شاید به ساختار سنتی بازار مسکن تعلق دارد و با آمدن ابزارهای جدید مالی به آن چندان موافق نیست.

برخلاف تجربه سال‌های گذشته بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته جهان که امروز در آنها شرکت‌های بزرگی که به شکل تخصصی به کار ساخت و توزیع مسکن می‌پردازند فعالند، در ایران هنوز معاملات مسکن به شکلی کاملاً سنتی در جریان است. واحدهای صنفی معاملات ملکی مسکن با نوشتن توافقاتی دوطرفه و دریافت حق کمیسیون محوریت بازار را در اختیار دارند و در این حوزه یا شرکت‌های بزرگ اقتصادی ورود نکرده‌اند یا به دلیل برخی خلاف‌ها در ذهن جامعه هرگز جایگاهی قابل اتکا پیدا نکرده‌اند.

جدای از نیاز به عرصه‌های جدید معاملاتی در مسکن، یکی دیگر از مسائلی که بارها از سوی مسئولان وزارت راه و شهرسازی مورد تأکید قرار گرفته لزوم محدود کردن فعالیت‌های دلالی در سطوح مختلف بازار مسکن بوده است و در این بین شاید دادن فضا به یک بازار رسمی مانند بورس کالا می‌تواند برخی از این نگرانی‌ها را برطرف کند. البته این ورود بی‌هزینه نیست. ساختار بورس ایران که در طول سال‌های گذشته بارها شکلی حبابی پیدا کرده باعث به وجود آمدن این نگرانی شده که در صورت ورود به بخش مسکن و رونق گرفتن دوباره بازار، باز شکلی حبابی پیدا کند و با خود قیمت مسکن را نیز بالا ببرد. موضوعی که رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز بر آن صحه گذاشته و به ایسنا گفته است: «این کار بورس نه‌تنها کنترل قیمت حوزه مسکن را ایجاد نمی‌کند بلکه باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود و حوزه سوداگری را در این بخش تشویق می‌کند».

بورس مسکن نیاز به زمان دارد

یک کارشناس بازار سرمایه معتقد است با توجه به شرایطی که بازار مسکن ایران در طول سال‌های گذشته داشته، شاید بورس مسکن بتواند به شفاف کردن اطلاعات و معاملات در آن کمک ویژه‌ای کند، هرچند فراهم نکردن مقدمات لازم آن احتمال اثرات منفی را نیز به وجود می‌آورد. مرتضی دلخوش در گفت‌وگو با «فرصت امروز» تأکید کرد: طرحی کلان مانند بورس مسکن نیاز به برنامه‌ریزی دقیق و زمان‌بندی مناسب برای دریافت نتایج دارد. بازارهای سرمایه، بازارهایی هستند که هر نوع معامله‌ای در آنها با شفافیت انجام می‌شود و امکان پیگیری قانونی در آنها وجود دارد، از این رو اگر دولت بخواهد دست دلالان را از بازار کوتاه کند شاید بتوان روی بورس مسکن حساب ویژه‌ای کرد.

وی ادامه داد: البته این به هیچ عنوان نافی نقش بنگاه‌ها یا عملکرد آنها نیست. عملکرد این واحدها در طول سال‌های گذشته در ثبت اطلاعات واحدها و نظم دادن به بازار این را نشان می‌دهد، در شرایط امروز می‌بینیم که بازار مسکن تنها در شرایطی خاص ظرفیت فضای سفته‌بازی را دارد و در شرایط فعلی به هیچ عنوان چنین امکانی در بازار قابل رصد نیست. اما بورس در دل خود ظرفیت نظارت بر دلالی را دارد که البته این امر در صورت تحقق پیش‌نیازها اجرایی خواهد شد.

جدای از نگاه‌ کارشناسان عرصه مسکن شاید فعالان این بخش نیز نگرانی‌های خاص خود را داشته باشند. ایمان معصومی، فعال صنعت ساختمان در گفت‌وگو با «فرصت امروز» به خطر افزایش حبابی قیمت‌ مسکن در جریان تغییرات شاخص اشاره کرده و معتقد است اگر ظرفیت کافی برای راه‌اندازی بورس مسکن ایجاد نشود شاید کار برای حفظ ثبات قیمتی دشوار شود.

به گفته وی، ارتباط شکل گرفته بین سرمایه‌گذاران بخش ساختمان و بنگاه‌های معاملات ملکی در سال‌های گذشته توانسته بخشی از دغدغه‌های نظم‌دهی به بازار را رفع کند و صدور کد معاملات مسکن نیز در این موضوع نقشی مهم ایفا کرده است. معصومی درباره نگرانی‌ها از باقی ماندن بدنه دلالی در بازارهای سنتی خرید و فروش مسکن نیز گفت: دلال‌بازی در بازار مسکن نه از سوی فعالان این بخش که از سوی افرادی انجام می‌شود که در دوره رونق پول خود را به این بخش وارد می‌کنند و می‌خواهند در کوتاه‌ترین زمان ممکن با حداکثر سود از این بخش خارج شوند. چنین رویکردی است که قیمت‌ها را افزایش می‌دهد، در غیر‌این صورت وقتی کار از سوی سرمایه‌گذاران اصلی پیگیری شود قطعاً خطر ورود دلا‌ل‌ها نیز به‌شدت کاهش پیدا می‌کند.

این صحبت‌های متفاوت به‌خوبی نشان می‌دهد که بورس مسکن هنوز نتوانسته خود را حتی برای فعالان در این عرصه معرفی کند؛ طرحی کلان که اگر در ماه‌های آینده ساختاری مطلوب پیدا کرده و از سوی خریداران و فروشندگان با اقبال روبه‌رو شود می‌تواند بازارهای سنتی را گوشه‌گیر کند و اگر مقدمات لازم را طی نکند خود به بستری جدید برای ایجاد مشکلاتی نو در بخش ساختمان بدل خواهد شد.