نوسازی بافت‌های فرسوده نا‌امید از بانک‌ها

دولت یازدهم نیز به سال پایانی خود نزدیک می‌شود و به نظر می‌رسد هنوز پیدا کردن چاره‌ای جدی برای برخی معضلات و سوالات بزرگ پیش‌روی بازار مسکن نیاز به زمانی طولانی دارد، زمانی‌که مشخص نیست آیا می‌توان به رفع برخی از آنها امید داشت یا همچنان کار به روال سال‌های گذشته ادامه خواهد داشت.

بحث خانه‌دار کردن اقشار کم درآمد جامعه که در طول تمام دهه‌های گذشته به‌عنوان یکی از اهداف اصلی و کلان اقتصادی دولت‌های مختلف مطرح بوده و ادامه داشته است، هنوز به‌عنوان مسئله‌ای جدی، سیاست‌های کلان دولت‌ها در کشور را تحت‌الشعاع خود قرار داده و هریک از وزرای راه و شهرسازی به نسبت شرایط و برنامه‌های کلان‌شان سعی کرده‌اند راه‌حل‌های جداگانه‌ای برای این موضوع پیدا کنند.

افزایش قابل توجه قیمت خانه در طول سال‌های گذشته اما باعث شده برنامه‌ریزی برای خانه‌دار کردن اقشار مختلف مردم شکلی گسترده‌تر به خود بگیرد و حتی گروهی از طبقات متوسط نیز برای خانه‌دار شدن به تسهیلاتی جدید دل ببندند. این موضوع باعث شده به نسبت تنوع اقشاری که به منابع مالی جدید احتیاج دارند، وزارت راه و شهرسازی نیز برنامه‌ریزی‌های متفاوتی به کار بندد؛ برنامه‌هایی که از ارائه وام‌های جدید خرید خانه آغاز شده و به استفاده دوباره از ظرفیت بافت‌های فرسوده شهری می‌رسد.

براساس آمارهای رسمی وزارت راه، چند میلیون خانوار شهری ایرانی در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند و از این رو برای بهبود اوضاع سکونتی آنها شاید استفاده از ظرفیت‌های موجود بافت‌های فرسوده بهترین گزینه باشد. به دنبال این ارزیابی‌ها بود که وزارت راه با همکاری شورای پول و اعتبار با پیگیری طرح‌های مربوط به این حوزه ابتدا مبلغ وام نوسازی بافت‌های فرسوده را افزایش داد و سپس بانک‌های عامل چندگانه‌ای را به ارائه این تسهیلات گمارد؛ موضوعی که هرچند با تأکید مسئولان دولتی همراه شد اما ارزیابی عملکرد بانک‌ها در این باره نشان از عدم استقبال آنها و البته نبود منابع مالی لازم برای ارائه تسهیلات دارد. موضوعی که نه‌تنها اجرایی شدن طرح نوسازی بافت‌های فرسوده را با اما و اگر روبه‌رو می‌کند، که حتی اجرایی بودن دیگر برنامه‌های وزارت راه برای بهبود اوضاع بازار را نیز با سوالاتی بی‌پاسخ مواجه می‌سازد.

مشارکت مردم بهترین گزینه برای بافت‌های فرسوده

یک کارشناس بازار مسکن معتقد است تا زمانی‌که سیاست‌های کلان اقتصادی بانک‌ها و نحوه طراحی سود بازپرداخت وام‌ها اصلاح نشود، بعید است تسهیلات این چنینی تأثیری جدی روی اصلاح و نوسازی بافت‌های فرسوده بگذارد.

شهریار شقاقی در گفت‌وگو با «فرصت امروز»، عنوان می‌کند: سیاست فعلی در نوسازی بافت‌های فرسوده به‌گونه‌ای است که برای ساخت واحدهای جدید معمولاً اجازه ساخت بلندمرتبه نمی‌دهند و از این رو برای بسیاری از سرمایه‌گذاران صرفه اقتصادی ندارد که برای یک واحد چهار طبقه‌ای با متراژ کم، اقدام به دریافت وامی کنند که سودی بسیار بالا دارد.

وی با بیان اینکه مشارکت مردم در نوسازی بافت‌های فرسوده امری قابل تأمل به نظر می‌رسد، تصریح می‌کند: در وهله اول دولت می‌تواند از توان ساکنان بافت‌های فرسوده استفاده کند و بخشی از منابع مالی مربوط به نوسازی را از طریق آنها تأمین کند. از سوی دیگر با انتشار اوراق مشارکت با سودی مناسب، می‌توان افرادی را که ساکن بافت‌های فرسوده نیستند نیز به سرمایه‌گذاری در این حوزه جذب و از این طریق مردم را وارد طرح کلان نوسازی بافت‌های فرسوده کرد.

این کارشناس بازار مسکن از امکان پیگیری طرح‌های انتفاعی دولت در بافت‌های فرسوده نیز سخن می‌گوید: ساخت این طرح‌ها و درآمدزایی از آنها نیز می‌تواند دست دولت را در افزایش سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده باز کند. کنار هم قرار دادن این سیاست‌ها و ایجاد تغییر در سیاست‌های بانک‌ها می‌تواند قدری اوضاع اجرایی این طرح را بهبود بخشد.

مرتضی دلخوش، کارشناس بازارهای بانکی نیز در گفت‌وگو با «فرصت امروز» به امکان متنوع‌سازی منابع مالی دولت در حمایت از بازارهای زیرساختی اشاره می‌کند و می‌گوید: در طول سال‌های گذشته با توجه به محوریت بانک‌ها در نظام تأمین مالی ایران، بخش قابل توجهی از بار اقتصادی کشور به روی دوش این بخش افتاده و همین رویه باعث شده در ایام پس از لغو تحریم‌ها نیز بخش زیادی از اهداف تأمین مالی بر عهده آنها باشد.

به گفته وی، هرچند می‌توان با افزایش حمایت از منابع مالی بانک‌ها و البته اخذ تصمیم‌های قطعی از سوی آنها بخشی از مشکلات مربوط به این حوزه را حل کرد اما آنچه در بلندمدت کمک بیشتری به بازارهای کلان خواهد کرد استفاده از دیگر بخش‌ها مانند بازار سرمایه است.

دلخوش تأکید می‌کند: همانطور که در دولت یازدهم نیز استفاده از بخشی از توان بازار سرمایه برای حضور در بازار مسکن مورد توجه قرار گرفته، در صورتی که اوضاع بازار سرمایه بهبودی نسبی پیدا کرده و سودآوری در آن بر قرار شود، می‌توان انتظار داشت بخشی از بار مالی تأمین منابع مالی این بخش از سوی بورس حل شود، هرچند قطعاً این دو نهاد در کنار یکدیگر توانایی عملکردی قابل اتکا خواهند داشت.

آماده شدن بازار مسکن برای خروج از دوران رکود طولانی مدت و تلاش فعالان بازار و مسئولان دولتی برای سرعت گرفتن این فرآیند در حالی فضای کلی بازار در سال جاری را تحت‌الشعاع خود قرار داده که با توجه به محدودیت منابع مالی بانک‌ها و نیاز بخش زیادی از متقاضیان بازار مسکن به حمایت‌های دولتی چگونگی حمایت از این طرح در هاله‌ای از ابهام قرار گرفته است.

هرچند بانک مسکن تعهد کرده بخش زیادی از این نیاز به حمایت را پاسخ دهد، اما فشار بر نظام بانکی کشور و نبود انگیزه بین بانک‌ها برای ورود به این عرصه، میزان تأثیرگذاری این بخش در بزرگ‌ترین بازار اقتصادی کشور را همچنان نامشخص کرده است.

* ارتباط با کارشناس: j.hashemi1992@gmail.com