نرخ اجاره تورم را هم دور زد

مرکز آمار در آخرین گزارش خود خبر از افزایش پنج درصدی نرخ اجاره بها در تهران داده است، گزارشی که نشان می‌دهد باوجود تسلیم شدن بسیاری از شاخص‌های اقتصادی در مقابل کاهش مداوم نرخ تورم، مالکان تهرانی هنوز بر افزایش قیمت رهن خانه‌های خود اصرار دارند.
دولت یازدهم در طول ماه‌های گذشته توانسته با کنترل واریز پول پرفشار به اقتصاد کشور و البته انضباط مالی در بدنه دولت، نرخ تورم را تا حد زیادی کنترل کند و حتی آن را پس از مدتی طولانی بار دیگر به مرز 20‌درصد برساند.
این امر باعث شده، دولتمردان بیش از هر زمان دیگری به پایین آمدن نرخ‌ها در بخش‌های مختلف اقتصاد امیدوار شوند و در این بین مسکن با توجه به گستردگی که در سطح کشور دارد و بزرگ‌ترین حوزه عمل بخش خصوصی را تشکیل می‌دهد از اهمیتی مضاعف برخوردار است.  در کنار آن، افزایش تصاعدی قیمت خانه در سال‌های گذشته که قدرت خرید مردم را به‌شدت پایین آورده، رکودی کم‌سابقه را به بازار مسکن ایران تحمیل کرده است. رکودی که بخشی از فعالان این حوزه را مجبور کرده عطای ساخت خانه‌های جدید را به لقایش ببخشند و سرمایه‌های خود را به جایی دیگر روانه کنند و آنها که مانده‌اند نیز خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی‌شان را به اجاره یا فروش ترجیح می‌دهند و این موضوع مساوی‌ است با مقاومت نرخ اجاره بها نسبت به کاهش قیمت‌ها در اقتصاد ایران.  هرچند طبق اعلام مرکز آمار ایران، طلسم کاهش نیافتن قیمت زمین و خانه سرانجام شکسته شده و قیمت فروش هر مترمربع زمین مسکونی در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته ۱۰.۱‌درصد کاهش یافته است اما این رقم در بازار اجاره همچنان صعودی است.
مرکز آمار اعلام کرده: «متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه‌درصد ودیعه پرداختی بابت اجاره یک‌مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملکی در شهر تهران 169774 ریال بوده که نسبت به فصل قبل هشت ‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 2/5درصد افزایش داشته است.»
این افزایش پنج درصدی در حالی اتفاق افتاده که با توجه به بروز نخستین نشانه‌ها از تحرک دوباره بازار مسکن و البته کاهش مداوم نرخ تورم در ماه‌های گذشته بسیاری پیش‌بینی پایین آمدن قیمت اجاره خانه را داشتند و این موضوع نشان از آن دارد که صاحبان خانه‌های اجاره‌ای در پایتخت در کنار تاثیرپذیری از شاخص‌های کلان اقتصادی، رویکرد قیمتی خاص خود را اعمال می‌کنند.
البته این موضوع را نمی‌توان نادیده گرفت که افزایش پنج‌درصدی اجاره بها نسبت به تورم 20‌درصدی کشور چندان رقم بزرگی به حساب نمی‌آید و اگر شاخص تورم را به‌عنوان یکی از موثرترین عوامل افزایش قیمت خانه در نظر بگیریم، این رقم نیز چندان غیر‌قابل پیش‌بینی نیست.
محدودیت بازار رهن و اجاره در ایران، بالا بودن تقاضای رهن مسکن نسبت به خرید آن به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و البته عرفی نانوشته در میان صاحبان‌خانه که به افزایش هرساله اجاره بها ختم می‌شود، عواملی است که کارشناسان مسکن آن را در تداوم افزایش نرخ اجاره بها موثر می‌دانند، هرچند با وجود ترفندهای چندگانه دولت در سال‌های گذشته هنوز بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند خانه‌های خود را خالی گذارند و با ضربه‌زدن به عرضه، تقاضا را بالا می‌برند.

صنعت اجاره را فعال کنیم
رییس سابق اتحادیه مشاوران املاك تهران معتقد است تا زمانی که «صنعت اجاره» در ایران فعال نشده و مردم خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی خود را بر اجاره دادن آن ترجیح می‌دهند، نمی‌توان به کاهش نرخ اجاره بها امیدوار بود.
مصطفی قلی خسروی در گفت‌و‌گو با «فرصت امروز» با بیان اینکه برنامه‌های گذشته دولت نتوانسته انگیزه صاحب‌خانه‌ها برای اجاره منازلشان را  تحریک کند، گفت: وقتی نوساز باقی ماندن یک واحد مسکونی از اجاره آن ارزش افزوده بیشتری به وجود می‌آورد، نمی‌توان از صاحب خانه توقع داشت به فکر مستاجر باشد. در سال‌های گذشته ترفندهای دولت برای کاهش تعداد خانه‌های خالی در شهرهای بزرگ نیز یکی پس از دیگری به در بسته خورده تا وضعیت اجاره خانه در تهران به شکل کنونی در آید.
این کار شناس مسکن به تجربه ناموفق دولت نهم در تعیین دستورالعمل افزایش اجاره‌بها نیز پرداخت و تصریح کرد: دولت نهم در سال اول اعلام کرد، افزایش اجاره باید بین هفت تا 9‌درصد باشد و این رقم را در سال بعد به 13‌درصد رساند، اما در عمل مردم کار خود را کردند. حتی طرح ملاک قرار دادن قبض‌های آب و برق نیز با ترفندهای صاحب‌خانه‌ها خنثی شد تا عملا بازار رهن و اجاره کمترین تاثیر را از این سیاست‌‌ها بگیرد.
به گفته وی میزان اجاره‌بها ارتباط مستقیمی با هزینه زندگی دارد و از آنجا که بسیاری از صاحب‌خانه‌ها هزینه زندگی خود را از طریق اجاره تامین می‌کنند، به هر میزان که تورم بالا رود، اجاره نیز صعود می‌کند.
قلی خسروی اضافه کرد: وقتی بانک مرکزی نرخ تورم را بیش از 20‌درصد اعلام کرده، افزایش پنج­‌درصدی اجاره‌بها نه تنها طبیعی است که حتی در نوع خود اتفاقی مثبت نیز به حساب می‌آید. هر چند می‌توان با ارائه مشوق‌های لازم به صاحب‌خانه‌ها و فعال کردن صنعت اجاره این رقم را به پایین‌تر از این نیز رساند.
افزایش چند برابری قیمت خانه در تهران که بسیاری از تسهیلات و کمک‌های مالی دولتی را بی‌اثر کرده، باعث شده حجم گسترده‌ای از اقشار آسیب‌پذیر مجبور به اجاره‌نشینی شوند و افزایش مداوم اجاره بها سطح رفاه بسیاری از این خانواده‌ها را با تهدید‌های جدی مواجه کرده است.
اقبال پایین مردم به مسکن مهر و سرنوشت نامعلوم طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی، نشان از آن دارد که سامان دادن به بازار اجاره در کوتاه‌مدت بسیار تاثیرگذار‌تر از طرح‌های میان‌مدت تحریک طرف تقاضا دارد، هرچند هنوز این صاحب‌خانه‌ها هستند که حرف آخر را می‌زنند.