مطالعات اقتصادی مسکن مهر

در دولت گذشته اقتصاد ایران تا حد بسیار زیادی با طرح مسکن مهر گره خورد. این گره سخت، در تصمیم دولت در سال 1387 برای ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی ارزان‌قیمت برای گروه‌های کم‌درآمد ریشه دارد. با این تصمیم بزرگ‌ترین طرح دولتی ساخت مسکن در تاریخ اقتصاد ایران رقم خورد. با انصراف نزدیک به یک سوم متقاضیان اولیه (که عمدتا خانوارهای متقاضی دهک‌های اول تا سوم بودند و قادر به تامین پیش‌پرداخت اولیه نبودند) تعداد متقاضیان به حدود یک میلیون نفر کاهش یافت، اما با عقد قراردادهای خودمالکین و سه‌جانبه انبوه‌سازی (فاقد متقاضی اولیه) تعداد واحدهای درحال ساخت در نیمه سال 1390 به حدود 6/1 میلیون واحد رسید. وعده‌های پیشین حاکی از این بود که در سال 1391 همه این واحدها آماده بهره‌برداری خواهند بود، اما در ماه‌های آخر سال 90 اعلام شد تعداد قراردادهای موجود برای ساخت مسکن مهر دو میلیون واحد است.
در این صورت قرارداد ساخت حدود یک میلیون واحد جدید در سال‌های 90 و 91 منعقد شده است. این در حالی است که در همان 6/1 میلیون واحد قبلی نیز نزدیک به یک‌سوم واحدها (عمدتا در شهرهای جدید) فاقد متقاضی ثبت نام شده بودند و نحوه فروش آنها به یکی از مسائل اصلی طرح تبدیل شد.
در مجموع با محاسبه همه هزینه‌های بخش‌خصوصی (خانوارهای متقاضی و بهره‌بردار) و بخش عمومی (اعم از هزینه‌های تامین زیربناها و مراکز خدمات عمومی و یارانه تامین زمین و یارانه تسهیلات بانکی)، هزینه ساخت هر واحد مسکن مهر حدود یک میلیارد ریال و برای تمام 3/2میلیون واحد در حال ساخت حدود بیست‌ و سه هزار میلیارد ریال یعنی نزدیک به نیمی از تولید ناخالص داخلی کشور و 7/1 برابر بودجه عمومی دولت در سال 1391 بود.
آنچه این طرح را به یک طرح مخاطره انگیز برای اقتصاد ایران تبدیل کرده، ناشی از تعهدات چند وجهی دولت نسبت به متقاضیان و سازندگان واحدهای مسکن مهر است؛ تعهداتی همچون تامین تسهیلات ساخت مسکن (200 تا 250 میلیون ریال برای هر واحد) که اعتبار بانکی مورد‌نیاز برای 2/3میلیون واحد را به حدود550هزار میلیارد ریال یعنی حدود یک‌چهارم منابع بانکی کشور می‌رساند و در پنج سال گذشته حدود 420 هزار میلیارد ریال تسهیلات پرداخت شده است. در صورتی که دولت با هر ابزاری این تسهیلات را از منابع بانکی تامین و پرداخت کند، نیاز سایر بخش‌های تولیدی به نقدینگی و تسهیلات بانکی که اینک به وضعیت بسیار نگران‌کننده‌ای رسیده، با محدودیت جدی منابع مواجه خواهد شد و در صورت فقدان منابع، نگرانی‌های بسیار بزرگ‌تری برای تولید و اشتغال بنگاه‌های اقتصادی در بخش‌های صنعت، کشاورزی و خدمات در پی خواهد داشت. تعهد دیگری که اجرای پروژه مسکن مهر برای دولت به وجود آورده ایجاد شبکه‌های زیربنایی و تسهیلات شهری و مراکز خدمات‌رسانی
عمومی است.
 تعهد دولت به سازندگان واحدهای مسکونی سه‌جانبه مبنی بر خرید واحدهای فاقد متقاضی که برای حدود 700 هزار واحد (که عمدتا تا سال 1391 به بهره‌برداری می‌رسند) تعهدی نزدیک به 200هزار میلیارد ریال برای دولت ایجاد می‌کند و در غیر ‌این صورت یا سازندگان باید اقساط تسهیلات دریافتی را خود بپردازند و مسئولیت شناسایی متقاضیان را به عهده گیرند یا در صورت عدم‌توانایی آنان مطالبات معوقه بانکی حدود 150 هزار میلیارد ریال افزایش خواهد یافت. درحالی که این طرح وارد سال پنجم اجرا شده و موعد تحویل واحدها رسیده، به نظر می‌رسد این طرح به هیچ یک از اهداف اولیه خود یعنی تولید مسکن ارزان، تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد (دهک‌های اول تا سوم) و نیز ثابت نگه‌داشتن قیمت مسکن شهری دست نیافته و در عین حال چالش‌های زیادی پیش روی ادامه اجرای این طرح
خواهد بود.
* عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی و مسئول راهبری مطالعات اقتصادی پروژه مسکن مهر