فرمول پس‌انداز برای خانه‌دار شدن جواب نمی‌دهد

«مردم بدون پس‌انداز انتظار خانه‌دار شدن را نداشته باشند.» این جمله‌ای است که بارها از عالی‌ترین مقام متولی مسکن کشورمان نقل‌شده است. تاکید وزیر راه و شهرسازی به خانه‌دار شدن از طریق پس‌انداز کردن از تکرار این نکته در لابه‌لای سخنانش کاملا مشهود است و بارها به متقاضیان مسکن توصیه کرده، از طریق پس‌انداز برای خانه‌دار شدن برنامه‌ریزی کنند و حتی در برنامه نگاه دوماه گذشته اعلام کرد: «خودم با پس‌انداز صاحب مسکن شدم، مردم هم پس‌انداز کنند و خانه بخرند.»

هرچند عباس آخوندی به دخالت دولت در بازار مسکن اعتقادی ندارد و معتقد است دولت نباید هیچ نقشی در نرخ‌گذاری داشته باشد اما واقعیت این است که در چند سال گذشته با جهش افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، امکان خانه‌دار شدن با فرمولی که وزیر پیشنهاد داده است، وجود ندارد.
از طرفی هم تسهیلاتی که سقف آن تا 50 میلیون تومان تعریف شده قطعا بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی با حداقل قیمت را در کلانشهرها پوشش نمی‌دهد، بنابراین معمای خانه‌دار کردن اقشار کم درآمد به جایی رسیده که تمامی طرح‌ها و فرمول‌های دولت را در خود می‌بلعد، راهکارهای مالی، بانکی و اجرایی را به شکست کشانده و در عمل تنها به بدهی‌ها افزوده است.

طرح‌های دولتی شکست خورده

هرچند در دولت‌های سازندگی و اصلاحات نیز طرح‌های مختلفی برای خانه‌دار کردن مردم به کار بسته شد، اما شروع بحران کنونی به سال84 بازمی‌گردد. هرچند در سال‌های ابتدایی دهه 80 نیز خرید خانه برای اقشار آسیب‌پذیر سخت و دشوار بود، اما افزایش ناگهانی قیمت زمین در ابتدای دولت نهم و چند برابر شدن قیمت برخی از واحدهای مسکونی در بعضی از کلانشهرها، عملا خرید خانه را برای کم‌در‌آمدها به آرزویی محال تبدیل کرد.
در این بین تسهیلات بانکی نیز بلا استفاده ماندند تا تنها شرط خرید خانه پس‌انداز چندده میلیون تومانی خانوارها باشد، پس‌اندازی که برای بسیاری از خانوارها غیر‌ممکن خواهد بود.

با شکست خوردن طرح‌های عمرانی دولت دهم، دولت یازدهم طرح‌های مسکنی خود را بار دیگر به سمت راهکارهای مالی و اعتباری هدایت کرد. راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری و پس‌انداز، افزایش و هدایت تسهیلات بانکی و احیای بافت‌های فرسوده بخشی از راهکارهای وزارت تحت مدیریت آخوندی است.  البته، جدای از مسکن اجتماعی که به اقشار آسیب‌پذیر اختصاص خواهد یافت، به نظر می‌رسد راهکارهای دیگر دولت برای کم‌درآمدها چاره‌ساز نیست. توان پایین پس‌اندازی اقشار فرودست باعث شده بسیاری از آنها از خرید خانه در کلانشهرها ناامید شوند و البته سود بالای این تسهیلات امکان بازپرداخت را نیز از آنها گرفته است تا بسیاری از کارشناسان این طرح‌ها را برای اقشار آسیب‌پذیر بلا استفاده بدانند.

افزایش وام مسکن در چند دوره، ساخت مسکن توسط تعاونی‌ها، مسکن مهر و حال طرح به سرانجام نرسیده مسکن اجتماعی از مهم‌ترین طرح‌هایی بودند و هستند که دولت برای ساماندهی بخش مسکن کشور به بازار تزریق کرده است. هرچند هر کدام اثر مثبتی در بازار داشت، اما هیچ یک از این طرح‌ها نتوانستند در اجرا تاثیر قابل توجهی در بازار داشته باشند و تقاضا را کاهش دهند.

حامد قادرمرزی، عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با بیان اینکه قطعا هر قشری از مردم نمی‌توانند با پس‌انداز کردن خانه‌دار شوند، گفت: نمی‌توان نسخه پس‌انداز را برای هر متقاضی مسکن پیچید.
وی ادامه داد: واضح است که راهکار خانه‌دار کردن مردم در افزایش تولید مسکن است به طوری که عرضه پاسخگوی تقاضا باشد. هر چند که دولت وام خرید مسکن را به 50میلیون تومان افزایش داد اما معتقدم این افزایش تسهیلات در هر دوره‌ای به تورم دامن زده است و این دولت نباید اشتباه دولت قبل را تکرار می‌کرد.

قادرمرزی افزود: یکبار در سال 86 وام مسکن به 16میلیون تومان افزایش یافت و دیدیم که تبعات منفی افزایش وام مسکن از اثرات مثبت آن بیشتر است. حال اینکه پس‌انداز در کنار وام 50 میلیون تومانی بتواند مردم را خانه‌دار کند، بعید است چراکه در حال حاضر توان پس‌انداز در اقشار کم درآمد وجود ندارد.

توان پس‌انداز وجود ندارد

یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است سود بالا، اقساط غیرقابل پرداخت و نبود توان پس‌انداز، طرح‌های حمایتی دولت را از دسترس اقشار کم‌درآمد خارج می‌کند.

احمدرضا سرحدی در گفت‌وگو با «فرصت امروز» به کاهش قدرت خرید اقشار آسیب‌پذیر در جریان مشکلات اقتصادی سال‌های گذشته اشاره کرد و گفت: امروز، برای خرید یک آپارتمان کوچک در تهران یا کلانشهرهای دیگر به بودجه‌ای چند صد میلیونی   نیاز است. این یعنی حتی اگر بخشی از سرمایه با وام بانکی تامین شود نیز باز به پس‌اندازی چند میلیون تومانی احتیاج است و این یعنی بسیاری از خانواده‌ها از فهرست خریداران خارج می‌شوند.
به اعتقاد وی اقساط بالای یک‌میلیون‌تومان تسهیلات مسکن تنها از سوی گروه‌هایی از طبقه متوسط قابل‌پرداخت است و اقشار کم‌درآمد نمی‌توانند برای دریافت وام اقدام کنند. از این رو، دولت باید به راهکاری جداگانه و با محوریت این گروه‌ها بپردازد.

این کارشناس اولویت بخشی به طرح‌های قابل اتکا در مسکن مهر و سرعت بخشیدن به احیای بافت‌های فرسوده را دو راهکار عملی کوتاه برای بهبود وضعیت خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد دانست و اظهار کرد: دولت می‌تواند آن دسته از مجتمع‌های مسکن مهر را که تقاضای خرید بالاتری دارند در رأس برنامه‌های خود قرار دهد تا اقشاری از مردم زودتر خانه‌دار شوند. از سوی دیگر، با تعیین راهکارهای عملی مورد نیاز برای بازسازی بافت‌های فرسوده و آغاز فرآیند اجرایی آن می‌توان درصدی از ساکنان این بافت‌ها را مجددا ساکن کرد. این راهکارها هرچند در جریان کل بازار تاثیر زیادی ندارد، اما قدری از تقاضا را کنترل می‌کند.

به گفته سرحدی برای تکمیل این راهکارها باید طرح‌های بلند‌مدتی نیز اندیشیده شود. هرچند مسکن اجتماعی هنوز در حد حرف باقی است، اما چنین برنامه‌هایی با جامعه هدف اقشار کم‌درآمد و البته حذف اشکالات و ایرادات مسکن مهر می‌تواند مفید باشد. طرح‌هایی چون مسکن سازمانی که در سال‌های گذشته در ایران اجرا شده تجربه موفقیت‌آمیزی برای چنین برنامه‌هایی است. البته برای اقشار به‌شدت کم درآمد قطعا به حمایت سازمان‌های اجتماعی و بانک‌های اطلاعاتی آنها نیز نیاز است.
بر مبنای قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تامین خانه شهروندان از وظایف دولت است و در این میان قطعا حمایت از خانه‌دار شدن اقشار فرودست اهمیتی دوچندان دارد. در فرهنگ ایرانی خرید خانه و چاردیواری اصلی‌ترین سرمایه خانواده‌هاست و جنبه‌ای هویتی دارد. هرچند با شکست‌خوردن طرح‌های حمایتی دولت در سال‌های گذشته بخش زیادی از حاضران در فهرست خریداران مسکن ناامید شده‌اند، اما وضعیت نابسامان بازار رهن و البته رکود صنعت ساختمان باعث شده بسیاری برای تغییر وضعیت به برنامه‌های دولت دل ببندند، هرچند تاکنون این طرح‌ها به نتیجه مطلوب نرسیده است.