راه‌ حل بومی، گره گشای بازار مسکن

مسکن سازمانی، اجاره به شرط تملیک، مسکن مهر، مسکن اجتماعی طرح‌هایی هستند که هرچند نمی‌توان تاثیر آنها را در بازار نادیده گرفت اما حتی طراحان و مجریان آن نیز نمی‌توانند ادعا کنند اجرای این برنامه‌ها مشکلات بازار مسکن ایران را ریشه کن کرده است. 

خرید خانه که در فرهنگ اقتصادی ایران به‌عنوان اصلی‌ترین دارایی سرمایه‌ای بسیاری از خانواده‌های ایرانی به حساب می‌آید، هرچند در اقتصاد ایران اهمیتی جدی داشته اما هرگز نتوانسته از بحران‌های دوره‌ای که دائمی به نظر می‌رسند خلاص شود؛ بازاری که در بعضی سال‌ها به دلیل سودآوری بالا به رونقی عجیب رسیده و بخش زیادی از نقدینگی کشور را به خود اختصاص می‌دهد و گاهی مانند تجربه سه سال گذشته نه در عرصه ساخت‌و‌ساز سرمایه‌گذاران را به خود جذب می‌کند و نه خریداران مسکن توان ورود به آن را دارند. 

مشکلات دائمی بازار مسکن در ایران که این روزها اصلی‌ترین معضل آن نبود قدرت خرید لازم از سوی خریداران کافی در بازار تقاضا و نبود انگیزه برای سرمایه‌گذاری در بخش عرضه است هرچند با سیاست‌های متنوع دولت یازدهم تغییراتی درونی را شروع کرده و احتمالا در بهار سال آینده بار دیگر خروج از رکود را کلید خواهد زد اما همچنان این احتمال را نیز با خود به همراه خواهد داشت که رونق ماه‌های آینده بار دیگر با رکودی جدید یا مشکلاتی از این دست همراه می‌شود، مشکلاتی که هرچند منحصر در اقتصاد مسکن ایران نیست اما شاید دائمی شدن آن تنها در کشور ما اتفاق افتاده است، بررسی سیاست‌های اعمال شده در بازار مسکن بسیاری از کشورها نشان از آن دارد که هرچند نمی‌توان وقوع اختلالاتی مانند رکود را به طور کلی از بین برد اما بسیاری از کشورها توانسته‌اند هزینه‌های دوره‌های رکود را به‌شدت کاهش دهند.

از طرح‌های جامع اروپایی تا نقشه‌های چند محوری شرق آسیا

به گزارش «فرصت امروز»، شهرهای بزرگ اروپا که از دهه‌های قبل میزبان حجم زیادی از مهاجرت‌های درون یا برون‌کشوری بوده‌اند، قطعا راهی جز برنامه‌ریزی دقیق و جامع برای هدایت بازار مسکن خود به مسیرهای صحیح نداشته‌اند. این روزها در بسیاری از کشورهای اروپایی امروز و آینده بازار مسکن را طرح‌های جامع مسکن تعیین می‌کند؛ طرح‌هایی که در چند گام شرایط بازار را در سال‌های کوتاه‌مدت پنج ساله و میان مدت 10تا 20 ساله تعیین می‌کند و حتی اهداف مسکنی دولت را در افقی 50 ساله مشخص می‌کند. این برنامه‌ریزی‌ها باعث شده در کشوری مانند فرانسه شرایط زندگی برای اقشار مختلف مانند دانشجویان و کارگران پیش‌بینی شود و قیمت اجاره یا خرید خانه جدید نیز با تسهیلات ارزان قیمت بسیار پایین باشد.

با توجه به شرایطی که بانک‌های کشورهای غرب اروپا به وجود آورده‌اند در بعضی شرایط هزینه اجاره یک واحد مسکونی با پرداخت اقساط خرید آن چندان متفاوت نیست و این امر متقاضیان خانه را برای انتخاب بین گزینه‌های متفاوت مختار می‌کند، طراحی این سیاست‌ها باعث شده هرچند بازار مسکن در این کشورها تحت تاثیر رکود جهانی اقتصاد ضربه بخورد اما در عمل دوره‌های رکودی مداوم و تلاطم در بازار مشاهده نشود.

اوضاع در ایالات متحده آمریکا کاملا متفاوت با اروپاست. اگر در این کشورها برنامه‌ریزی‌های جامع اوضاع بازار را تعیین می‌کند، در آمریکا بازار به‌شدت آزاد بوده و تحولات خود را به شکلی درونی مدیریت می‌کند، موضوعی که در شکل‌گیری بحران اقتصادی سال‌های پیش تاثیری جدی داشت. با کاهش سود بانکی، سرمایه‌گذاری در عرصه مسکن بالا رفت و وقتی دولت تلاش کرد نقدینگی را مدیریت کند، بسیاری از سرمایه‌گذاران در عرصه مسکن توان بازپرداخت وام‌هایی با سودهای جدید را نداشتند و این امر بازار مسکن آمریکا و به دنبال آن کل اقتصاد را به بحران نزدیک کرد. هرچند در طول سال‌های گذشته با بازگشت نسبی آرامش به اقتصاد آمریکا بخشی از این بحران جبران شده و دوباره سرمایه‌گذاری‌های بین‌المللی در این بازار رشد پیدا کرده، اما همچنان مدل مدیریتی این بازار خاص آمریکا و اقتصاد باز آن است و رکود مسکن نیز بر مبنای اقتصاد آزاد حل می‌شود.

در بین کشورهای آسیایی اما اوضاع کاملا متفاوت است و در این بین شاید مدل مالزی با توجه به نزدیکی‌هایی که به ایران دارد قابل بررسی باشد. این کشور که در طول سال‌های گذشته دو موضوع افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم را پشت سر گذاشته تلاش کرده با راه‌حل‌هایی ترکیبی اوضاع رکود را مدیریت کند. وام‌های کم بهره با مدت زمان بازپرداخت طولانی به خانه اولی‌ها و تلاش برای باز کردن دست بانک‌ها در ارائه این تسهیلات از یک سو و واگذار کردن زمین‌های دولتی به شکل رایگان از سوی دیگر بخشی از این برنامه‌ها را می‌سازد؛ برنامه‌هایی که آرامش نسبی بازار مسکن این کشور نشان‌دهنده موفقیت نسبی آنهاست.

محمدعلی پورشیرازی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفت‌وگو با «فرصت امروز» به تجربه متفاوت بازار مسکن ایران در قیاس با کشورهای خارجی اشاره کرد و گفت: وقتی کشورهای اروپایی پس از جنگ جهانی دوم با ویرانی‌های حاصل از این جنگ و البته اقتصاد نیاز به بهسازی مواجه شدند، طوری برنامه‌ریزی کردند که نه تنها فشاری بر یک عرصه اقتصاد نیامد که حتی شرایط برای آن به‌شدت مناسب شد.

وی ادامه داد: در کشورهای اروپایی با برنامه‌های جامع و هدفمندی که تدوین شد، بازار مسکن توانست آینده خود را در برنامه‌های بلندمدت پیش‌بینی کند و با اضافه شدن نهادهایی مانند شرکت‌های اجاره‌دهنده واحدهای مسکونی، نظم بازار حفظ شد؛ اتفاقی که در ایران هرگز شبیه به آن رخ نداده است.

پورشیرازی خاطرنشان کرد‌: تا زمانی که ما قصد داشته باشیم به جای یاد دادن ماهیگیری به مردم ماهی بدهیم، شرایط به همین شکل خواهد بود. ساخت‌و‌سازهای عجیب در شهرهای بزرگ و سیل عظیم مهاجرت مردم از روستاها به این مناطق، وضعیت شهری ایران را به شکلی جدی تهدید می‌کند و این موضوع باید با یک برنامه‌ریزی هدفمند، جبران شود. در غیر‌این صورت انتظار برطرف شدن مشکلاتی مانند رکود ادواری، گزاف خواهد بود.

راه‌حل‌های بومی، نیاز امروز مسکن

احمدرضا سرحدی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با «فرصت‌امروز» با بیان اینکه طرح خروج از رکود در بسیاری از کشورهای خارجی با توجه به شرایط داخلی آن کشورها اثر‌گذار شده است، تاکید کرد: مدل‌هایی مانند کشورهای اروپایی که به برنامه جامع مسکن ختم شده می‌تواند در ایران نیز مورد استفاده قرار گیرد، به شرطی که طرح ما متناسب با اقتصاد ایران تدوین شده و کپی برداری نباشد، زیرا قطعا حل مشکلات بازار مسکن ایران منوط به طرحی بومی و داخلی خواهد بود.

وی تصریح کرد: در سال‌های پس از جنگ تحمیلی وقتی اقتصاد ایران نیاز به بازسازی‌های اساسی داشت، مسکن به‌عنوان تنها راه تحرک مطرح شد و پس از چند سال آن قدر حجم سرمایه‌گذاری در آن بالا رفت که امروز با 2میلیون واحد به فروش نرفته مواجهیم. این رویه باید تغییر کند و راه آن در ابتدا با رونق اقتصاد و افزایش قدرت خرید مردم و پس از آن طراحی یک طرح جامع هموار می‌شود؛ طرحی بومی که با توجه به نیازهای مسکن کشور تدوین شود.