دلبری وام مسکن؛ زهرچشم نرخ سود

با آغاز به کار بازارهای اقتصادی کشور در سال 95 بار دیگر برنامه‌ها برای بهبود نسبی شرایط بازارهای بزرگ به طور ویژه بازار مسکن آغاز شد تا این بخش از اقتصاد ایران که در طول سال‌های گذشته همواره بار سنگین رشد اقتصادی کشور را حمل کرده، یک بار دیگر تحرکی جدید را آغاز کند.

هرچند رکود چند سال گذشته در بازار مسکن یک عامل اصلی داشته و آن کاهش قدرت خرید متقاضیان خانه در قیاس با قیمت‌هایی است که در بازار ارائه می‌شود، اما قطعا بازار عرضه مسکن نیز در آینده بازار و رونق دوباره نقشی کلیدی ایفا خواهد کرد. به‌خصوص که در طول چهار ماه گذشته آمارهای رسمی نشان از آن دارد که تعداد مجوزهای صادر شده برای ساخت واحدهای مسکونی به طور قابل توجهی کاهش پیدا کرده و در صورتی که فکری به حال آن نشود در ماه‌های آینده کار با مشکلاتی جدی پیش خواهد رفت.

بساز و بفروش‌ها که نبض بازار مسکن را در طول سال‌های قبل در دست داشته و با توجه به سود قابل توجه موجود در این بازار توانسته‌اند سرمایه خود را تا حد قابل توجهی ارتقا دهند، در این سال‌ها به دلیل رکود سنگین و قیمت‌هایی که از نرخ تورم بسیار پایین‌تر تعیین می‌شود نتوانستند جایگاه گذشته خود را تکرار کنند و از این رو بسیاری از آنها مجبور شده‌اند عطای حضور در پروژه‌های جدید را به لقایش ببخشند.

این جو به وجود آمده در بازار، وزارت راه و نهادهای پولی و مالی کشور را بر آن داشته تا فکری جدید به حال تامین منابع مالی لازم برای خانه‌سازان بکنند. منابعی که به نظر می‌رسد این بار نیز از طریق تسهیلات مسکن و از سوی بانک‌ها ارائه خواهد شد. در طرح جدید که البته هنوز شورای پول و اعتبار به طور رسمی آن را تایید نکرده، بنا شده در تهران و چند کلانشهر دیگر وام ساخت مسکن به 150 میلیون تومان افزایش پیدا کند و البته در شهرهای کمتر از 200 هزار نفر نیز این مبلغ به 100 میلیون تومان افزایش یابد. 

این شرایط در حالی مطرح شده که شاید هزینه ساخت یک واحد مسکونی کوچک از رقم تعیین شده پایین‌تر باشد اما با توجه به اینکه براساس طرح مطرح شده بانک تنها 80 درصد از هزینه ساخت یک واحد را پرداخت می‌کند، قطعا خانه‌سازان باید برای دریافت این تسهیلات جدید شرایطی ویژه را فراهم کنند. در کنار بحث تامین منابع مالی که البته ساخت صنعتی خانه در کنار سنتی‌سازی روی آن تاثیری ویژه خواهد گذاشت به شکلی که ساخت واحدهای جدید به طور سنتی 20 میلیون تومان سقف وام را کم می‌کند، بحث سود این تسهیلات از هم‌اکنون نگرانی‌هایی را برای فعالان این بازار و البته تحلیلگران بازار مسکن به وجود آورده است.

سود بالا هزینه تمام شده مسکن را افزایش می‌دهد

عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان معتقد است در صورتی که نرخ وام در نظر گرفته شده 22 درصد باقی بماند، هم می‌تواند برای خانه‌سازان مشکل‌ساز شود و هم قیمت تمام شده خانه را بالا خواهد برد. ایرج رهبر در گفت‌وگو با «فرصت امروز» عنوان کرد: با توجه به اینکه بحث تامین مالی ساخت واحدهای مسکونی جدید به‌عنوان معضلی جدی در طول سال‌های گذشته مطرح شده و بسیاری از خانه‌سازان را دچار مشکل کرده است، قطعا حمایت دولت و ورود به طرح پرداخت تسهیلات جدید می‌تواند امری مثبت تلقی شود.

وی ادامه داد: البته اینکه شرایط دریافت این وام چگونه طراحی شود، اصلی‌ترین و جدی‌ترین سوال خواهد بود. ما در طول سال‌های گذشته در بعضی بخش‌ها ورود به صنعتی‌سازی را تجربه کرده‌ایم و البته شرایط وام جدید می‌تواند به گسترش صنعتی‌سازی کمک کند اما اینکه رقم این وام 22 درصد باشد، شاید قدری کار را پیچیده کند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: با توجه به اینکه نرخ تورم پایین آمده و شرایط در بازار مسکن نیز متفاوت است، شاید این تسهیلات برای بسیاری از خانه‌سازان به صرفه نباشد. این شرط که می‌توان بخشی از وام ساخت را به مشتری نهایی خانه منتقل کرد، از یک سو فرصتی مناسب برای انتقال سریع به مشتری‌هاست و از سوی دیگر سوالاتی را درباره چگونگی این کار و سود در نظر گرفته شده برای آن مطرح می‌کند. در کنار آن نحوه بازپرداخت این تسهیلات و البته منابع اعتباری که برای آن در نظر گرفته شده و مشخص می‌کند چه تعداد می‌توانند از آن استفاده کنند نیز نیاز به شفاف‌سازی دارد.

شهریار شقاقی، کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با «فرصت امروز» به ابهام‌های مطرح شده بر سر راه این وام جدید اشاره کرد و گفت: با توجه به اینکه تلاش شده هزینه ساخت واحدهای مسکونی کاهش یابد و دولت نیز تلاش کرده در این زمینه گام‌هایی را بردارد، قطعا سود بالای این وام می‌تواند خطرآفرین باشد.

وی ادامه داد: قطعا در شرایط بازاری که خریدوفروش در آن بسیار محدود بوده و بسیاری از سرمایه‌گذاران نمی‌توانند سود کافی را به دست آورند نه تنها وامی با نرخ 22 درصد گره‌گشا نخواهد بود که حتی می‌تواند به تقویت رکود نیز بینجامد.

شقاقی در پاسخ به این سوال که گزینه جایگزین دولت برای تقویت بخش عرضه بازار مسکن کدام گزینه خواهد بود نیز گفت: با توجه به شرایط فعلی شاید تسهیلات بانکی بهترین گزینه باشد. اما آنچه اهمیت دارد کاهش نرخ سود این تسهیلات و برابر کردن آن با شرایط واقعی بازار یا لااقل نرخ تورم است. هرچند طرح ابتدایی مطرح شده در حد گزینه پیش رو خواهد بود و وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از آن به‌عنوان یکی از طرح‌های مطرح شده در کنار دیگر مسائل استفاده کند، اما باید در نظر داشت که آنچه بیشترین اهمیت را دارد برابر کردن شرایط این وام با اوضاع واقعی بازار است. در شرایطی که بسیاری از بساز و بفروش‌ها اعلام می‌کنند واحدهای فروخته شده خود را با قیمتی کمتر از نرخ تمام شده به فروش رسانده‌اند، شاید کاهش نرخ‌های فعلی و رساندن آن به واقعیت‌های بازار تنها گزینه باشد. نرخی که در حال حاضر نیز اختلافی بیش از 10درصدی با تورم 11.2درصدی اعلام شده از سوی نهادهای رسمی آماری دارد.

* ارتباط با کارشناس: j.hashemi1992@gmail.com