حرکت دوباره چرخ های عرضه مسکن

انتظار چند ساله بازار مسکن برای خروج از دوران سخت رکود رو به پایان به نظر می‌رسد و اتفاقاتی که در طول هفته‌های گذشته به وقوع پیوسته نشان از آن دارد که یخ‌های سخت رکود رو به سوی آب شدن در حرکت هستند.

هرچند هنوز بسیاری از کارشناسان نسبت به رونق خواندن موج‌های جدید خریدوفروش با تردید برخورد می‌کنند و با توجه به دامنه‌دار بودن رکود سخن از تحرک دوباره را نیازمند حرکت‌های توفانی‌تر می‌دانند اما راهی جدید از افزایش تقاضا برای مسکن می‌تواند به تمام این تردیدها پایان دهد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک روند جدید را مثبت ارزیابی کرده و شاید عبور از دوران ماه مبارک رمضان که در آن نقل و انتقالات به شکلی سنتی متوقف می‌شود شانس تجربه رونقی جدید در تابستان 95 فراهم شود.

این رونق نسبی چشم امیدی نیز به بازارهای مالی و بانکی کشور دوخته است. با نزدیک شدن به سررسید اولیه وام‌های 80 میلیونی خرید که می‌توانند در آینده نزدیک با وام 160 میلیونی تقویت شوند، امیدهایی را به وجود آورده که قدرت خرید پایین به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین عوامل تأثیر‌گذار در رکود این سال‌ها از بین برود. 

افزایش امیدواری‌ها در بازار خرید اما برای رسیدن به بعد جدیدی از رونق نیاز به همراهی ضلع دوم بازار یعنی عرضه مسکن دارد. خانه‌سازان که در طول این سال‌ها به دلیل به فروش نرفتن واحدهایشان و کاهش حاشیه سود بازار مسکن نتوانسته‌اند و نخواسته‌اند واحدهایی جدید را کلید بزنند، حالا می‌توانند دوره‌ای جدید را تجربه کنند، دوره‌ای که با به فروش رفتن واحدهای مسکونی باقی مانده آغاز شده و به گسترده شدن طرح‌های جدید منجر خواهد شد.

این رویه در مسیر خود باید به یک ابهام بزرگ پاسخ دهد. براساس آمارهای رسمی ارائه شده، در طول این سال‌ها بیش از 500 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی پایان کار گرفته اما بدون مشتری وجود دارد و قطعاً شروع طرح‌های جدید منوط به فروش رفتن لااقل بخشی از این واحدهاست. هرچند دولت تلاش کرده با اجرایی کردن طرح‌هایی مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی روند به فروش رفتن آنها را تسریع کند اما باید دید بساز بفروش‌ها چقدر نسبت به تحرکات جدید خوش‌بین خواهند بود و آیا به بازگشت سرمایه‌هایشان قناعت می‌کنند یا طرح‌هایی جدید را کلید می‌زنند؛ طرح‌هایی که به نظر می‌رسد بازار عرضه چاره‌ای جز ورود به آنها نخواهد داشت.

واحدهای باقی مانده کفاف تقاضای فعال را نمی‌دهد

عضو هیأت‌مدیره انجمن سراسری انبوه‌سازان معتقد است هرچند واحدهای باقی مانده و به فروش نرفته از سال‌های پیش بسیار زیاد هستند اما در صورت بازگشت رونق قطعاً بازار مسکن ایران به واحدهایی جدید احتیاج خواهد داشت.

ایرج رهبر در گفت‌وگو با «فرصت امروز» تصریح کرد: براساس آمارهای رسمی، بازار مسکن ایران در طول سال بین یک میلیون و 200 هزار تا یک میلیون و 500 هزار خانه جدید نیاز دارد. ثبت نزدیک به یک میلیون ازدواج جدید در سال به وضوح این اهمیت را نشان می‌دهد. از این رو اینکه ما انتظار داشته باشیم تمام نیازهای فعلی با واحدهای باقی مانده جبران شود قطعاً با واقعیت بازار سازگاری ندارد.

به گفته وی، در کنار نیازهای جدید، باید به تقاضایی که در سال‌های پیش انباشت شده‌اند نیز فکر کرد. بازار ایران حتی در اوج سال‌هایی که عرضه با رشد روبه رو بوده هیچ‌گاه تعادل در عرضه و تقاضا را تجربه نکرده و این به معنای آن است که در دوره رونق باید در کنار واحدهای مسکونی برای تقاضاهای جدید فکری نیز به حال نیازهای سال‌های قبل کرد.

رهبر در پاسخ به این سوال که تا چه حد احتمال افزایش قیمت مسکن در پس ساخت‌و‌سازهای جدید وجود دارد نیز گفت: شبیه به این روند در سال‌های قبل نیز سابقه داشته است. وقتی تقاضا بالا رفته متأسفانه افزایش قیمت‌ها نیز سرعت زیادی گرفته‌ است. این موضوع در دوره جدید بستگی به میزان افزایش قدرت خرید مردم دارد. اگر بتوان شرایط را طوری مدیریت کرد که حمایت از عرضه نیز همزمان با حمایت از تقاضا اجرایی شود می‌توان انتظار داشت موج‌های افزایش قیمت کنترل شوند.

ایمان معصومی، فعال صنعت ساختمان نیز در گفت‌وگو با «فرصت امروز» بحث حمایت از خانه‌سازان را اولویتی جدی دانست و گفت: در طول سال‌های گذشته کاهش قابل توجه خریدوفروش‌ها باعث شده بخش زیادی از واحدهای مسکونی باقی بمانند و مشتری برای آنها پیدا نشود. این واحدها قطعاً در دوره جدیدی از رونق به فروش خواهند رفت اما اینکه با چه شرایطی و با چه نرخی سوالی بسیار مهم است.

به گفته وی، رونق در تقاضا قطعاً به افزایش دوباره ساخت‌و‌سازها منجر خواهد شد اما اینکه قیمت‌ها چگونه تعریف شود و شرایط برای ساخت خانه‌های جدید چگونه باشد امری حیاتی است. در طول این سال‌ها پایین آمدن سود بازار باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران رفتن را به ماندن ترجیح دهند و از این رو برای بازگشت آنها باید حمایت‌های لازم به کار بسته شود.

شکل‌گیری موج جدید رونق مسکن خبری امیدبخش است که می‌تواند بسیاری از بخش‌های اقتصادی کشور و صنایع وابسته را خشنود کند اما قطعاً تأثیر اصلی روی عرضه‌کنندگان شکل می‌گیرد. بازار خانه موجودی چند صد هزار واحدی دارد که تا فکری جدی به حال آن نشود، شاید اغمای عرضه همچنان به طول بینجامد، اغمایی که حالا با تقاضاهایی جدید شوک‌های مثبت دریافت کرده است.

ارتباط با نویسنده : j.hashemi1992@gmail.com