تونل‌های زیرزمین؛ زمین را گران می‌کنند

شاید شما هم از جمله افرادی باشید که استفاده از مترو نخستین گزینه برای رسیدن به محل کار یا تردد‌های روزمره درون شهری‌تان محسوب شود. اگر این طور باشد، طبیعتا برایتان مهم است که منزل یا محل کارتان در نزدیکی یک ایستگاه مترو قرار داشته باشد. تعداد افرادی که با این تفکر خانه یا محل کار خود را انتخاب می‌کنند، کم نیست بنابراین، همین مسئله باعث شده تا میزان تقاضای واحد‌هایی که از این مزیت برخوردارند بالا رود که به طور نسبی سبب افزایش قیمت این واحد‌ها شده است. گفته می‌شود خط 3 مترو تهران تا پایان سال به بهره‌برداری خواهد رسید. همان‌طور که گفته شد می‌تواند بر قیمت واحد‌های تجاری و مسکونی که در مسیر این خط قرار دارند، تاثیر‌گذار باشد؛ به این بهانه در این گزارش سعی شد درگفت‌وگو با کارشناسان حوزه مسکن به بررسی این مسئله بپردازیم.

تاثیر میزان دسترسی
 در قیمت املاک
میزان دسترسی همواره یکی از اولویت‌های افراد برای انتخاب مسکن مناسب به شمار می‌آید، بنابراین نمی‌توان از نقش نزدیکی به وسایل حمل‌و‌نقل عمومی به‌خصوص مترو در انتخاب مسکن در کلانشهر‌ها چشم پوشی کرد. اهمیت این مسئله به قدری است که به گفته برخی از فعالان و کارشناسان حوزه مسکن قیمت واحد‌هایی که دسترسی مناسب‌تری دارند، بالاتر از سایر موارد است. ایرج رهبر، عضو انجمن سراسری انبوه‌سازان در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با اشاره به نقش میزان دسترسی به وسایل حمل‌و‌نقل عمومی به‌ویژه ایستگاه‌های مترو در ایجاد تفاوت قیمت در واحد‌های مسکونی و تجاری اذعان کرد: به طور کلی میزان دسترسی یکی از عواملی است که می‌تواند در افزایش و کاهش قیمت املاک موثر باشد، اما میزان اثر‌گذاری این عامل در واحد‌های مسکونی و تجاری به‌گونه‌ای متفاوت است مثلا در واحد‌های مسکونی شلوغی و ازدحام یک عامل منفی محسوب می‌شود که در نهایت به کاهش نسبی قیمت این واحدها منجر می‌شود و این در حالی است که در واحد‌های تجاری این امر یک مزیت به شمار می‌آید. وی در ادامه افزود: به هر حال مسئله دسترسی یکی از عواملی است که افراد در خرید ملک چه در بخش واحد‌های تجاری و چه در بخش واحد‌های مسکونی به آن توجه دارند.
حسام عقبایی، کارشناس مسکن و رییس اتحادیه املاک تهران در گفت‌وگو با «فرصت امروز» گفت: با وجود اینکه میزان دسترسی یکی از عوامل مهم در انتخاب یک ملک به منظور خرید یا اجاره است، اما نمی‌تواند به‌عنوان یک شاخص تاثیر گذار در قیمت محسوب شود.
وی عنوان کرد: نزدیک بودن به ایستگاه مترو برای واحد‌های مسکونی و تجاری یک حسن است اما شاخصه‌ها و معیارهای دیگری وجود دارند که در تعیین قیمت واحد‌های مسکونی و تجاری نقش دارند؛ بنابراین خطوط مترو و سایر امکاناتی که در زمینه حمل‌و‌نقل عمومی وجود دارند جزئی از امکانات روزمره شهری محسوب می‌شوند و هیچ تاثیری در افزایش یا ایجاد تفاوت قیمت واحد‌های مسکونی ندارند.
 
قیمت تجاری‌ها
تحت تاثیر مترو
رهبر، با اشاره به تفاوت تاثیر متفاوت دسترسی به ایستگاه مترو در قیمت واحد‌های تجاری و مسکونی گفت: نزدیکی به ایستگاه مترو همواره برای واحد‌های تجاری یک حسن محسوب می‌شود، چون شلوغی و ازدحامی که در اطراف ایستگاه‌های مترو به وجود می‌آید، سبب رونق کسب‌و‌کار و ارتقای این واحدهای صنفی می‌شود اما همان قدر که شلوغی برای یک واحد تجاری عاملی مثبت تلقی می‌شود و می‌تواند در افزایش قیمت آن موثر باشد، در مورد واحد‌های مسکونی این مسئله یک نکته منفی است وتاثیر منفی بر قیمت آن دارد، همان‌طور که نزدیکی به مدرسه یک عامل منفی برای یک واحد مسکونی به شمار می‌رود. بنابراین، واحد‌های مسکونی که در یک فاصله منطقی از ایستگاه مترو قرار دارند بیشترین بهره را از این مسئله می‌برند. اما به‌طورکلی میزان اثرگذاری این عامل در واحد‌های تجاری به‌مراتب بیشتر از واحد‌های مسکونی است. وی ادامه داد: این تاثیرات هم بخش اجاره و هم بخش فروش را شامل می‌شود.

اثرات متفاوت در
 بالا و پایین شهر
عضو انجمن سراسری انبوه‌سازان گفت: استفاده از مترو در میان طبقه پایین و متوسط جامعه نسبت به طبقه مرفه بسیار بیشتر است بنابراین بهره‌برداری از خط 3 می‌تواند افزایش قیمت 10 تا 15 درصدی را در مناطق پایین‌شهر و مرکز شهر ایجاد کند ولی در مناطق مرفه‌نشین که از تمکن مالی بالاتری برخوردارند به دلیل استفاده کمتر از مترو و وسایل نقلیه عمومی اثر خاصی در افزایش قیمت واحد‌های مسکونی نخواهد داشت. بنابراین می‌توان گفت که این اثر با توجه به منطقه جغرافیایی و مسائل فرهنگی متغیر است. وی درپایان با اشاره به مسئله قدرت خرید در بحث مسکن افزود: در متراژهای پایین‌تر چون افراد بیشتری قدرت خرید این واحد‌ها را دارند و در نتیجه تقاضا در این نوع واحد‌ها به‌طور نسبی بالاتر است بنابراین این افزایش محسوس‌تر است ولی در واحد‌های با متراژ بالا این امر صدق نمی‌کند و تاثیرات قیمتی به مراتب کمتر است.

انتظارات قیمتی با بهره‌برداری از خط 3 مترو تهران
به گفته فعالان بازار مسکن قیمت واحد‌هایی که در شعاع یک کیلومتری ایستگاه مترو قرار دارند بین چهار تا شش درصد بالاتر از سایر مناطق با امتیازات مشابه است. نکته مهم اینجاست که نه‌تنها وجود یک ایستگاه مترو در نزدیکی یک واحد مسکونی بلکه به‌طور کلی دسترسی مناسب در افزایش قیمت واحد‌های مسکونی موثر است. با این وجود بررسی‌های «فرصت امروز» نشان می‌دهد که دو دیدگاه متفاوت در رابطه با انتظارات قیمتی پس از بهره‌برداری از خط 3 مترو تهران وجود دارد؛ دیدگاه اول که بیشتر در گفته‌های بنگاه‌داران مناطق مرکز و پایین‌شهر دیده می‌شود نشان از انتظار اثرات افزایشی در قیمت واحد‌های مسکونی در این مناطق دارد. این مسئله می‌تواند پای انبوه‌سازان را به بافت‌های فرسوده این مناطق باز کند. دیدگاه دوم که از انتظار اثرات کاهشی یا لااقل خنثی در بازارمسکن حکایت می‌کند بیشتر درمیان مناطق بالانشین و مرفهی که تحت پوشش خط 3 مترو قرار دارند رایج است. فعالان بازار دراین مناطق درگفت‌وگو با «فرصت امروز» عنوان کردند که دلیل افراد برای خرید مسکن در این مناطق آرامشی است که در این محدوده حاکم است حال آنکه با احداث و بهره‌برداری از ایستگاه مترو در این مناطق ازدحام و شلوغی موجب اثرات کاهشی در قیمت ملک خواهد شد.