تولید افزون بر تقاضا

رکود مسکن دو دلیل عمده دارد. نخستین دلیل این رکود ناشی از کاهش توان مالی متقاضیان است.نابرابری درآمد مردم با قیمت مسکن نخستین دلیلی است که به رکود مسکن منجر شده است. از سوی دیگر با توجه به اینکه مسکن به شکل کالای سرمایه‌ای درآمده، بسیاری از سرمایه‌ها به این سمت در دوره‌ای هدایت شد و انبوه‌سازی‌های زیادی انجام گرفت که نتیجه آن انباشت عرضه نسبت به تقاضا بود که همین نیز به رکود انجامیده است. بنابراین رکود را باید ریشه‌یابی و دلایل آن را بررسی کرد. با شناخت ریشه‌های رکود متوجه خواهیم شد که نمی‌توانیم سیاست‌های گذشته را پیش ببریم و امید داشته باشیم که از رکود خارج شویم.

در گذشته اگر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سودآور بوده است، باید بدانیم که اکنون این شرایط حاکم نیست و سرمایه‌گذاری در این حوزه مانند گذشته سودآور نخواهد بود. نکته دوم این است که سرمایه‌گذاران باید به سودهای عادلانه قانع شوند. دیگر مانند گذشته در حوزه مسکن رانت زمین وجود ندارد و سرمایه‌گذاران باید این امر را بپذیرند.

سرمایه‌گذارها باید واقعیت بازار را بپذیرند و توقع سودهای کلان نداشته باشند و با کاهش قیمت‌ها می‌توانند رکود مسکن را کنار بزنند و مسکن‌ها را به متقاضی ارائه کنند.اکنون شهرداری‌ها و دولت نیز باید شرایط موجود را درک کنند و به خاطر پروانه و درآمدهای ناشی از آن نباید سرمایه‌گذاران را به ساخت‌و‌ساز تشویق کنند. تراکم‌فروشی‌ها و سیاست‌های غلط از این دست سبب آسیب‌های امروز شده است.

حال اگر دولت سیاست‌های غلط گذشته و مشوق‌ها را کنار بگذارد و سرمایه‌گذارها هم به سود اندک رضایت دهند، مسکن بی‌شک از رکود خارج خواهد شد.این تصور که مسکن یک کالای سرمایه‌ای است تصور غلطی است. مسکن‌سازی هرگز یک مقوله سودآور نبوده است، بلکه قیمت نفت ما ارزش زمین‌های ما را تعیین می‌کرد و افزایش قیمت زمین سبب می‌شد که زمین و مسکن کالای سرمایه‌ای به نظر بیاید.

حتی اگر شما زمینی خریداری می‌کردید و ساخت‌و‌سازی در آن انجام نمی‌دادید، آن را یک سرمایه‌گذاری محسوب می‌کردید بنابراین تورم زمین بود که مسکن را سودآور می‌کرد. دلارهای نفتی از زمین می‌جوشید و سبب افزایش قیمت زمین می‌شد. مصالح ساختمانی نبود که مسکن را گران می‌کرد بلکه ارزش زمین بود که مسکن را گران می‌کرد.

بنابراین مسکن‌های کوتاه‌مدت نمی‌تواند مسکن را از رکود دربیاورد. تکان‌های مصنوعی ممکن است رکود را برای مدتی بر هم بزند، اما حقیقت این است که سیاست خروج از رکود باید یک سیاست درست و کارا و ماندگار باشد. یکی از مشکلاتی که در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد، این است که دولت برای رفع مشکل بیکاری، سرمایه‌گذاران را تشویق به ساخت‌و‌ساز می‌کند تا اشتغال ایجاد شود.

این اشتغال شاید در ظاهر اشتغال باشد اما در طولانی‌مدت به ضرر جامعه و اقتصاد تمام می‌شود. لزومی ندارد الزاما ایجاد اشتغال در حوزه مسکن باشد، رکود فعلی به نفع بی‌خانمان‌ها خواهد بود زیرا رکود به کاهش قیمت می‌انجامد و این کاهش قیمت سبب خواهد شد که مردم قدرت خرید داشته باشند. نمی‌توان گفت که دولت نباید ورود کند بلکه دولت باید به نفع بی‌خانمان‌ها و نه انبوه‌سازان ورود کند.

دولت لازم است مالیات ارزش افزوده از زمین را بگیرد. دولت از کارمند این ارزش افزوده را دریافت کرد، اما کسانی‌که رقم‌های بالا، زمین خریداری کردند ارزش افزوده آن را نپرداختند. اگر دولت این مالیات بر ارزش افزوده را از زمین بگیرد، آنگاه می‌تواند درآمد حاصل از آن را به افراد بی‌بضاعت کمک کند و اجازه دهد تا این افراد صاحب خانه شوند. دولت باید مالیات بر ارزش افزوده، مالیات بر خانه‌های خالی، دو خانه‌ها و خانه‌های بزرگ را اعمال کند و با درآمد حاصل از آن، تسهیلاتی برای دهک‌های پایین در حوزه خانه‌دار شدن ایجاد کند.

افرادی هم که سرمایه‌گذار مسکن هستند، خودشان راهکار برون رفت از مشکل‌شان پیدا می‌کنند و لزومی ندارد دولت در این حوزه ورود کند. مالیات بر زمین از ابتدا در رانت‌های مختلف قرار گرفته و سبب آسیب جدی به جامعه شده است. حال که نمی‌توان مالکیت بر زمین را کاری کرد حداقل می‌توان با مالیات بر ارزش افزوده زمین این مشکل را تا حدی مرتفع کرد و کمکی به اقشار کم‌درآمد کرد.

رکود مسکن ادامه‌دار خواهد بود. رکود مقوله‌ای نیست که به‌راحتی از بین برود. سیاست تولید مسکن در کشور ما باید تغییر کند تا مسئله رکود مسکن نیز از بین برود. سیاست جدید انبوه‌سازان که اقساط به شرط تملیک است به هیچ عنوان نمی‌تواند مشکل رکود مسکن را رفع کند. بعید است این مسکن به قدرت خرید مردم کمکی کند. حداقل اقشار دهک‌های پایین از این زمینه منتفع نمی‌شوند.

وظیفه دولت کمک به دهک‌های پایین و اقشار کم‌درآمد است نه کمک به انبوه‌سازان و افرادی که درآمدهای بالا دارند. در انتها با توجه به اینکه اغلب خانه‌های ساخته شده در شمال شهر واقع هستند که با قیمت‌های بالا ارائه می‌شوند باید این حقیقت را بپذیرند که ساخت‌و‌ساز در این مناطق افزون بر تقاضا بوده است و حال با کاهش قیمت‌ها و پذیرش سودهای کمتر می‌توان رکود در این حوزه را از بین برد.

کارشناس مسکن