بی پولی پایتخت در غیاب درآمدهای پایدار / تهران نای همراهی با تراکم فروشان را ندارد

رویه غلطی که از سال های ابتدایی دهه 70 آغاز شد و از ابتدا با مخالفت شدید کارشناسان و صاحب نظران بازار مسکن مواجه شد، حالا به طور کامل خود را نشان می دهد. تبدیل شدن تهران به شهری که دیگر در بسیاری از نقاط قابل سکونت نیست از یک سو و دست خالی مدیران شهری در حفظ بزرگ ترین منبع درآمدی غیر پایدار خود از سوی دیگر باعث شده معمایی بزرگ بر سر راه مدیریت پایتخت در سال های آینده قرار گیرد. 

اشباع شدن بازار مسکن تهران از ساخت و سازهای جدید در طول ماه های گذشته با یک بحران فرا حوزه ای نیز مواجه شده و آن رکود اقتصادی در حوزه های مختلف اقتصادی ایران است. هرچند با اقدامات صورت گرفته در طول ماه های گذشته و تزریق انرژی مثبت برجام به بدنه اقتصادی، رکود تورمی سال های پیش بسیار کم رنگ شده اما هنوز بخش زیادی از بازارهای اقتصادی ایران درگیر مبارزه با رکود هستند و در این میان صنعت ساختمان بیش از هر حوزه دیگری با این شرایط دست و پنجه نرم می کند.

اوضاع نه چندان مثبت بازار مسکن که خود را به گونه ای شفاف در آمار کاهشی صدور پروانه ساختمان نشان داده، در کنار اما و اگرها در این صنعت، اوضاع پایتخت را نیز از نظر اقتصادی بر هم ریخته است. بودجه سال 95 شهرداری که در آن رقمی نزدیک به 9 هزار میلیارد تومان برای درآمدهای ناپایدار در نظر گرفته شده، حالا نه تنها تصویر مثبتی از آینده ندارد که حتی تکلیف بسیاری از طرح های عمرانی را نیز نامشخص کرده است. اوضاع نامشخص شهرداری صدای معاون آخوندی را نیز درآورده است.

پیروز حناچی از نامشخص بودن تکلیف درآمدهای پایدار شهرداری تهران گفته و تصریح کرده است که نزدیک 79.6درصد از درآمدهای شهرداری‎‎ها به عوارض ناشی از ساخت‎وساز بستگی دارد که این رقم شامل بخش‎های قانونی و غیرقانونی مثل درآمدهای ناشی از پروانه عادی ساختمان، فروش تراکم، درآمدهای ناشی از ماده ۱۰۰ و... می‎شود. به گفته وی، در شرایط فعلی که رکود در بازار مسکن تداوم یافته شهرداری‎ها مجبور به فروش و حراج منابع خود می‎شوند که این موضوع در تهران به ارائه پیشنهاداتی برای واگذاری سهام بانک شهر یا فروشگاه شهروند منجر شده است.

این نتیجه غیر قابل چشم پوشی که از سال ها پیش و از سوی صاحب نظران پیش بینی شده بود، تنها یک راه حل بلندمدت دارد و آن طراحی درآمدهای پایدار شهری و کاهش قابل توجه تراکم فروشی است، راه حلی که به نظر می رسد هنوز در شهر تهران فکری به حال آن نشده است.

بی پولی سرعت تکمیل پروژه ها را کم می کند

یک عضو شورای شهر تهران معتقد است هرچند نمی توان نسبت به شکل گیری دوباره رونق در بازار مسکن ناامید بود اما با توجه به اینکه مشخص نیست این تغییرات چه زمانی اتفاق خواهد افتاد، شاید فکر کردن به دیگر گزینه ها تنها راهبرد موجود باشد.

ابوالفضل قناعتی در گفت وگو با «فرصت امروز» تصریح کرد: در طول سال های گذشته رونق در بازار مسکن و افزایش ساخت و سازها توانسته قدری شرایط اقتصادی مدیران شهری را مثبت کند و حالا که این بازار برای مدتی طولانی در رکود فرورفته است، نمی توان انتظار داشت همان منابع گذشته را به شهر تهران برساند.

به گفته وی، در کنار رکود در بازار مسکن، یکی دیگر از عواملی که تداوم فروش تراکم را با مشکل مواجه کرده اشباع بسیاری مناطق شهر از ساخت و سازهای جدید است. در حال حاضر جز چند منطقه از تهران که با شرایط خاص شان امکان ساخت واحدهای مسکونی جدید را می دهند، سایر مناطق توان این کار را ندارند. این عضو شورای شهر افزود: رسیدن به این شرایط باعث شده بسیاری از دفاتر خدمات ساختمان با خطر تعطیلی مواجه شوند. هرچند در صورت بازگشت رونق می توان انتظار داشت برخی از این مشکلات حل شود اما زمان دقیقی برای این موضوع نمی توان تعریف کرد.

قناعتی در پاسخ به این سوال که تا چه میزان امکان جایگزین کردن درآمدهای پایدار با درآمد حاصل از فروش تراکم وجود دارد نیز گفت: با توجه به اینکه درآمدهای پایدار شامل افزایش نرخ خدمات و عوارض شهری برای مردم می شود، شورای شهر با این موضوع موافقت نخواهد کرد، حتی اگر شیب ملایم نرخ ها نیز برای مردم سخت باشد، اجازه این اتفاق داده نخواهد شد.

به اعتقاد وی، شاید در این شرایط سرعت تکمیل برخی طرح ها پایین بیاید و این رویه تا رسیدن به راهکارهای بلندمدت ادامه داشته باشد. حتی در صورت خروج از رکود نیز شاید امکان آن وجود نداشته باشد که تهران مانند گذشته دست در دست تراکم فروشان دهد.

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن و رئیس هیات مدیره انجمن مهندسان صنعت ساختمان در گفت و گو با «فرصت امروز» تاکید کرد: نه تنها نمی توان انتظار داشت در صورت بازگشت رونق بار دیگر ساخت واحدهای مسکونی جدید آغاز شود که می توان با اطمینان گفت یکی از اصلی ترین عواملی که باعث رکود فعلی شده همین ساخت و سازهای بی رویه است.

به اعتقاد وی، وجود چند صد هزار واحد مسکونی خالی از سکنه که بخش قابل توجهی از آنها در پایتخت قرار دارند نتیجه همراهی سفته بازان با بازار بوده و در شهرها نیز با توجه به اینکه اهرم درآمد دیگری وجود نداشته با آن موافقت شده است. سرحدی ادامه داد: این روند غلط امروز تهران را به منطقه ای تبدیل کرده که در برخی نقاط آن رسما نمی توان زندگی کرد و وقتی اوضاع فعلی قابل تحمل نیست قطعا نمی توان انتظار داشت در آینده تغییری به وجود آید. از این رو شاید توقف فروش تراکم نه یک انتخاب که اجبار است.

صحبت از لزوم عبور از تراکم فروشی شاید برای مدیران شهری تهران بسیار سخت باشد. پایتخت در طول سال های گذشته با کلنگ زنی طرح های بزرگ روبه رو بوده که تکمیل هر یک از آنها نیاز به منابع درآمدی فراوان دارد و وقتی دست شهرداری از یکی از اصلی ترین و در عین حال سهل الوصول ترین منابع خود دور شده شاید در آینده تکمیل این طرح ها با سوال هایی جدید مواجه شود. تهران دیگر نای همراهی با تراکم فروشان را ندارد و در نبود درآمدهای پایدار مشخص نیست راه حل برون رفت از این شرایط باید در کجا یافت شود.

ارتباط با نویسنده : j.hashemi1992@gmail.com