تغییر شرایط حاکم بر ساخت‌و‌ساز

اخیرا مرکز آمار ایران گزارشی را در مورد رونق یافتن خریدوفروش املاک کلنگی منتشر کرده است. در این گزارش آمده است که پس از یک دوره رکود در خریدوفروش املاک کلنگی، در نیمه دوم امسال رونق اندکی به این بازار بازگشته که نشانگر تمایل دوباره سازندگان به بازار مسکن است. گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که تعداد معاملات فروش زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی نسبت به فصل مشابه سال گذشته در پاییز 3/5 درصد، افزایش داشته است. اما ظواهر امر چندان موید این موضوع نیست و اتفاق خاصی در حوزه خریدوفروش املاک کلنگی رخ نداده است.

آنچه ما به‌عنوان انبوه‌ساز و سازنده در بازار مشاهده می‌کنیم، حاکی از رونق چشمگیری در معامله خانه‌های کلنگی نیست، زیرا مشخص نیست که پراکندگی این میزان رشد معامله املاک کلنگی به چه صورت است و ممکن است بخش‌هایی که دسترسی به منابع مالی خوبی دارند اما گسترده نیستند، سرمایه‌گذاری‌هایی را در املاک کلنگی انجام دهند و این رویکرد می‌تواند موجب افزایش آمار شود ولی پراکندگی یکنواختی در سطح جامعه دارد. ممکن است این رشد معاملات خانه‌های کلنگی از نظر آمار و ارقام درست باشد، اما ممکن است در مناطق محدود و خاصی اتفاق افتاده باشد، زیرا گاهی اوقات برخی از ارگان‌ها و نهادها یک مرتبه در برخی از مناطق اقدام به سرمایه‌گذاری در این قبیل املاک می‌کنند و از همین رو به لحاظ آماری افزایش‌هایی ملاحظه می‌شود، اما این افزایش نقطه‌ای است.

واقعیت این است که در حال حاضر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هیچ توجیهی ندارد و به همین دلیل سازندگان و انبوه‌سازان نیز تمایلی به خرید خانه‌های کلنگی و ساخت‌و‌ساز در آن ندارند. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از این جهت توجیه ندارد. البته بازار آرام فارغ از رکود از یک جهت بسیار کمک‌کننده است زیرا در چنین بازاری فقط سازنده‌های واقعی باقی می‌مانند و نه سازندگان فصلی. اما به‌طورکلی چند عامل در بی‌رغبتی سازندگان و انبوه‌سازان نسبت به خرید خانه‌های کلنگی تاثیرگذار است؛ یک عامل مصوبات و دستورالعمل‌های دولت و مجلس که مثال بارز آن افزایش سقف بیمه کارگران ساختمانی است. مثال دیگری در این زمینه مربوط به افزایش هزینه انشعابات منازل مسکونی است و به جرات می‌توان گفت در یک ماه گذشته هیچ سازنده‌ای پیش‌بینی نمی‌کرد که هزینه انشعابات بالغ بر 50 درصد افزایش بیابد.

در واقع با این روند اصلا انبوه‌سازان و سازندگان نمی‌توانند کار کنند زیرا امکان پیش‌بینی و برنامه‌ریزی موضوعات برای آنها وجود ندارد، این در حالی است که با وجود رکود حاکم بر بخش مسکن هر سال شهرداری‌ها میزان عوارض را افزایش می‌دهند. به این مسائل باید زمان‌بر بودن بسیاری از کارها در بخش ساختمان را نیز اضافه کرد؛ به‌خصوص کارهایی که انجام آن به سیستم دولتی و شهرداری برمی‌گردد. به عبارت دیگر هزینه زمانی ساخت‌و‌ساز در بسیاری از مواقع، بیشتر از آن چیزی است که در اعداد و ارقام ذکر می‌شود اما معمولا این هزینه لحاظ نمی‌شود.

این در حالی است که متاسفانه هیچ متولی خاصی وجود ندارد تا این قضایا را هماهنگ کند و در نهایت فضای کسب‌و‌کار در حوزه ساخت‌و‌ساز بسیار دشوار شده است، زیرا در شرایطی که بانک‌ها 25 درصد سود می‌دهند، باید بازدهی در این حوزه بالاتر از این رقم باشد تا در این فضای سخت سازندگان و انبوه‌سازان به کار و فعالیت ادامه دهند و اقدام به خرید خانه‌های کلنگی و ساخت‌و‌ساز کنند. البته مقصود من از این سخنان این نیست که افراد فعال در بخش ساختمان منفعتی نبرده و نمی‌برند اما قطعا سود حوزه ساخت‌و‌ساز بیشتر از سود ناشی از اقدامات دلالی کمتر است، ضمن اینکه یک کار تولیدی است و بنابراین انتظار می‌رود که دولت و مجلس حمایت‌های قاطع‌تری از این بخش انجام دهند. 

در مورد سال 94 پیش‌بینی‌هایی در مورد رونق در بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز می‌شود و شاید تلقی برخی این باشد که به همین نسبت خریدوفروش املاک کلنگی نیز رونق بگیرد اما به نظر من شرایط حاکم بر ساخت‌و‌ساز نسبت به 20 سال گذشته تغییر کرده و شرایط، پایدارتر شده است و به همین نسبت الگوهای ساخت‌و‌ساز، سرمایه‌گذاری و فروش نیز باید دستخوش تغییر شود. اما اینکه پیش‌بینی می‌شود در سال 94 وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز و مسکن بهتر شود، شاید ناشی از پیش‌بینی وضعیت سیاسی و برداشته شدن بخشی از تحریم‌ها و دستیابی به یک ثبات سیاسی و اقتصادی نسبی است، زیرا در شرایط ثبات نسبی، سرمایه‌گذاری دربخش‌هایی مثل بازارهای طلا و ارز چندان مقرون به صرفه نیست و بنابراین احتمال داده می‌شود که سرمایه‌ها به سمت بخش مسکن سرازیر شوند. در مجموع از آنجا که احتمال داده می‌شود در آینده نزدیک توافقاتی میان ایران و گروه 1+5 حاصل شود، پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌و‌ساز و مسکن افزایش خواهد یافت.

* دبیر انجمن انبوه سازان استان فارس