کاهش مازاد، شفافیت آینده بازار و افزایش قدرت خرید / بسازبفروش ها چگونه به بازار مسکن باز می گردند؟

آمارهای ارائه شده از وضعیت بازار مسکن در طول سال های گذشته، یک وجه اشتراک غالب داشته و آن تداوم روند کاهشی صدور مجوز ساخت واحدهای مسکونی جدید بوده است. سرمایه گذاران مسکن از بازار قهر کرده اند و مشخص نیست چه زمانی بار دیگر به این عرصه باز خواهند گشت.

با وجود آنکه وزارت راه و شهرسازی در طول سال های گذشته تلاش کرده با همکاری نهادهای مالی دولت و شورای پول و اعتبار نسبت به افزایش قدرت خرید مردم اقدام کرده و از این طریق اهرم های متوقف شده صنعت ساختمان را بار دیگر به حرکت وادارد، اما هنوز آنچه در ماه های گذشته اتفاق افتاده فاصله ای قابل توجه با اولویت های دولت در این عرصه دارد.

هرچند آمارهای ماه های گذشته نشان از آن دارد که بار دیگر خرید و فروش ها در بازار افزایشی محدود را به ثبت رسانده و از این طریق لااقل حرکت رکود متوقف شده اما سرمایه گذاران این بازار هنوز تصمیم خود برای بازگشت به این عرصه را نهایی نکرده اند و این به معنای تداوم مشکلاتی است که از چند سال قبل به وجود آمده و هنوز ادامه دارد.

این شرایط در حالی به وجود آمده که در راستای حمایت همزمان از عرضه و تقاضا، دولت تلاش کرده تسهیلات ساخت مسکن را نیز بالا ببرد و اقبال به بازار را افزایش دهد اما صحبت های معاون وزیر راه و شهرسازی نشان از آن دارد که هنوز آنچه دولت به دنبال آن بوده، محقق نشده است.

مظاهریان در این رابطه گفته بین سال های 1390 تا اواسط سال 1392 ما شاهد رونق در بازار مسکن بودیم و پس از آن این بازار با رکود مواجه شد و تاکنون نیز ادامه داشته است. متناسب نبودن افزایش شدید میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن در سال های گذشته با افزایش ظرفیت های کلان اقتصادی، منجر به افزایش سهم سرمایه گذاری در بخش مسکن شد و با افزایش نامتناسب سرمایه گذاری در این بخش، امروزه شاهد تعمیق رکود در این بازار هستیم.  این صحبت ها نشان از یک دوگانه پیچیده در بازار مسکن دارد.

از یک سو سرمایه گذاری های بسیار زیادی در سال های گذشته رخ داده و باعث شکل گیری واحدهای مسکونی مازاد در کشور شده و از سوی دیگر نیازی که امروز به جذب سرمایه گذاری های جدید وجود دارد اما به دلیل نبود قدرت خرید در متقاضیان و به فروش نرفتن واحدهای ساخته شده، اقبال چندانی برای ورود دوباره به بازار وجود ندارد.

بهبود اقتصاد کلان، راه عبور از رکود

یک کارشناس بازار مسکن معتقد است با توجه به افزایش قابل توجه نفوذ دلالان در بازار مسکن، رکود امروز در بازار بسیار پیچیده شده و تا این مشکلات حل نشود نمی توان انتظار داشت تغییری در شرایط رخ دهد.

احمدرضا سرحدی در گفت وگو با «فرصت امروز» تاکید کرد: بالا بودن تقاضا و سوددهی قابل توجه بازار مسکن در سال های دهه 70 و 80 باعث شد سرمایه گذاران واقعی بازار جای خود را به دلالانی بدهند که تنها به فکر سودآوری بودند و این موضوع باعث افزایش قابل توجه قیمت خانه در چند مرحله شد.

به گفته وی، بالا رفتن قابل توجه قیمت خانه در مرحله آخر باعث شد نرخ های موجود در بازار با آنچه قدرت خرید واقعی مردم است تفاوتی جدی پیدا کند و رکود به وجود آمده در این چارچوب تعریف می شود.

سرحدی ادامه داد: برای آغاز دوباره سرمایه گذاری ها، ابتدا باید فکری جدی به حال واحدهای مسکونی ساخته شده ای شود که در طول سال های گذشته مشتری نداشته اند و مازاد چند صد هزار واحدی به وجود آورده اند. فروش این واحدها تنها با افزایش قدرت خرید مردم ممکن خواهد شد و این موضوع نیاز به رونق در سراسر اقتصاد و افزایش درآمد دارد. پس اگر وزارت راه و شهرسازی به دنبال ورود دوباره سرمایه گذاران به بازار است، باید ابتدا تکلیف واحدهای باقی  مانده را روشن کند و سپس به جذب سرمایه گذار امیدوار باشد.

احسان رجبی، کارشناس و فعال بازار مسکن نیز در گفت وگو با «فرصت امروز» به دغدغه های جدی سرمایه گذاران برای بازگشت به بازار اشاره کرد و گفت: در شرایطی که بخش های مختلف اقتصادی در طول ماه های گذشته تحرکاتی را به ثبت رسانده اند، بازار مسکن هنوز با مشکلاتی جدی در این زمینه رو به روست و یکی از اصلی ترین دلایلی که هنوز رونق اتفاق نیفتاده شفاف نبودن آینده بازار است.

به گفته وی، وقتی هنوز واحدهای مسکونی ساخته شده در طول سال های گذشته با مشکلات جدی در فروش مواجه هستند نمی توان انتظار داشت سرمایه گذاران با حجم منابع مالی جدید وارد بازار شوند. هرچند حمایت هایی همچون پرداخت تسهیلات می تواند گروهی از سرمایه گذاران را مجاب کند، اما در نگاه کلان شرایط باید تفاوت هایی جدی را پشت سر بگذارد.

  به اعتقاد وی، اگر دولت شرایطی را به وجود آورد که واحدهای از پیش ساخته شده به فروش برسند و راه برای رونق در بخش تقاضا باز شود، بهترین اتفاق برای سرمایه گذاران در انجام تصمیم های جدید به وجود خواهد آمد. 

هرچند با اجرای برجام و ایجاد تحرک دوباره در بخش های مختلف اقتصاد ایران بار دیگر امید در صنایع مختلف به وجود آمده اما هنوز بخش مسکن ایران با چالش ها و اما و اگرهای جدی مواجه است و این چالش ها سرمایه گذاران را در انجام سرمایه گذاری های جدید با تردید مواجه می کند؛ تردیدهایی که با وجود آنکه پیش بینی ها خلاف آن را نشان می داد اما در عرصه عمل همچنان ورود سرمایه های جدید را متوقف کرده است.

ارتباط با نویسنده: j.hashemi1992@gmail.com