بافت‌های فرسوده نشانی از تحول ندارند

از سال‌ها پیش احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده در دستور کار دولت و شهرداری قرار گرفته و دولتمردان تلاش کرده‌اند که با مشوق‌های مختلفی مالکان خانه‌های فرسوده و سازندگان را به این امر هدایت کنند. یکی از مشوق‌های اخیر دولت در این رابطه اختصاص تسهیلات 50 میلیون تومانی برای کلانشهرها، 40 میلیون تومانی برای مراکز استان‌ها و 30 میلیون تومانی برای شهرهای با جمعیت بالای 200هزار نفر و سایر شهرها در جهت نوسازی بافت‌های فرسوده است.

در حالی تمام این مشوق‌ها برای نوسازی بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده که گفته می‌شود هر چند این اقدام کمک به اشتغال‌زایی و حل مشکلات بخش مسکن است، اما شکل فعلی نوسازی این بافت‌ها موجب اتلاف زیرساخت‌ها و سرمایه‌های کشور می‌شود و حتی در مواردی نه تنها عمل بهسازی و نوسازی انجام نمی‌شود بلکه دوباره بافت فرسوده و ناکارآمد تولید می‌شود.

از سوی دیگر، کارشناسان معتقدند که در پروسه بهسازی و نوسازی این بافت‌ها بسیاری از استانداردهای ساخت‌و‌ساز رعایت نمی‌شود و همین موضوع موجب می‌شود که در نهایت ساختمان‌های با کیفیت و استاندارد احداث نشود. «فرصت امروز» در گفت‌وگو با چند نفر از انبوه‌سازان مسائل و موضوعات مربوط به احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده را مورد بررسی قرار داده است.

 ***

کسری امیری‌راد:
مشکلات حقوقی مانع از نوسازی است

کسری امیری‌راد، رییس هیات‌مدیره شرکت انبوه‌سازی «آرمان‌ساز» معتقد است که مشخص نبودن متولی ساخت‌وساز در کشور، کل پروسه ساختمان‌سازی را تحت تاثیر قرار داده و موجب کاهش کیفیت ساختمان‌ها شده که این موضوع شامل حال نوسازی بافت‌های فرسوده هم می‌شود.

این مسئله از سوی وزیر راه و شهرسازی مطرح شده که نوسازی بافت فرسوده به‌نوعی دوباره منجر به تولید بافت فرسوده شود. این شکل از نوسازی بافت فرسوده سرمایه و زیرساخت‌های کشور را از بین می‌برد. چقدر این موضوع را قبول دارید؟

در بافت فرسوده مشکلاتی داریم که موجب می‌شود نوسازی و بازسازی امکان‌پذیر نباشد. من مدعی نیستم که ساخت‌وسازها استاندارد است و کیفیت ساختمان‌سازی خوب نیست، اما اگر مشکلاتی در بافت فرسوده وجود دارد، قسمتی از مشکلات عمومی ساخت و ساز است ولی با وجود تمام این مشکلات در بافت‌های گران‌قیمت هم ساخت‌وساز انجام می‌شود و با وجود مشکلاتی که وجود دارد، حرکت مثبتی است. اما مشکل بافت فرسوده این مسائل نیست.

برای توضیح این موضوع باید بگویم که برای احداث ساختمان در زمین‌های معمولی باید سه مرحله طی شود که شامل خرید زمین، اخذ پروانه و ساخت‌وساز است. اما در بافت فرسوده چهار مرحله است و تملک پیش از سه مرحله مذکور قرار می‌گیرد. معمولا در بافت‌های فرسوده چند نوع زمین وجود دارد، برخی از زمین‌ها متعلق به دولت و منابع طبیعی است اما در آن ساخت‌وساز انجام شده برخی دیگر کاربری زمین باغ بوده اما در آن ساختمان احداث شده و بعضی از زمین‌ها مالکیت دارند.

زمانی که یک انبوه‌ساز می‌خواهد اقدام به نوسازی بافت فرسوده کند باید تعداد زیادی خانه را تملک کند و پس از تملک کردن متوجه شود که زمین‌ها متعلق به دولت است و ممکن است دولت مانع ساخت‌وساز در این اراضی شود. بنابراین مشکلی که در بافت فرسوده وجود دارد، مشکل حقوقی است. دولت باید مشکل حقوقی تملک زمین، کاربری و تراکم در بافت‌های فرسوده را رفع کند. هیچ یک از دولت‌ها تاکنون راهکار مناسبی برای این سه مورد نداشتند، در نتیجه بازسازی بافت‌های فرسوده تحت تاثیر این موضوعات قرار گرفته است.

فکر می‌کنید برای ارتقای کیفیت ساخت‌وسازهای در جریان نوسازی بافت‌های فرسوده چه اقداماتی از سوی انبوه‌سازان باید انجام شود؟

به‌طورکلی ساخت‌وساز در کشور ما چند علت دارد که این موضوع شامل بافت فرسوده هم می‌شود. دلیل اول این است که متولی ساخت‌وساز در ایران مشخص نیست. ساختمان یک صنعت بزرگ است که می‌تواند اشتغال ایجاد کند و اقتصاد را به حرکت درآورد. اما بدون متولی است و این در حالی است که به ظاهر صدها متولی دارد. دلیل دوم این است که هنوز مردم توجیه نشده‌اند زمانی که اقدام به خرید یک خانه می‌کنند به عمر مفید آن فکر و به کیفیت ساختمان توجه کنند.  

در نتیجه سازنده به این سمت متمایل می‌شود که ارزان‌ترین مسکن را بسازد. مورد دیگر این است که در ایران، انبوه‌سازان به عنوان سازندگان حرفه‌ای مشخص شده اند ولی تمام ساخت‌وسازها توسط انبوه‌سازان انجام نمی‌شود و درصدی از ساخت‌وسازها توسط مردم و افرادی که صلاحیت انجام این کار را ندارند صورت می‌گیرد و بنابراین ساختمان‌های باکیفیت ساخته نمی‌شود، این در حالی است که تمام عوامل که طبق قانون باید در پروسه ساخت‌وساز حضور داشته باشند، در این جریان یا غایب هستند یا حضور بسیار کمرنگی دارند و به‌جای اینکه یک نفر مسئولیت کار را برعهده بگیرد و در نهایت پاسخگو باشد، افراد بسیاری کار را عهده‌دارند اما پاسخگو هم نیستند.

***

احمد تولا:
احیای بافت فرسوده به شکل محدوده‌ای باشد

احمد تولا، مدیر عامل شرکت انبوه‌سازی «صبا مهر اسپادانا» اعتقاد دارد که احیای بافت‌های فرسوده به شکل تک واحدی معقول و منطقی نیست و باید نوسازی این بافت‌ها به شکل محله‌ای یا محدوده‌ای باشد.

برخی از کارشناسان معتقدند که احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده به شکل فعلی چندان معقول و منطقی نیست و باید در این رویه تجدیدنظر شود. نظر شما در این رابطه چیست؟

به طور کلی احیای بافت‌های فرسوده به شکل تک‌واحدی معقول و منطقی نیست. آنچه که عموما در حال حاضر انجام می‌شود این است که مالک بافت‌فرسوده مجوزی را از شهرداری برای احیا یا نوسازی خانه خود اخذ می‌کند که این موضوع موجب تحول در بافت‌های فرسوده نمی‌شود. به عبارت دیگر، در اغلب موارد فقط ترمیم بافت فرسوده صورت می‌گیرد و تغییر و تحول اساسی در آن ایجاد نمی‌شود. اعتقاد ما این است که باید یک محله یا یک محدوده از مالکان بافت‌های فرسوده خریداری و پس از تخریب، منطبق با طرح‌های شهرسازی در آن ساخت‌و‌ساز انجام شود. به عبارت دیگر، باید نوسازی این بافت‌ها به شکل محله‌ای یا محدوده‌ای باشد.

راهکار پیشنهادی شما برای تحقق این موضوع چیست؟

راهکار این است که مجموعه انبوه‌سازان به‌عنوان سرمایه‌گذار در نوسازی بافت‌های فرسوده به شکل منطقی به کار گرفته شوند. در واقع باید شرایطی فراهم شود که وزارت راه و شهرسازی، شهرداری، انبوه‌سازان و مالکان در یک مربع قرار گیرند و تمام عوامل مذکور در روند نوسازی دخیل شوند. در این راستا باید دولت و شهرداری مجوزها را صادر کنند و حمایت‌های لازم را انجام دهند و در عین حال بر اجرای قوانین نظارت کنند. انبوه‌سازان نیز باید سرمایه‌گذاری، مدیریت، برنامه‌ریزی و اجرا را بر عهده گیرند. در این میان مالکان نیز باید اقدام به فروش ملک خود به قیمت کارشناسی کنند یا به مشارکت در ساخت اقدام کنند.

این تلقی وجود دارد که به دلیل رعایت نشدن مقررات ملی ساختمان و استانداردها در جریان نوسازی بافت‌های فرسوده منابع زیرساختی و سرمایه‌ها اتلاف می‌شود. این تلقی تا چه اندازه صحیح است؟

در نوسازی بافت‌های فرسوده مقررات ملی ساختمان به‌صورت حداقلی رعایت می‌شود زیرا در این زمینه اجبار وجود دارد اما مباحث مربوط به جلوگیری از اتلاف انرژی و استفاده از مصالح ساختمانی استاندارد کمتر مورد رعایت قرار می‌گیرد چون اجباری هم در این رابطه وجود ندارد. از سوی دیگر، در برخی موارد مالکان به نوسازی بافت فرسوده اقدام می‌کنند و از آنجا که تخصصی در این زمینه ندارند، افراد غیر‌فنی و غیر‌حرفه‌ای را وارد عرصه ساخت‌و‌ساز می‌کنند، بنابراین در نهایت ساختمان‌های کیفی و قابل دفاع احداث نمی‌شود.

به نظر شما انبوه‌سازان برای ارتقای کیفیت نوسازی بافت‌های فرسوده باید چه اقداماتی را انجام دهند؟

اگر قرار است این کار انجام شود، باید ابتدا ساختار آن تعریف شود. ممکن است یک انبوه‌ساز در بافت فرسوده چند پلاک را تجمیع کند و اقدام به نوسازی کند اما این هم کاری اصولی نیست و تفاوت جزئی با اقدامات مالکان دارد. این اقدام انبوه‌سازان از این جهت ایده‌آل نیست که زیرساخت‌ها در آن لحاظ و بهینه نمی‌شود و همچنان از همان سیستم قبلی بهره گرفته می‌شود. زمانی که بافت فرسوده توسط انبوه‌سازان و سازندگان تصرف می‌شود، یک مدیریت بر نوسازی آن صورت می‌گیرد و بر تمام مسائل و موضوعات آن یک تفکر حاکم می‌شود. به این ترتیب تمام زیرساخت‌ها مدرن و بهینه می‌شود و معماری صحیحی نیز بر آن حاکم می‌شود.

 ***

علی عندلیبی:

اصول علمی ساخت و ساز در نوسازی رعایت شود

 به گفته علی عندلیبی، مدیرعامل گروه فنی- مهندسی «اسکان بشر» تلاش انبوه‌سازان معطوف بر این موضوع شده که نوسازی بافت‌های فرسوده به شکل استاندارد و صحیحی انجام شود و در این میان رعایت اصول علمی ساخت و ساز باید در دستور کار انبوه‌سازان قرار بگیرد. 

این انتقاد به نحوه نوسازی بافت‌های فرسوده وارد است که نحوه ساخت‌وسازها موجب اتلاف زیرساخت‌ها و سرمایه‌های کشور می‌شود. این انتقاد را وارد می‌دانید؟

من این انتقاد را وارد می‌دانم. البته این موضوع نسبی است و شاید پنج درصد ساخت‌وسازها فاقد کیفیت لازم است، اما در حال حاضر با مسئولیت‌هایی که انبوه‌سازان احساس می‌کنند و نظارت‌هایی که انجام می‌شود و رعایت استاندارد مصالح ساختمانی، تلاش بر این است که نوسازی بافت فرسوده به شکل صحیحی صورت بگیرد.

بنابراین در نوسازی بافت‌های فرسوده منابع زیرساختی و سرمایه‌ها هدر نمی‌روند؟

برای پاسخ به این سوال باید این موضوع را بررسی کنیم که از زمین چه استفاده‌ای می‌شود، آیا تراکم مناسب به زمین داده می‌شود و کاربری‌های درستی برای زمین در نظر گرفته شده است یا خیر. اما در مورد ساخت و ساز و نوسازی تلاش بر این است که استانداردها رعایت شود. البته جا دارد که نحوه ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده شکل مناسب‌تری پیدا کند.

برای ارتقای کیفیت نوسازی بافت‌های فرسوده چه اقداماتی باید انجام شود؟

استفاده از پرسنل متعهد و متخصص، انجام آزمایش‌های لازم، بهره‌گیری از مصالح ساختمانی استاندارد و رعایت اصول علمی ساخت و ساز از راهکارهایی است که به ارتقای کیفیت نوسازی بافت‌های فرسوده کمک می‌کند. در این میان موضوع مهم تفکر حرفه‌ای سازندگان است. به این معنا که اگر سازنده حرفه‌ای، ساخت و ساز را انجام دهد، قطعا منجر به کیفی‌سازی خواهد شد. البته برخی از افراد به صورت گذری اقدام به ساخت و ساز می‌کنند و ممکن است این قبیل سازندگان این مسایل را مدنظر قرار ندهند و بیشتر به سود خود فکر کنند. اما افرادی که شغل‌شان ساخت و ساز است و سوابق طولانی در این زمینه دارند، به مسایل غیرحرفه‌ای فکر نمی‌کنند.

نهادهایی مانند شهرداری همکاری لازم را در نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده دارند؟

بافت فرسوده فاکتورهای مختلفی دارد مانند زمان ساخت، کیفیت ساختمان و... اما از آنجا که قبلا مصوب شده، برای نوسازی بافت‌های فرسوده امتیازاتی را قائل شوند، شهرداری روز به روز حلقه این بافت‌ها را کوچک‌تر می‌کند، زیرا انبوه‌سازان و سازندگان از شهرداری انتظار دارند که تسهیلات نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده را لحاظ کند اما این نهاد اقدام به ایجاد محدودیت در مورد این بافت‌ها کرده است.