بازدهی بالا پای غیرمتخصص ها را به صنعت ساختمان باز کرده است

صنعت ساختمان در همه کشور‌ها از جمله صنایع زیرساختی است که صنایع مختلفی را درگیر می‌کند. در اصل می‌توان از آن در کنار صنعت خودرو به‌عنوان یکی از مولد‌های مهم اقتصادی یادکرد. شرکت «ایران سازه» از جمله شرکت‌های زیرمجموعه هلدینگ ساختمانی و عمرانی شستاست که پروژه‌های هتل‌سازی پارس در سطح کشور را بر عهده داشته و ساختمان اصلی شستا نیز حاصل کار این شرکت است. در زمینه بحث صنعت ساختمان و ارزیابی شرایط فعلی آن با دکتر رضا آقا محمدیان، مدیر شرکت ایران سازه که از شهریورماه مدیریت این شرکت ساختمانی را بر عهده گرفته به گفت‌وگو نشسته‌ایم که ماحصل آن را در ادامه پیش‌رو دارید... 

***

ارزیـابـی شما از وضعیت ساخت‌و‌ساز در حال حاضر چیست؟ با توجه به رکودی که در حال حاضر در این زمینه دیده می‌شود، عوامل ایجاد این رکود را چه متغیر‌هایی می‌دانید؟ 

از چند بعد می‌توان وضعیت فعلی را ارزیابی کرد. سهم ساختمان‌سازی در GMP کشور حدود 15درصد است که این نشان می‌دهد، ساختمان‌سازی تا چه میزان صنایع مختلف را به حرکت وا می‌دارد. در زمینه ایجاد اشتغال نیز ساختمان‌سازی سهم بالایی دارد که حدود 23 درصد است. ساخت‌و‌ساز با تکنولوژی نیز درگیر است. البته به دلیل محدودیت‌هایی که در چند ساله اخیر داشته‌ایم، نتوانسته‌ایم با کشورهایی مانند ترکیه که در رده ساخت‌و‌ساز ما هستند، برابری کنیم...

اما در کل در زمینه تکنولوژی نیز درجا نزده‌ایم و رشدهایی راشاهد بوده‌ایم. اقتصاد مسکن در ایران همیشه دوره‌های رونق و رکود را طی کرده، مدتی است که این رکود تا حدی طولانی‌تر شده که ناشی از کاهش آمار مجوزها و افت توان خرید متقاضی است. این افت تقاضا نیز ناشی از افزایش قیمتی است که با آن روبه‌رو بوده‌ایم. وضعیت سیاسی ناآرامی که در وضعیت اقتصادی کشور وجود دارد نیز به این رکود دامن زده است. 

 به این نکته اشاره کردید که ساختمان‌سازی محرک صنایع بسیاری در کشور است، در‌کل درباره این صنایع و نقش ساختمان‌سازی در اقتصاد توضیح دهید. 

دو صنعت خودرو‌سازی و ساختمان‌سازی جزو زیرساخت‌هایی است که موتور محرک اقتصاد محسوب می‌شوند. در کل در صنعت ساختمان دو هزار صنعت است که درگیر می‌شوند. صنعت سیمان، صنعت فولاد، تجهیزات خانگی و الکترونیکی از این قبیل هستند و هر چقدر تکنولوژی ساخت پیشرفته‌تر می‌شود، صنایع جدید‌تری وارد می‌شوند و در همین بحث ساختمان‌های هوشمند که به تازگی مطرح است، صنعت ITدرگیر شده که شاید تاکنون این حوزه چندان با صنعت ساختمان درگیر نبوده است. بنابراین، هرچقدر این صنعت رشد کند، صنایع مختلفی را درگیر می‌کند. 

 چه حجم از این دو هزار صنعت در داخل تولید می‌شود و چه میزان ما برای ساختمان‌سازی به واردات وابستگی داریم؟! 

صنعت ساختمان، صنعتی است که درصد بالایی از محصولاتی که در آن به کار می‌رود، در داخل تولید می‌شود. البته این بستگی به این دارد که ما هنوز بر پایه همان ساختمان‌سازی سنتی پیش می‌رویم و تکنولوژی‌های روز چندان در آن دخیل نیست. در زمینه مصالح ساختمانی نیز پیشرفت‌هایی داشته‌ایم، اما در زمینه تکنولوژی مانند موتورهای آسانسور و صنایعی از این قبیل به واردات از خارج از کشور وابسته هستیم. البته سهم وابستگی ساختمان‌سازی ما به واردات در برابر مواد اولیه‌ای که در داخل تولید می‌شود، بسیار محدود است. 

پس در شرایطی که شما ترسیم کردید، در وضعیت تحریم‌ها صنعت ساختمان چندان با چالش رو به رو نشده است؟ 

نه صنعت ساختمان به شکل غیرمستقیم تحت تاثیر این تحریم‌ها قرار گرفته است. صنعت خودروی ما به دلیل وابستگی به قطعات وارداتی مستقیم تحت تاثیر تحریم‌ها قرار گرفته و آسیب دیده، اما شرایط رکودی حاکم بر اقتصاد کشور، صنعت ساختمان را متاثر کرده است. 

چه عواملی در کشور ما در زمینه قیمت ساختمان نقش تعیین‌کننده دارند؟ گاه شنیده می‌شود که فلان مصالح گران شده و همین باعث گرانی قیمت مسکن شده است. چقدر قیمت مصالح در نوسان قیمت مسکن موثر است؟ 

قیمت ساختمان در کشور ما به چند عامل بستگی دارد. مهم‌ترین عامل بحث قیمت تمام شده ساختمان است که ناشی از قیمت مصالح، هزینه مجوز‌ها و در نهایت قیمت زمین است. قیمت مصالح در بالا رفتن قیمت مسکن موثر است، اما تنها عامل نیست و عوامل دیگری نیز در این زمینه موثر هستند. 

درباره دلایل رکود مسکن توضیحاتی دادید، اما در میان متقاضیان مسکن نوعی انتظار مشاهده می‌شود که برخی منتظرند تا مذاکرات به نتیجه برسد و سپس به خرید اقدام کنند یا نوسان قیمت دلار آنها را مردد کرده است. شما در کل این رکود را چگونه ارزیابی می‌کنید و نتیجه مذاکرات تا چه میزان بر تقاضای مسکن موثر خواهد بود؟ 

مهم‌ترین اثر نتیجه مذاکرات بر مسکن ما این است که شرایط ابهام را در کشور از بین می‌برد. این امر فقط مختص مسکن نیست و همه صنایع با آن درگیر هستند و در نوعی ابهام به سر می‌برند که نتیجه مذاکرات هرچه باشد این شرایط ابهام و سایه آن را بر اقتصاد کشور از بین می‌برد. برخی پیش‌بینی می‌کنند، در نتیجه مذاکرات قیمت مسکن به دلیل کاهش قیمت ارز کاهش پیدا کند. البته این کاهش مقطعی خواهد بود و با رشد اقتصادی کشور، تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد و رونق صنعت ساختمان را دربر خواهد داشت که نتیجه آن افزایش قیمت است که نسبت به شاخص‌های تورمی و دیگر شاخص‌های اقتصادی تعیین می‌شود. 

در ایران نگاه به مسکن یک نگرش سرمایه‌گذاری است، اما این نگاه به دلایل مختلفی چون مالیات‌هایی که بر مسکن وضع شده وجود ندارد. این نگاه سرمایه محور در ایران ناشی از چه عواملی است؟ 

اقتصاد ما از یک اقتصاد اتوکراسیک وارد یک اقتصاد مدرن می‌شود. در اقتصاد اتوکراس و سنتی، یکی از حوزه‌های سرمایه‌گذاری مسکن است و به مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای تا یک کالای مصرفی نگریسته می‌شود. در زمینه خودرو هم تا چندی پیش این نگاه بود، با افزایش تولید و بالانس عرضه و تقاضا این وجه نگاه سرمایه‌ای به خودرو از بین رفت.

در کشور ما همیشه شکافی بین میزان عرضه و تقاضای مسکن وجود داشته و همین امر سبب شده تا مسکن یک کالای سرمایه‌ای قلمداد شود. روند افزایش قیمت با توجه به شکاف عرضه و تقاضا این بار سرمایه‌ای را بیشتر کرده است. از سوی دیگر، به شکل سنتی همیشه ملک، زمین و مسکن یک گزینه کم ریسک برای سرمایه‌گذاری است.

البته کمبود گزینه‌های متنوع سرمایه‌گذاری در این زمینه موثر است. در آینده با افزایش میزان تولید این وجه سرمایه‌ای بودن به نفع مصرفی بودن آن تغییر می‌کند و با مازاد عرضه و نبود شکاف میان عرضه و تقاضا مسکن شکل سرمایه‌ای خود را از دست می‌دهد. اقتصاد ما نیز هر روز مدرن‌تر می‌شود و گزینه‌های بهتر و ایمن‌تری را برای سرمایه‌گذاری به وجود می‌آورد که این امر سبب می‌شود تا نگاه سرمایه‌ای به مسکن به نگاه مصرفی تبدیل شود. 

همین نگاه سرمایه‌ای به مسکن سبب شده که افراد غیر‌متخصص زیادی وارد امر ساخت‌و‌ساز شوند، چرا در کشور ما ساختار یا قوانین مشخصی وجود ندارد که افراد غیر‌متخصص نتوانند به‌راحتی دست به ساخت و‌سازی بزنند که نتیجه آن ساخت ساختمان‌هایی موسوم به بساز و بفروش است؟ 

چند عامل در این زمینه موثر است، قوانین ما هرگز مانع ورود افراد غیر‌متخصص به این عرصه نبوده یا حداقل در اجرای آن نظارت نداشته است. مزیت و نرخ بازدهی بالا در این بازار اجازه داده که هر غیر‌متخصصی وارد بازار و منتفع شود. در آینده با رفع تحریم‌ها و ارتباط بیشتر ما با اقتصاد جهانی خواه ناخواه به سمت تخصص‌گرایی خواهیم رفت. وقتی حاشیه سود بالا با کاهش شکاف میان عرضه و تقاضا کاهش پیدا کند، خواه ناخواه افرادی می‌توانند در این عرصه بمانند و بازدهی داشته باشند که بتوانند تولید اقتصادی کنند.

تولید اقتصادی به این معنا که از تکنولوژی بالا استفاده کنند، کنترل هزینه داشته باشند و متدهای تخصصی به کار ببرند. که این عوامل نیازمند تخصص است که هر کسی نمی‌تواند در این شرایط بدون بهره‌گیری از تخصص ادامه حیات دهد. از سوی دیگر، قوانین نیز در حال تغییر هستند و برای افراد غیر‌متخصص محدودیت‌هایی ایجاد می‌کنند که همین امر سبب می‌شود دیر یا زود ساختمان‌سازی به دست افراد متخصص بیفتد. در اروپا هیچ شرکتی به جز شرکت‌های شناسنامه‌دار نمی‌توانند کوچک‌ترین ساخت و‌سازی انجام دهند و فکر می‌کنم ما نیز دیر یا زود به این جهت حرکت کنیم. 

نمای ساختمان‌های شهری ما چه به لحاظ کیفی و چه به لحاظ زیبایی‌شناسی بصری به‌شدت متاثر از این نگاه بساز بفروشی است، اگر ما به سمت تخصص‌گرایی حرکت کنیم تا چه میزان این نمای بی‌کیفیت و نازیبا در چهره شهر تغییر می‌کند؟ 

من فکر نمی‌کنم در کوتاه‌مدت شاهد اتفاق دگرگون‌کننده‌ای باشیم، ولی ضوابطی که در سوال قبلی به آن اشاره کردیم در بحث معماری‌ها تا حدی اعمال می‌شود و حتی در برخی مناطق شهرداری فقط ساختمان‌هایی مجوز می‌گیرند که از اصول معماری خاصی پیروی کنند. به هر حال ما دیر یا زود به این سمت و سو خواهیم رفت، اما سرعت ما بالا نیست. 

شرکت شما به‌عنوان شرکتی که به شکل تخصصی در زمینه ساخت‌و‌ساز فعال است، چه قوانین مشخصی را برای خود در این زمینه تعریف کرده و براساس آن ضوابط عمل می‌کند؟ 

حداقل ضوابطی که ما برای خود داریم، رعایت ضوابطی که شهرداری، سازمان نظام مهندسی و اداره شهرسازی تعیین کرده کف اصولی است که ما براساس آن دست به ساخت‌و‌ساز می‌زنیم. فراتر از آن در شرایط فعلی ما فکر می‌کنیم که متفاوت ساختن و ارائه کیفیت بهتر مزیتی برای فروش محسوب می‌شود.ما تلاش می‌کنیم که سازه‌هایمان از وضعیت کیفی بهتری نسبت به رقبا برخوردار باشد تا در برابر آنها یکسری مزیت رقابتی داشته باشیم تا در زمینه فروش با مشکل روبه‌رو نشویم. 

برای انتخاب و اعمال پروژه‌ها در ابتدای امر چه مواردی را مدنظر قرار می‌دهید؟ 

هر پروژه‌ای ابتدا مورد مطالعات امکان‌سنجی قرار می‌گیرد. در این بخش پروژه‌ها به لحاظ فنی، اقتصادی و کیفی مورد امکان‌سنجی قرار می‌گیرند و اگر در این مرحله بازده مناسبی در این مرحله نشان داده شد، متناسب با منابع مالی شرکت به پروژه‌ها ورود می‌کند. بحث فروش هم برای ورود به هر پروژه برای ما بسیار اهمیت دارد. در گذشته به دلیل عرضه محدود و تقاضای بالا هر سازه‌ای با هر امکاناتی قابلیت فروش را داشت، اما ما احساس می‌کنیم که اکنون ساختمان‌سازی وارد شرایط متفاوتی شده که تقاضا‌کننده هر کالا با هر کیفیتی را خریداری نمی‌کند.

این امر در همه وجوه اقتصادی قابل مشاهده است. اوائل انقلاب و در دوران جنگ مردم برای تهیه هر کالایی در صف می‌ایستادند و بی‌توجه به کیفیت کالا آن را خریداری می‌کردند. اما پس از آن با برداشتن محدودیت‌ها، کیفیت و قیمت بود که در انتخاب آنها نقش داشت و حالا بحث برندینگ و خدمات پس از فروش نیز در این انتخاب نقش دارد. این اصول کم‌کم وارد بحث ساخت‌و‌ساز شده است و دیگر مردم برای هر ساختمانی با هر کیفیتی پول نمی‌دهند. برندینگ و شرکت‌های صاحب نام برای آنها در اولویت انتخاب قرار دارد. در این شرایط است که امکان‌سنجی و امکان فروش در بدو امر برای ما اهمیت دارد.

در مرحله بعد وارد فاز اجرا می‌شویم که انتخاب مشاور، طراح و مجری براساس توان فنی داخل شرکت و پیمانکارانی که توانایی‌هایشان مورد بررسی قرار گرفته انجام می‌شود. سپس زیرساخت‌ها مانند آب و برق تامین می‌شود و پروژه به انجام می‌رسد. در نهایت، با بهره‌گیری از بازاریاب‌های خبره و آگاه متقاضیان مناسب برای پروژه پیدا می‌شوند و ساختمان در اختیار آنها قرار می‌گیرد. 

درباره برندینگ و نقش برندها در انتخاب متقاضیان صحبت کردید، اما گاه دیده می‌شود همین افرادی که به‌عنوان برند مطرح هستند، کارهایی ارائه می‌دهند که به لحاظ کیفی و تناسب اقلیمی کارهای مناسبی نیستند؛ به نظر شما چه عواملی سبب می‌شود که کسی یا شرکتی در این شرایط برند شود؟ 

به هر حال کسی که برند شده است، به این معناست که توانسته به خواسته‌های گروه هدف و مشتریانش پاسخ مناسبی بدهد. چه در کیفیت، چه در نما و چه در قیمت گروه هدف آن شرکت یا شخص خواسته‌هایشان برآورده شده است. ما نمی‌توانیم یک نمای کلی برای شهر ارائه کنیم و بخواهیم همه آن روند را دنبال کنند، زیرا این امر اختلاف‌نظرهای بسیاری را به دنبال دارد. برخی به طرح‌های ایرانی و اسلامی علاقه‌مندند و برخی به طرح‌های اروپایی یا مدرن علاقه نشان می‌دهند.  

نداشتن یک معماری مناسب به این معنا نیست که ما یک اشل کلی ترسیم کنیم و به همه بگوییم آن را دنبال کنند یا اینکه بخواهیم با مدرنیته بجنگیم، بحث این است که در همه کشور‌ها وقتی می‌خواهند معماری مدرنی در نظر بگیرند، شرایط اقلیمی و فرهنگی آن کشور نیز در نظر گرفته می‌شود و براساس آن معماری مدرن خاص خودشان را طراحی می‌کنند. در حالی‌که در کشور ما این انطباق وجود ندارد و تنها یک الگو برداری نعل‌به‌نعل از معماری مدرن است، بدون آنکه توجه داشته باشیم چنین معماری با جغرافیا و اقلیم ما تناسب دارد یا خیر...  ما نمی‌توانیم از معماران و شرکت‌هایی که دستی بر ساخت‌و‌ساز دارند، توقع داشته باشیم که چنین مواردی را در نظر بگیرند. بلکه آن سازمان‌هایی که ساخت‌و‌ساز و قوانین آن را سازماندهی می‌کنند مانند وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری‌ها در این زمینه موثر هستند. 

بحثی در این میان وجود دارد به نام مدیریت سبز، که در آن در سازه‌ها باید توجه شود به میزان انرژی‌هایی که به کار می‌رود و این امر که چگونه هنگام ساخت می‌توانیم منابع انرژی را بهینه مصرف کنیم. در ساختار سازماندهی کشور ما هنوز این امر اهمیت پیدا نکرده و مورد توجه واقع نشده، اما به تناسب نیازی که در کشور وجود دارد انتظار می‌رود یک حرکت از پایین به بالا داشته باشیم و به فراخور نیاز جامعه این اصول را در نظر بگیریم. . . آیا ما به عنوان مدیر یک شرکت بزرگ ساخت‌و‌ساز این مسئولیت را احساس نمی‌کنیم که برای جلوگیری از اتلاف منابع اصول خاصی را در نظر بگیریم؟ 

بخشی از پاسخ به همان نهادهای قانون‌گذار برمی‌گردد که تا چه میزان در این زمینه اعمال قانون کرده و نظارت کنند تا این امر اتفاق بیفتد. مسئله دوم، بحث کلان اقتصادی است. در کشورهایی که تکنولوژی ذخیره انرژی پیاده می‌شود یا ساختمان سبز مطرح است، به این معنا نیست که آنها اقتصادی بودن را کنار می‌گذارند و به فراخور مسئولیت اجتماعی به سمت ساخت چنین سازه‌هایی می‌روند. تعهد‌های اجتماعی این افراد در راستای منافع اقتصادی این شرکت‌ها قرار دارد. تا زمانی که نظام قیمت‌های ما سیگنال‌های انحرافی به فعالان اقتصادی می‌دهد ما نمی‌توانیم متوقع رفتار مناسب و استوار بر مسئولیت اجتماعی باشیم.

وقتی که در مقایسه با کاربرد عایق‌های مناسب برای جلوگیری از پرت حرارت که هزینه‌بر است، در مقابل میزان هزینه انرژی که اتلاف می‌شود، تفاوتی وجود نداشته باشد، هیچ‌گاه سازنده به سمت استفاده از این تکنولوژی نمی‌روند، زیرا انرژی ارزان است و تکنولوژی‌هایی که برای جلوگیری از اتلاف آن نیاز است، به مراتب گران‌تر از انرژی مصرفی تمام می‌شود. بنابراین، این نیاز برای مصرف‌کننده ایجاد نشده که هزینه بیشتری برای این عایق‌ها بپردازد. در زمینه خودرو هم ما این داستان را داریم، خودروهای ما برای کاهش میزان مصرف ماشین لازم است تا هزینه‌هایی در خودرو انجام دهند، اما از آنجا که انرژی ارزان است، کم‌مصرف بودن خودرو چندان برای مصرف‌کننده اهمیت ندارد.

مصرف‌کننده ترجیح می‌دهد، خودروی ارزان‌تری بخرد و برای انرژی ارزان هزینه بیشتری کند تا خودروی گران‌تری خریداری کند. اگر هزینه انرژی رقم قابل توجهی باشد، آن زمان است که برای مصرف‌کننده خودرو یا ساختمانی که مانع اتلاف انرژی می‌شود، در اولویت قرار خواهد گرفت. ایراد اصلی به مکانیزم قیمت انرژی ناشی از یارانه‌ها باز می‌گردد که سبب شده فعالان اقتصادی به این اصول توجهی نداشته باشند. 

در نهایت، با توجه به مطالبی که گفته شد، چشم‌اندازی که شرکت ایران سازه دنبال می‌کند چیست و در این مسیر چه چالش‌هایی را پیش رو دارد؟ 

ما براساس درکی که از آینده صنعت ساختمان داریم، توجه داریم که آینده صنعت ساختمان ملزم به در نظر گرفتن کیفیت، ساخت متفاوت و نیازهای مصرفی متقاضیان است و بدون در نظر گرفتن این فاکتورها نمی‌توان در آینده نزدیک در حیطه ساخت‌و‌ساز ادامه حیات داد، در تلاش هستیم که این فاکتورها در شرکت ما نهادینه شود. در زمینه برند‌سازی فعالیت‌هایی شده و در تلاش هستیم تا براساس نیاز مردم که به سمت خریداری برند به جای کالا می‌روند، حرکت کنیم و به جای کالا، برند «ایران سازه» را به آنها ارائه کنیم.

در حوزه اجرا تلاش هستیم تا تکنولوژی‌های جدید را وارد کنیم، در زمینه امکان‌سنجی در تلاش هستیم، به هیچ عنوان به سمت پروژه‌هایی که توجیه اقتصادی ندارد نرویم. در حوزه تامین مالی هم وارد فاز جدیدی شده‌ایم که به دلیل توازنی که به‌زودی در زمینه عرضه و تقاضا ایجاد می‌شود، خواه ناخواه دیگر منابع ارزان و فراوان در اختیارمان نخواهد بود و در برنامه‌هایمان به سمتی حرکت می‌کنیم که از ابزارهای تامین مالی نوین برای پروژه هایمان بهره ببریم. 

و این ابزارهای نوین چه هستند؟ 

استفاده از انواع اوراق قرضه، اوراق اجاره، اوراق زمین و ساختمان که به تازگی مجوز آن از سمت سازمان بورس صادر شده است. 

 شما از این مجوز بهره برده‌اید و با مشکلی مواجه نبوده‌اید؟ 

مجوز روند ساده‌ای است که ما با آن به مشکل نخورده‌ایم، اما در زمینه استقبال مردم و میزان پولی که در شرایط رکود اقتصادی فعلی جذب می‌شود، ممکن است مشکلاتی را به وجود آورد.