بار سنگین رشد اقتصادی روی شانه های مسکن

بالا رفتن آمار رشد جمعیت در سال‌های پس از پیروزی انقلاب اسلامی، ایران را به یکی از جوان‌ترین کشورهای جهان تبدیل کرد. این جمعیت جوان نیازی گسترده به تأمین مسکن داشت و این امر بدنه بازار مسکن ایران را در سال‌های ابتدایی دهه 70 برای همیشه تغییر داد.

نیاز بالای جامعه ایرانی به واحدهای مسکونی جدید و عبور آمارهای تقاضای مسکن از بیش از یک میلیون واحد مسکونی در سال باعث شد بخش قابل توجهی از سرمایه‌های سرگردان به این حوزه اختصاص پیدا کند.

هجوم سرمایه‌های جدید به این بازار نتایجی مهم بر جای گذاشت. از یک سو تعداد کسانی که در عرصه ساختمان فعالیت می‌کردند به شکلی تصاعدی افزایش یافت تا بسازبفروش‌ها به‌عنوان یکی از تأثیرگذارترین قشرهای اقتصادی کشور تلقی شوند. تأثیر دیگر به افزایش سفته‌بازی‌ها در صنعت ساختمان رسید. نگاه سودجویانه برخی باعث شد قیمت‌ها در بازار ساختمان ایران به شکلی جدی و پردامنه افزایش پیدا کند و این امر بازار را با تلاطم‌های جدی مواجه کرد.

در کنار تمام این اتفاقات اما رشد مسکن و عریض شدن این بازار تأثیری جدی بر بدنه اقتصادی کشور نیز گذاشت. رشد قابل توجه این بازار و افزایش سرمایه‌گذاری‌ها در آن، در کنار تقاضایی که به نظر می‌رسید پایانی ندارد، باعث شد فشار روی مسکن برای افزایش GDP بالا بگیرد و پس از سال‌های نسبتا طولانی و البته رکودی که هنوز به پایان نرسیده به نظر می‌رسد هنوز چشم امید اقتصاد ایران به مسکن است؛ موضوعی که آمارهای ارائه شده از سوی مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به خوبی آن را نشان می‌دهد. علی چگنی گفته در بررسی نقش مسکن و خدمات مستغلات در GDP بایستی توجه کرد که معمولا بخش مسکن در GDP از دو ناحیه تأثیر می‌پذیرد.

نخست ارزش افزوده بخش ساختمان است که معمولا بین ۶ تا ۹ درصد GDP را تشکیل می‌دهد و این درصد فقط به بخش ساخت‌و‌ساز مربوط می‌شود و دیگری بخشی است که خود را در خدمات مستغلات نشان می‌دهد که بین ۱۱ تا ۱۳ درصد از GDP را شامل می‌شود. در مجموع می‌توان گفت بین ۱۶ الی ۲۱ درصد از ظرفیت اقتصادی ارزش افزوده کشور از بخش مسکن تأمین می‌شود. 

نفوذ بسیار بالای مسکن در حالی تمام اقتصاد ایران را تحت تأثیر خود قرار داده که به نظر می‌رسد تداوم این فرآیند چندان خوشایند آمارها نباشد. اگر بنا باشد مسکن با تحرک خود اوضاع اقتصاد ایران را بهبود دهد، با رکودی نظیر آنچه در این سال‌ها اتفاق افتاده نیز می‌تواند آن را به زمین بزند؛ موضوعی که قطعا برای هیچ دولتی مطلوب نخواهد بود.

لزوم عبور از عصر سرمایه‌ای مسکن

یک کارشناس بازار مسکن معتقد است آنچه باعث شده این بازار در طول این سال‌ها محوریتی اینچنین پیدا کند نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن بوده که تا اصلاح نشود نمی‌توان انتظار داشت توقعات از این بازار متعادل شود.

سلمان خادم المله در گفت‌وگو با «فرصت امروز» تصریح کرد: در طول سال‌های گذشته با توجه به افزایش قابل توجه سودآوری که بازار مسکن داشته بسیاری به این عرصه به چشم یک سرمایه‌گذاری سودآور نگاه کردند و این امر باعث گسترده شدن این بازار و افزایش نقشش در شاخص‌هایی چون GDP شد.
به گفته وی، این اتفاق در بسیاری از بازارهای مسکن کشورهای توسعه‌یافته ریشه‌کن شده است، زیرا از یک سو دیگر بخش‌های اقتصادی راه خود را پیدا کرده‌اند و سهم منطقی‌شان را دارند و از سوی دیگر نگاه به مسکن دیگر سرمایه‌ای نیست.

خادم‌المله افزود: هرچند واقعیت فعلی اقتصاد ایران نشان می‌دهد اگر بنا بر تأثیر‌گذاری باشد باز هم مسکن سهمی جدی و گسترده خواهد داشت، اما عبور از نگاه سرمایه‌ای این بخش می‌تواند امید بخش ایجاد تغییراتی جدی در سال‌های آینده باشد.

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز» از آغاز این تغییر نگاه به مسکن سخن گفت و ادامه داد: اگر در سال‌های گذشته صفی از سفته‌بازان در ورودی بازار مسکن ایستاده بودند تا با افزایش سرمایه‌گذاری‌های‌شان در این حوزه سودی کلان به جیب بزنند، حالا هیچ خبری از آنها نیست و این نشان‌دهنده یک تغییر است.

به اعتقاد وی، افزایش قابل توجه سرمایه‌گذاری‌های مسکن در سال‌های قبل باعث شده این بازار به اشباع برسد و چند صد هزار واحد مسکونی بدون تقاضا باقی بماند که این امر هم عرضه را با رکود مواجه کرده و هم نقش مسکن را در افزایش سرمایه‌گذاری‌ها کاهش داده است.

سرحدی افزود: سرمایه‌گذاری‌های بی‌دلیل در سال‌های قبل و البته کاهش قدرت خرید مردم در این سال‌ها باعث شده مسکن با رکودی مواجه شود که بدنه اقتصاد نیز از آن متاثر شده است. شرایطی که بعید است در کوتاه‌مدت تغییری در شرایط آن به وجود بیاید.

با وجود تمام گمانه‌زنی‌ها، به نظر می‌رسد همچنان مسکن چه خود بخواهد و چه نخواهد اصلی‌ترین موتور محرک اقتصاد ایران است؛ موتوری که در طول این سال‌های خاموش شده و نتایجش به وضوح قابل رصد است و حالا دوباره قصد حرکت دارد، حرکتی که اگر برای آن برنامه‌ریزی جدی نشود، رکودی دوباره را نه به مسکن که به کل اقتصاد ایران هدیه خواهد کرد.

ارتباط با نویسنده : j.hashemi1992@gmail.com