زور مصالح به قیمت زمین نمی رسد / افزایش هزینه ساخت خانه، کیفیت را تهدید می کند

عمر پایین ساختمان ها در ایران موضوعی است که در کنار کارشناسان صنعت، فعالان و سرمایه گذاران بازار مسکن نیز آن را تأیید می کنند. میانگین 30 ساله عمر مفید ساختمان ها در ایران، آن هم در شرایطی که بسیاری از کشورهای جهان به عمری 100ساله فکر می کنند نشان از نیاز جدی کشور به تغییر دیدگاه در نحوه ساخت و ساز واحدهای مسکونی جدید دارد. 

در طول سال های گذشته هرچند نهادهای مسئول مانند وزارت راه و شهرسازی یا سازمان نظام مهندسی تلاش کرده اند راهی برای اجرای قوانین موجود در این حوزه باز کنند و از این طریق شرایط را بهبود ببخشند اما در عرصه عمل همچنان نبود نظارت های کافی و دور زدن قوانین در برخی پروژه ها باعث شده شرایط ساختما ن های ایران به استانداردهای در نظر گرفته شده نزدیک نشود.

این موضوع چالشی که حل مشکلات موجود در مسیر آن به برنامه ریزی چندجانبه احتیاج دارد ریشه در نحوه قیمت گذاری واحدهای مسکونی در ایران دارد. بالا بودن قیمت زمین در ایران باعث شده، برخی خانه سازان برای حفظ حاشیه سود خود ترجیح دهند پس از هزینه کردن برای ساخت واحدهای مسکونی جدید، فرآیند ساخت و استفاده از تجهیزات را در ارزان ترین شکل ممکن پیگیری کنند.

در چنین شرایطی شاید اگر افزایش هزینه ساخت واحدهای مسکونی بدون برنامه ریزی برای مدیریت بازار مسکن اتفاق بیفتد نتیجه آن به گزینه منفی محدود شود و خانه سازان یا مجبور شوند قیمت های واحدهای فروشی خود را بالا ببرند یا در کیفیت خانه های جدید تغییراتی منفی ایجاد کنند.

هریک از این دو گزینه در صورتی که عملیاتی شود بازار رکودزده مسکن را با چالشی جدید روبه رو می کنند. در صورتی که انتخاب به سمت افزایش قیمت ها حرکت کند، نتیجه فاصله بیشتر نرخ ها با قدرت خرید مردم خواهد بود و در صورتی که خطری کیفیت ساختمان ها را تهدید کند، شاید میانگین فعلی عمر مفید نیز کاهش پیدا کند.

در شرایطی که راه حل این دو مشکل هنوز مشخص نیست اما به نظر می رسد افزایش قیمت تمام شده واحدهای مسکونی غیر قابل انکار خواهد بود. در هفته هایی که صحبت ها از احتمال افزایش نرخ سیمان حکایت می کند، حالا افزایش نرخ دریافت حق انشعاب آب در مناطق شهری نیز افزایش یافته است. افزایش نرخ خدمات مهندسی ارائه شده به خانه سازان نیز گزینه دیگری است که اجرای آن به معنای افزایش قیمت تمام شده ساختمان ها خواهد بود؛ موضوعی که هرچند در نگاه اول چندان جلب توجه نمی کند اما شاید در آینده نه چندان دور برای بازار مشکل ساز شود.

محوریت بیمه، کیفیت را تضمین می کند

بررسی میانگین سهم هزینه های ساخت در ساختمان های ایرانی در قیاس با آنچه در بسیاری از دیگر کشورهای جهان اتفاق می افتد، نشان می دهد استانداردهای به کار گرفته شده در ایران با آنچه در دیگر نقاط به کار گرفته می شود فاصله دارد.

ابوالحسن میرعمادی، مدیرعامل شرکت خصوصی مهندسین مشاور تینا در گفت وگو با «فرصت امروز»، با بیان این مطلب اظهار کرد: در کشورهایی مانند کانادا یا آمریکا، هزینه تمام شده برای یک واحد مسکونی به شکل 50- 50 در نظر گرفته می شود و نیمی از هزینه ها به ساختمان و نیمی از آن به زمین اختصاص می یابد. در ایران اما با توجه به بالا بودن قیمت زمین، سهم آن 70 درصد و هزینه های ساخت 30 درصد تخمین زده می شود.

به گفته وی، در صورتی که قیمت تمام شده سهم ساختمان افزایش یابد، با توجه به اینکه در سهم زمین تغییری حاصل نخواهد شد، تصمیمی دیگر گرفته می شود که یکی از گزینه های موجود کاهش سهم دیگر بخش ها در ساخت و ساز است.

این کارشناس مسکن درباره راه حل خروج از این شرایط نیز گفت: به نظر می رسد بهترین راهکار در این حوزه محوریت یافتن بیمه ساختمان باشد. در چنین شرایطی، شرکت های بیمه تنها کیفیت ساختمان هایی را تضمین می کنند که شرکت هایی رسمی آنها را ساخته باشند یا از نظر مصالح به کار رفته شکی در آنها باقی نماند. با چنین روشی هم می توان سهم تمام شده ساختمان سازی را بالا برد و هم در صورت افزایش هزینه های ساخت، کیفیت نیز افزایش می یابد.

ایمان معصومی، فعال صنعت ساختمان نیز در گفت وگو با «فرصت امروز» به فشارهای وارد آمده به خانه سازان در طول سال های گذشته اشاره کرد و گفت: در شرایطی که حتی نرخ خانه در بازار با نرخ تورم سال های گذشته نیز همراه نبوده و در بسیاری از طرح ها قیمت تمام شده پایین تر از نرخ های قبل محاسبه می شود، صحبت از افزایش هزینه های ساخت و ساز باری جدید روی دوش خانه| سازان خواهد گذاشت.

به گفته وی، در شرایطی که سیاست های موجود به دنبال بازگشت دوباره خانه سازان به بازار است و در عین حال تلاش می کند قیمت ها را کنترل کند، افزایش هزینه ها تیر خلاصی به بدنه عرضه مسکن وارد خواهد کرد و حتی اگر سرمایه گذارانی در حال ارزیابی شرایط برای بازگشت باشند نیز با این شرایط اقدام خود را به تأخیر خواهند انداخت.

هرچند شرایط مبهم بازار مسکن و افق آینده آن باعث شده تغییرات به وجود آمده با تردید روبه رو شوند اما قطعاً صحبت از افزایش هزینه های ساخت واحدهای مسکونی نیاز به مدیریت جدی دارد، مدیریتی که از یک سو باید سیاست های کلان مانند حفظ قیمت تمام شده را لحاظ کند و از سوی دیگر فشار را بر عرضه کنندگان خانه که باید به بازار بازگردند کنترل کند، مدیریتی که باید دید آیا مقدمات آن در هفته های آینده فراهم خواهد شد یا بازار باید فکری جدید به حال آن بکند.

ارتباط با نویسنده : j.hashemi1992@gmail.com