چالش های بازار مسکن درآسیا

بازار جهانی مسکن در طول سال های گذشته شاهد بیشترین جهش ها و بالاترین قیمت ها در کل تاریخ خود بوده است. چنین رونقی نه تنها از نظر تعداد کشورهایی که شاهد افزایش قیمت مسکن بوده  اند بی سابقه است، بلکه از نظر تعداد سال های پیاپی که قیمت مسکن رشد صعودی خود را حفظ کرده نیز کم  نظیر است.

در میان 40 کشوری که توسط سایت Global Property Guide  مورد بررسی قرار گرفته  است، کشورهای اروپایی در صدر کشورهایی قرار گرفته اند که شاهد بیشترین نرخ رشد مسکن بوده  اند. قیمت واقعی مسکن (قیمت تطبیق داده شده با تورم) در کشور استونی در طول سال های 1996 تا 2006 معادل 300 درصد، در ایرلند 180 درصد و در انگلستان 167 درصد افزایش یافته است.

کشورهای دیگر اروپایی مانند اسپانیا، سوئد، نروژ و فرانسه نیز شاهد دو برابر شدن قیمت مسکن خود بوده  اند. استرالیا، نیوزیلند، ایالات  متحده آمریکا و آفریقای  جنوبی از کشورهای غیر اروپایی هستند که در رشد جهانی قیمت مسکن تاثیر زیادی داشته  اند.

در حالی که قیمت مسکن در بیشتر کشورهای دنیا به اوج خود رسیده، بازار مسکن در بسیاری از کشورهای آسیایی در بی رونق ترین سال های خود به سر می برند. قیمت مسکن در فیلیپین در طول سال های 1996 تا 2006 بیش از 53  درصد کاهش پیدا کرده است.

دلایل بی  رونقی بازار مسکن آسیا نسبت به سایر کشورهای دنیا عبارتند از:

1- بحران آسیا باعث بالا رفتن طولانی مدت بهره  ها و رکود اقتصادی شد که رشد بازار مسکن و بازار وام را به دنبال داشت.

2- بعد از بحران آسیا به دلیل بالا رفتن نرخ بهره، بسیاری از بانک ها مملو از پرونده های وام های مسکن پرداخت نشده بودند و زمان بسیار طولانی لازم بود تا بانک ها بتوانند ظرفیت لازم را برای وام  دهی با بهره های قبل از بحران پیدا کنند.

3- سیستم های ضعیف قانونی، اطلاعات ضعیف اعتباری، عدم شفافیت، درآمد بالای دولت از مالیات های خریدوفروش و هزینه  های ثبت باعث بالا رفتن هزینه های مسکن شد که عدم تمایل مردم برای سرمایه  گذاری در بخش مسکن و وام  گیری را به همراه داشت. بازار وام در کشورهای آسیایی بازاری به نسبت کوچک است. فقط دو کشور سنگاپور و هنگ کنگ بازارهای وامی مشابه کشورهای پیشرفته دارند.

میزان بدهی وام در سنگاپور معادل 61 درصد تولید ناخالص داخلی و در هنگ  کنگ معادل 48 درصد تولید ناخالص داخلی است. بازار وام در اندونزی، چین، فیلیپین و تایلند بسیار کوچک است. حتی کشورهای عضو سازمان توسعه و همکاری اقتصادی (OECD)  مانند ژاپن و کره  جنوبی در مقایسه با میزان رشد اقتصادی شان از بازارهای وام بسیار محدود و کوچکی برخوردارند.

بانک های آسیایی انتخاب چندانی در اختیار خریداران برای دریافت وام قرار نمی دهند. بسیاری از این بانک ها نمی توانند وام  هایی با نرخ بهره های ثابت با بازپرداخت بیش از پنج  سال در اختیار مشتریان خود قرار دهند. بزرگ ترین بانک فیلیپین وام هایی با نرخ بهره ثابت 10 ساله در اختیارمشتریان قرار می  دهد که نرخ بهره آن برای خیلی از وام  گیرندگان بسیار سنگین است.

حتی بانک های سنگاپور نیز تسهیلات اعطای وام با نرخ های ثابت بهره ندارند. در سال 2004 هنگ  کنگ شروع به پرداخت وام مسکن با نرخ ثابت بهره و بازپرداخت طولانی به خریداران مسکن کرد، ولی به دلیل پایین آمدن نرخ بهره، استقبال چندانی از این تسهیلات نشد.

یکی از دلایل رونق بازار مسکن در اروپا در آن سال ها شیوه وام دهی بانک ها بود. بانک های اروپایی علاوه بر اعطای تسهیلات وام مسکن با نرخ ثابت بهره امکان پرداخت وام مسکن با نرخ تطبیقی بهره را نیز دارند اما بیشتر بانک های آسیایی وام مسکن را به صورت ARM  یا تطبیقی در اختیار مشتریان خود قرار می  دهند و امکان انتخاب دیگری به آنها نمی دهند و این نوع وام معمولا همراه با بهره ای با نرخ بالا است.

بازار محدود وام مسکن تنها یک عامل بی  رونقی بازار مسکن در کشورهای آسیایی است. عوامل دیگری نیز در این رکود تاثیر داشته  اند که می توان به گران بودن هزینه های خریدوفروش خانه در این کشورها اشاره کرد. دلایل ساختاری زیادی برای بالا بودن هزینه  های خریدوفروش خانه وجود دارد. مهم ترین دلیل آن بالا بودن هزینه های قرارداد است.

در فیلیپین، اندونزی، تایلند، تایوان و کره  جنوبی هزینه خرید یک خانه بیش از 10 درصد قیمت مسکن تمام می شود. بیشترین سهم این هزینه  ها متعلق به شرکت های املاک و دستمزد آنها برای یافتن یک خانه و عقد قرارداد است و باقی  مانده این هزینه  ها مربوط به مالیات  های خرید و انتقال است که به دولت یا شهرداری  ها پرداخت می شود.

اما این روزها افزایش بدهی ها، ایجاد حباب در بازار مسکن و تهدیداتی که در مورد رشد در کشورهای آسیایی وجود دارد ممکن است وقوع یک بحران اعتباری را در آسیا ایجاد کند، بحرانی که به نوبه خود می تواند به بحرانی مالی بدل شود که کل ناحیه شرق آسیا را تحت پوشش قرار دهد.

به گفته راب سابارامان، اقتصاددان ارشد موسسه نومورا، اعتبارات خصوصی در شرق آسیا افزایش پیدا کرده و به حدود ۱۴۰درصد از تولید ناخالص داخلی (GDP) رسیده است و این را می توان با 77/2 درصد اعتبارات خصوصی در بازارهای نوظهور مقایسه کرد.

بدترین اتفاقات در چین رخ داده است: جایی که در سه ماهه ابتدایی سال ۲۰۱۵، سطح بدهی های خصوصی به حدود ۲۰۰درصد از تولید ناخالص داخلی رسیده است. مقامات چینی با کوهی از بدهی ها دست و پنجه نرم می کنند و سعی دارند بازار مسکن را به عنوان محور اقتصاد، در وضعیت خوبی نگه دارند. چین علاوه بر این با رشد اندک بهره وری رو به رو است و نیروی کار در این کشور نیز در حال کاهش است.

هنگ کنگ هم وضعیت بهتری ندارد. قیمت املاک در این کشور ۱۰۵درصد رشد داشته و نسبت بدهی های خصوصی به تولید ناخالص داخلی در این کشور از زمان بحران مالی به این سو، به ۲۸۱درصد رسیده است.

سابارامان همچنین اضافه می کند که علاوه بر سطح واقعی بدهی ها در چین و هنگ کنگ، نحوه ایجاد این بدهی ها از بحران مالی جهانی به این سو نیز حیرت آور است. بازار مسکن در سراسر این منطقه حبابی به نظر می رسد و بازارهای باقی مانده هم یادآور حباب مسکن در ایالات متحده آمریکاست.

با کنار هم قرار دادن همه این موارد، به نظر می رسد که با ترکیدن حباب بدهی های عمومی و قیمت املاک، یک بحران اعتباری در راه باشد. شرق آسیا به همان راهی می رود که آمریکا در چند سال گذشته پیموده است.