پیش‌فروش ساختمان سامان می‌گیرد

نگاه خاص ایرانی‌ها به مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین شاخصه سرمایه خانوار سال‌هاست نوعی محافظه‌کاری را در جنب‌و‌جوش‌های موجود در بازار مسکن به وجود آورده است. بررسی روند حرکتی مردم ایران در بازار مسکن نشان از آن دارد که درصد قابل توجهی از معاملات تا نرسیدن به اعتمادی دوجانبه و ثبت رسمی صحبت‌ها از سوی مرجعی سوم به نتیجه نرسیده‌اند. قرار گرفتن یک بازار در این شرایط قطعا امکان برنامه‌ریزی‌های بلندمدت را محدود می‌کند و این موضوع بیش از هر چیز در بازار پیش‌فروش مسکن در ایران اثر گذاشته است.

در شرایطی که قرار‌گرفتن نام شـرکت‌های بــزرگ انبوه‌سازی به‌عنوان اصلی‌ترین بازیگران ساخت‌و‌ساز مسکن در کشورهای اروپایی، امکان توافق سر قراردادهای بلندمدت، چند‌جانبه و متنوع را به وجود آورده است فعالیت بساز و بفروش‌ها در ایران به‌عنوان گروهی که حتی جمع کردن آنها ذیل نام یک صنف با دشواری روبه‌رو است، اعتماد مردم برای پیش‌خرید واحدهای مسکونی را به شکل قابل‌توجهی پایین آورده است. البته به این موضوع می‌توان عملکرد نه چندان قدرتمند اهرم‌های نظارتی و اقدام به کلاهبرداری‌های چندگانه در قراردادهای پیش‌فروش را نیز اضافه کرد که برقراری اندک قراردادهای پیش‌فروش در ایران را نیز در هاله‌ای از ابهام فروبرده است. 

این نگاه منفی به پیش‌فروش خانه که اجرای صحیح آن می‌تواند به مثابه یک پس‌انداز چند ماهه برای صاحبخانه شدن در نظر گرفته شود، باعث شد مجلس شورای اسلامی نیز به این ماجرا ورود کند تا شاید تصویب قانونی رسمی گره از کار باز کند. قانون پیش‌فروش ساختمان مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره درحالی در جلسه 12 دی‌ماه سال 1389 از سوی مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید که هدف اصلی این قانون ارائه طرحی است که تمام ابعاد مربوط به این موضوع را بررسی کند. از تعریف دقیق مالک و خریدار، مفاد قرارداد، تعهدات، موارد تخلف و فسخ قرارداد شروع کرده و در بندهای پایانی به نقش بانک‌ها، تعیین اقساط، صدور پروانه از سوی شهرداری و نحوه تبلیغات پرداخته است.

هرچند این قانون جامع تلاش کرده ابعاد مختلف پیش‌فروش ساختمان را در‌بر‌بگیرد و خیال خریداران و فروشندگان از نظارت قانونی را راحت کند، اما دیوار دفاعی بازار مسکن ایران قطورتر از آن است که با تصویب یک قانون بتوان تمام چالش‌های موجود در آن را رفع کرد. این موضوع باعث شده وزارت راه که حالا دومین سال کار خود در دولت روحانی با چهارمین سال از رکود مسکن هم راستا می‌بیند نسبت به حرکت دادن یکی از محورهایی که می‌تواند بازار را متحول کند راسا وارد شود. آخوندی روز شنبه دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش ساختمان را ابلاغ کرد و در آن فروشنده را ملزم کرد قبل از تبلیغ ملک خود، موارد لازم را از اداره راه و شهرسازی محل وقوع پروژه دریافت کرده و با تکمیل آنها ارائه کند و برای تضمین آن تصویر برابر اصل گواهی افتتاح حساب امانی در بانک عامل را مهمور به مهر شعبه کند.

در شرایطی که آخوندی این قانون را به این منظور ابلاغ کرده که نگاه مردم نسبت به یکی از بخش‌های مغفول مانده بازار مسکن جذب شده و بار دیگر تحرکی در این حوزه باعث شود بازار رکود گرفته مسکن پس از سال‌ها به حالت عادی برگردد اما نگاه کارشناسان این حوزه نسبت به طرح پیش‌فروش بسیار جزئی‌تر بوده و با هدف کاهش تنگناها و مراحل دشوار و طولانی‌مدت آن ارائه می‌شود. مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با بیان این مطلب تصریح کرد: هرچند دستور جدید وزیر راه و شهرسازی حاکی از دلسوزی ایشان برای مردم و متقاضیان پرشمار قرار گرفته در صف خرید مسکن است، اما به نظر می‌رسد برای برپا کردن موجی جدید در این بازار، بیش از هرچیز نیاز به فراهم کردن مقدمات قانونی کار، حین کاهش سدها و موانعی است که کار را دشوار می‌کند.

به گفته وی تا زمانی که نتوان اعتماد خریدار را نسبت به وارد کردن سرمایه‌اش به طرح‌های پیش‌فروش خانه جذب کرد و هم خریدار و هم فروشنده را وارد دایره‌ای از اعتماد قانونی کرد که باعث شود توان آنها برای معامله در بخش‌های مختلف بازار افزایش پیدا کند، نمی‌توان انتظار داشت وضعیت پیش‌فروش خانه در ایران دگرگون شود. قلی خسروی با اشاره به لزوم متعهد شدن مالک خانه به جای سازنده در طرح‌های پیش‌فروش مسکن اظهار کرد: وقتی که در چارچوب قراردادی که از سوی بانک یا یک منبع قانونی رسمی بخشی از اختیار ساختمان از سوی مالک به خریدار واگذار می‌شود، این موضوع اعتماد دوجانبه را تقویت کرده و می‌تواند در جریان قراردادی که بانک آن را تنظیم می‌کند به شکل مرحله‌ای در اختیار خریدار قطعی قرار گیرد، اما اگر بنا باشد سازنده در پروژه‌ای متعهد شود، قطعا با جابه‌جا کردن بندهایی می‌تواند از زیر بار مسئولیت فرار کرده و نتایجی نامطلوب به بار آورد.

وی خاطرنشان کرد: در صورتی که بتوان طرح ارائه شده ازسوی وزیر راه را به منظور کاهش موانع پیش‌رو در طرح‌های قانونی موجود به کار بست، می‌توان به آینده پیش‌فروش خانه در ایران امیدوار بود، اما در‌صورتی که این قانون نیز به‌عنوان سدی جدید سر راه مراحل مختلف قانونی انتقال خانه قرار بگیرد، نه تنها کمکی نخواهد کرد که حتی مشکلات موجود را نیز افزایش می‌دهد.

هرچند به نظر می‌رسد دستور وزیر راه و شهرسازی برای روشن کردن تکلیف تبلیغات در حوزه پیش‌فروش خانه ارائه شده باشد، اما قطعا این نخستین حرکت دولت در این حوزه برای استفاده از شیوه‌ای دیگر در صاحبخانه‌کردن اقشار مختلف مردم است. اگر این اعتماد در بین مردم به وجود‌ آید که سرمایه‌های خود را برای چند ماه در پروژه‌های نیمه کاره گذاشته و پس از آن صاحب خانه شوند، هم گره از کار بخش قابل‌‌توجهی از مردم باز می‌شود و هم سرمایه لازم برای تکمیل پروژه‌های بزرگ ساختمانی در کشور فراهم خواهد شد.