ردپای سوداگران در بازار پیش‌فروش خانه

وزیر راه و شهرسازی در روزهای آخر اردیبهشت امسال رسما از ابلاغ حساب امانی پیش‌فروش خانه به بانک‌های عامل کشور خبر داد. این صحبت‌های آخوندی که با نهایی شدن هماهنگی‌های لازم میان وزارت متبوعش و بانک مرکزی مطرح شد در نوع خود فصلی جدید در بازار ثانویه مسکن باز می‌کرد، فصلی که قبل از هرچیز بر افزایش اعتماد میان خریداران و فروشندگان مسکن تمرکز داشت. طرح نظری وزارت راه و شهرسازی یکی از اصلی‌ترین ابهام‌های موجود در این عرصه را حل می‌کرد. با توجه به نبود تصویر درست از فرآیند پیش‌فروش خانه و البته بی‌اعتمادی حاصل شده از دور زدن‌های قانونی در سال‌های گذشته دولت تصمیم گرفت یک ضلع سوم را وارد این ماجرا کند.

در قالب این برنامه بانک‌ها به‌عنوان وکیل یا وجه مصالحه دوطرفه پول مربوط به پیش‌خرید را در یک حساب امانی قرار داده و به تناسب پیشرفت و پایان کار پروژه در اختیار خانه‌ساز قرار می‌دهند. با وجود انجام هماهنگی‌های لازم میان دستگاه‌های اجرایی در این عرصه اما به نظر می‌رسد در میان فعالان بازار این راه‌حل چندان مورد توجه قرار نگرفته است. یک‌سوی این بازار متقاضیان خرید خانه هستند که البته نه‌تنها به بازار پیش‌فروش که به بدنه اصلی بازار توجه چندانی نداشته‌اند. هرچند خبرها حاکی از آن است که در دو ماه آخر تابستان بار دیگر خریدوفروش خانه تحرکی دوباره پیدا کرده و تقاضا دگرگون شده است اما هنوز این حرکات با رونق فاصله دارد.

با وجود آن اما به نظر می‌رسد هنوز جنس بازار سنتی ایران برای استفاده از روش‌هایی چون پیش‌فروش گارد دارد. نبود شناخت کافی از شرایط مصوبات جدید دولت در این عرصه مانع اصلی برای بهبود اوضاع محسوب می‌شود و در کنار آن دیدگاه محتاطانه خریداران مسکن نیز عرصه را برای این بازار تنگ‌ می‌کند. نگــاه ســرمــایه‌محـور خانواده‌های ایرانی به مسکن و بقای اصلی نانوشته که خانه را اصلی‌ترین سرمایه خانواده به‌حساب می‌آورد باعث شده ترجیح متقاضیان واقعی در بازار به خرید خانه‌های تمام شده و دریافت سندی قطعی باشد، این موضوع ضلع دومی نیز پیدا می‌کند و آن فعال شدن سوداگران مسکن به جای خریداران واقعی در این عرصه است، سوداگرانی که خانه‌های نیمه‌ساخته را باقیمتی پایین‌تر می‌خرند و در زمان پایان کار با قیمتی بیش از توان بازار عرضه می‌کنند.

نگاه سرمایه‌ای مانع از توسعه بازار پیش‌فروش

یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است آنچه مانع از توسعه بازار پیش‌فروش خانه در ایران شده نگاه سرمایه‌ای تمام فعالان این بخش است و نگاهی که تنها به سود می‌اندیشد ترجیح می‌دهد با یک کالای تمام شده معامله کند. شهریار شقاقی در گفت‌وگو با «فرصت امروز» تصریح کرد: شرایطی که بر بازار مسکن ایران در سال‌های گذشته حاکم بوده بسیاری از متقاضیان واقعی مسکن را به حاشیه رانده است. در بازار پیش‌خرید نیز با توجه به نبود این متقاضیان یا بازار با شکست مواجه شده یا سوداگران و دلالان در آن فعال شده‌اند. این گروه هم نه‌تنها در کاهش تقاضای مؤثر در بازار نقشی ندارند که حتی با خرید این واحدها و عرضه آنها قیمت را افزایش می‌دهند.

وی ادامه داد: برای حل این معضل دو راهبرد اساسی وجود دارد. اگر بنا باشد دولت مستقیما به ساخت و ارائه پروژه‌های پیش‌فروش ساختمان اقدام کند قطعا موفقیت چندانی متصور نخواهد بود. جایی که رقیب وجود نداشته باشد به مرور زمان کیفیت کاهش می‌یابد و ساخت واحدهایی با شکل، نقشه و وضعیت یکسان نیز مانند آنچه در مسکن مهر اتفاق افتاد قطعا تأثیر خاصی ندارد.

شقاقی درباره راهبرد دوم در این عرصه نیز توضیح داد: بازار اصلی و آنچه از سوی بخش‌خصوصی مدیریت می‌شود نیز در حال حاضر نیاز به زمان دارد. مردم تحولات سیاسی، اقتصادی را به دقت رصد می‌کنند و حالا که صحبت از توافق هسته‌ای و طی شدن موانع آن وجود دارد می‌توان انتظار داشت در آینده نزدیک ورود به این بخش با قدرت بیشتری انجام گیرد.

ایمان معصومی فعال عرصه ساختمانی نیز در گفت‌وگو با «فرصت امروز» از نیاز بازار پیش‌فروش به افزایش ساخت‌و‌سازها می‌گوید. به اعتقاد وی تا زمانی که میزان ساخت وسازها حتی از نیاز فعلی بازار نیز کمتر است نمی‌توان انتظار داشت ناگهان در عرصه پیش‌فروش خانه تحولی جدی رخ دهد.

معصومی تصریح کرد: افزایش توان تأثیر‌گذاری بخش پیش‌فروش مسکن نیز مانند بسیاری از دیگر متغیرها در ادامه رونق مسکن تعریف می‌شود. اگر واحدهای ساخته شده در دوره‌های قبلی به فروش برسد و سرمایه‌گذاران دوباره پروژه‌هایی جدید را در این عرصه آغاز کنند، می‌توان انتظار داشت با برطرف شدن نیاز قطعی و کوتاه‌مدت، بازارهای ثانویه نیز به حرکت واداشته شوند.

این دیدگاه‌ها نشان از آن دارد که بازار پیش‌فروش مسکن بیش از آنکه با مسائلی داخلی دست و پنجه نرم کند، درگیر تصمیم‌ها و شرایط خارجی است. بدنه بازار در انتظار روشن شدن شرایط اقتصادی کشور است و تا نهایی نشدن این تصویر شاید رکود نیز به‌راحتی ریشه‌کن نشود، در این بین هرچند ابلاغیه آخوندی می‌تواند بعضی از گره‌های داخلی پیش‌فروش را باز کند اما رونق گرفتن آن منوط به کشیدن تصویری از رونق در بدنه بزرگ مسکن کشور است.