اوراق مسکن نیامده جیب را خالی می‌کند

تقویت بازارهای ثانویه مسکن از مهم‌ترین برنامه‌هایی است که وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم در دستور کار خود قرار داده است. آغاز به کار صندوق زمین و ساختمان و بهره‌گیری از توانایی‌های بازارهای سرمایه از اصلی‌ترین اقداماتی است که به همین منظور اجرایی شده است. بحث اوراق خرید مسکن اما قدیمی‌تر از دولت فعلی است. اوراقی که به منظور تسهیل شرایط خرید خانه در فرابورس معامله شده و با توجه به ذات مالی‌شان همواره با نرخ‌های متفاوت معامله می‌شوند. هرچند این اوراق در سال 92 به نرخ 66 هزار تومان در هر برگه رسید اما تحولات بازار باعث بالا رفتن نرخ آن شد و حتی در برهه‌ای آن را به 100هزار تومان رساند.

طبق نظر کارشناسان بورس، عرضه و تقاضا در بازار قیمت اوراق را مشخص می‌کند و هرگاه اقبال مردم بیشتر شده، قیمت اوراق مسکن افزایش یافته است اما تحولات اقتصاد کلان نیز بارها در روند قیمتی این ابزار مالی تاثیرات محسوس گذاشته‌است. نامه مشترک چندی قبل وزیر راه و شهر‌سازی و رییس کل بانک مرکزی به رییس‌جمهور و درخواست آنها برای فراهم آمدن شرایط لازم در پرداخت وام خرید مسکن با سود یارانه‌ای، در کنار بازگرداندن امید تحرک به بازار، بر قیمت اوراق مسکن نیز تاثیر گذاشت و بار دیگر به آن شکلی صعودی داد.

البته این افزایش، ناپایدار بود و بازار اوراق بار دیگر شاهد روند نزولی شد. استفاده از اوراق مسکن در افزایش قدرت خرید اقشار متوسط تاثیر به‌سزایی دارد و امکان دریافت تسهیلات با روشی کم‌دردسر را فراهم می‌کند اما هزینه بالای تهیه آنها بسیاری از خریداران خانه را رسما منصرف می‌کند.

برای دریافت تسهیلات 35میلیون تومانی خانه، متقاضیان باید 70 برگه اوراق خریداری کنند و این تعداد اگر با نرخ فعلی 82هزار تومانی محاسبه شود به رقم پنج میلیون و 700هزار تومان خواهد رسید. وضعیت در وام‌های 45میلیون تومانی از این هم سخت‌تر است. خریداران خانه برای گرفتن این وام که 10میلیون آن به شکل قرارداد جعاله اعطا می‌شود باید 90برگه اوراق بگیرند و این مساوی است با هزینه هفت میلیون و 300 هزار تومانی و این رقم در اوج تقاضا که قیمت برگه‌های سهام را به 100 هزار تومان رساند، 9 میلیون تومان هزینه برمی‌داشت.

این هزینه‌ها هرچند برای خریداران مسکن غیر‌قابل توجیه است اما از نظر کارشناسان بورس امری طبیعی است.

یک کارشناس بازار سرمایه در گفت‌و‌گو با «فرصت امروز» تجربه استفاده از اوراق مسکن را در مجموع موفق ارزیابی کرد و گفت: حباب بازار را نباید با بهای حقیقی اوراق یکسان دانست. در این شکی نیست که بالا رفتن غیر‌اصولی نرخ اوراق در کاهش توان خرید نقش دارد اما اوراق مسکن ابزار مالی به حساب می‌آید و این ابزار نیاز به نرخ قیمتی مشخص دارد.

مرتضی دلخوش اصلی‌ترین کاربرد اوراق مسکن را افزایش قدرت خرید مردم در کنار کنترل نرخ تورم دانست و تصریح کرد: وقتی یک ابزار جدید وارد بازار می‌شود به‌طور طبیعی قیمت پیدا می‌کند اما سرنوشت قیمتی آن تنها در بازار نهایی می‌شود. این اوراق با منحنی عرضه و تقاضا رابطه‌ای مستقیم دارد و اگر مردم خرید اوراق را در صاحب‌خانه شدن مفید بدانند قطعا روند صعودی قیمت ادامه می‌یابد.

کارشناسان بازار مسکن اما به اوراق از زاویه‌ای دیگر می‌نگرند. به اعتقاد آنها اوراق مسکن تنها یک وسیله است که امکان باز کردن یکی از قفل‌های بازار را دارد. برای رفع شدن سایر مشکلات باید راهکارهایی جداگانه اندیشید و با طرحی جامع عمل کرد.

مهدی مافی، دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن در این رابطه به «فرصت امروز» گفت: قیمت لحاظ شده برای اوراق مسکن، سود حاصل از پس‌انداز دارندگان آن است. از این رو نمی‌توان توقع داشت این اوراق با قیمت صفر به بازار بیایند. نکته مهم سهمی‌ است که این اوراق در افزایش قدرت خرید دارند و این سهم تنها با مهیا شدن دیگر محورها قابل کنترل است.

به گفته وی، اوراق مسکن یا ابزارهایی مانند آن به جامعه هدف طبقه متوسط اختصاص دارند. این بخش از جامعه در کنار نیاز مالی به تامین تسهیلات به یک الگوی فرهنگی سالم نیز احتیاج دارد. در سال‌های گذشته در شهرهای بزرگ بحث افزایش مساحت خانه‌ها و عدم استفاده درست از اراضی باعث شده تعداد زیادی از خانواده‌ها از نعمت خانه محروم بمانند. اختلاف اقتصادی در بین اقشار مختلف مردم قابل کتمان نیست و دولت باید برای هر گروه نقشه‌های خاص خود را طراحی کند.

مافی بر لزوم متنوع‌سازی تسهیلات مسکن اشاره کرد و توضیح داد: وقتی کارایی یک ابزار مالی اثبات می‌شود بازار نسبت به آن کشش بیشتری پیدا می‌کند و این مسئله قیمت را بالا می‌برد. برای دور‌زدن این مشکل باید به ابزارهای متفاوت اندیشید. اگر نرخ اوراق بالا رفته به دلیل بالا بودن تقاضای مردم و محدودیت دیگر منابع بوده است.

هـرچـنـد با طراحی مکانیزم‌های مختلف و عرضه اوراق مسکن در فرابورس تلاش شده امکان استفاده رانتی و انحصاری به حداقل برسد اما در سال‌های گذشته دلال‌ها این بازار را نیز به محلی پرسود برای خود تبدیل کرده‌اند. در‌حالی‌که تمام مراحل ارائه مدارک تا دریافت اوراق بیش از چند روز زمان نمی‌خواهد اما دلال‌ها با استفاده از ترفندهایی متقاضیان را قانع می‌کنند تا اوراق را با قیمتی بالاتر از آنها خریداری کنند. این مسئله باعث شده هزینه خرید این اوراق حتی از آنچه در بازار معامله می‌شود نیز سرریز کند.

اوراق مسکن با وجود تمام افت‌‌و‌خیزها توانسته در سال‌های گذشته حداقل بخشی از نیاز بازار به تسهیلات را پوشش دهد و نرخ بالای وام‌ها متقاضیان را به سمت استفاده از آن کشانده است اما هزینه چندین میلیونی ابتدایی آن عملا بخشی از وام را به خود مشغول می‌کند و این به معنی کناره‌گیری بسیاری از متقاضیان است. در شرایطی که دولت بخش عمده‌ای از تمرکز طرح‌های خود را به بالا بردن قدرت خرید طبقه متوسط اختصاص داده، شاید استفاده از اوراقی که بودجه‌ای چند‌میلیونی را طلب می‌کند در اولویت‌ها قرار نگیرد.