انواع دعاوی ملکی

انواع دعاوی ملکی و پرونده هایی که در خصوص امور ملکی و حقوق مالکانه اشخاص مطرح می گردد، هم از جهت لزوم آموزش مباحث مربوطه به مرتبطین حوزه حقوق کاربردی و عملی مانند قضات، وکلای دادگستری و نمایندگان حقوقی دستگاه های دولتی به طور اخص و عموم مراجعین به مراجع قضایی و هم از حیث لزوم اِشراف طرفین دعوی و نمایندگان آنها به مهمترین قوانین ملکی؛ واجد اهمیت می باشد.

دعاوی ملکی به دعاوی اطلاق می گردد که موضوع اصلی و منظور نظر اصلی آنها، یا ملک است یا حقوق متعلقه ملک. پرونده ها و دعاوی ملکی، درصد قابل توجهی از پرونده های دادگاه ها،دادسراها و دیوان عدالت اداری را به خود اختصاص داده است.

در تقسیم بندی های رایج، دعاوی ملکی را به سه دسته کلی تقسیم می نمایند که عبارتند از:

- دعاوی ملکی حقوقی

- دعاوی ملکی کیفری

- دعاوی ملکی ثبتی

به نظر می رسد با توجه به دعاوی روز افزون بین اشخاص و شهرداری ها و برخی ممیزات دعاوی شهرداری با سایر دعاوی ملکی، لااقل بتوان به اعتبار دعاوی ملکی مرتبط با شهرداری ها در دیوان عدالت اداری، دسته چهارم دعاوی ملکی یعنی دعاوی ملکی شهرداری را به سه گروه بالا افزود.

بر اساس تقسیم بندی مورد نظر ذیلاً به توضیح مختصر انواع دعاوی ملکی می پردازیم:

دعاوی ملکی حقوقی

این دعاوی شامل دعاوی است که اصولاً در دادگاه های عمومی حقوقی مورد رسیدگی قرار می گیرند.هر چند که در موارد استثنایی مانند تخلیه عین مستاجره به لحاظ انقضای مدت اجاره در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشند.

با این توضیح، مهمترین دعاوی ملکی حقوقی به قرار زیر می باشند:

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

این دعوی در جایی مطرح می گردد که انتقال دهنده ملک که می تواند فروشنده در عقد بیع یا مصالح در عقد صلح یا دیگر عقود معین یا غیر معین باشد؛ از انتقال رسمی ملک مورد قرارداد، امتناع می ورزد.

خلع ید و قلع و قمع مستحدثات

این دعوی در فرضی مطرح می گردد که شخص یا اشخاصی، ملک خواهان را بدون مجوز قانونی و بدون رابطه قراردادی متصرف شده اند.

دعوی الزام به تحویل ملک

خوانده دعوی علی رغم تعهد قراردادی به تحویل مبیع، از تحویل آن به خواهان امتناع می نماید در اینجا خواهان، متقاضی تحویل مبیع می گردد. در مواردی دعوی تحویل مبیع به همراه خواسته های دیگری مانند اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند مطرح می گردد.

دعاوی ناظر بر انحلال یا ادعای بطلان یا ابطال قرارداد و معامله

دعاوی فسخ، انفساخ،اقاله و بطلان یا ابطال در این دسته بندی مورد نظرند که از مهم ترین و پیچیده ترین دعاوی ملکی به شمار می روند.

رفع تصرف عدوانی،رفع ممانعت از حق و رفع مزاحمت از ملک

این قبیل دعاوی در جهت دفاع از وضع موجود و جلوگیری از تجاوز به املاک مطرح می گردند.در مواردی این امکان برای خواهان دعوی میسر است که دعوی خلع ید یا دعاوی کیفری با عناوین کیفری یعنی تصرف عدوانی،ممانعت از حق یا مزاحمت از حق مطرح نماید.

از دیگر دعاوی ملکی حقوقی می توان موارد زیر را ذکر نمود:

الزام به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل ساختمان،الزام به فک رهن از ملک،الزام به اخذ پایان کار ساختمان، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، اثبات ماالکیت ملک و اثبات سایر حقوق عینی املاک مانند اثبات حق ارتفاق،اعتراض به رای اداره ثبت مبنی بر افراز و دعاوی مربوط به تخلیه ملک را نام برد.

دعاوی ملکی کیفری

این قبیل دعاوی نیز مرتبط با ملک می باشند منتها اقدامات متشاکی به ادعای شاکی دارای وصف مجرمانه است لذا مراجع کیفری به این دعاوی رسیدگی می نمایند.

از جمله دعاوی ملکی کیفری عبارتند از:

کلاهبرداری و انتقال مال غیر، جعل و استفاده از سند مجعول، تخریب، تغییر کاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی، تصرف عدوانی ملک،مزاحمت ملکی و ممانعت از حق.

دعاوی ملکی ثبتی

از جمله مهمترین این دعاوی و پرونده ها می توان موارد زیر را نام برد:

- دعوی ابطال سند رسمی اعم از سند مالکیت یا سند انتقالی دفاتر اسناد رسمی( بنچاق) که می تواند دلایل مختلفی داشته باشد.

- دعوی ابطال سند موضوع ماده 147 قانون ثبت و نیز ابطال رای هیات حل اختلاف اداره ثبت اسناد و املاک.

- دعوی ابطال سند مالکیت معارض.

دعاوی ملکی شهرداری

این قبیل دعاوی که تعداد زیادی از آنها نیز در دیوان عدالت اداری مطرح می گردد، با محوریت ملک و به طرفیت شهرداری مطرح می شوند که از آن جمله می توان موارد زیر را نام برد:

دعوی ابطال یا نقض رای کمیسیون های مشاغل مزاحم و ماده 100 قانون شهرداری، ابطال پروانه ساختمان،صدور پروانه ساختمان و احراز وقوع تخلف شهرداری.

دعاوی اخیر در دیوان عدالت اداری مطرح می گردند ولی برخی دیگر از دعاوی ملکی شهرداری در دادگاه های حقوقی یا کیفری مطرح می گردند که عبارتند از:

- مطالبه بهای ملک

- الزام شهرداری به اجرای مفاد توافق نامه یا قرارداد

- خلع ید از شهرداری

- دعاوی رفع تصرف عدوانی

- رفع ممانعت و رفع مزاحمت

- رفع پلمپ غیر قانونی و تخریب و ورود به عنف

با توجه به آنچه بیان شد دفاع موثر در دعاوی ملکی منوط به تسلط به قوانین و مقررات مربوط به املاک بویژه در حوزه های تخصصی مانند ثبت و شهرداری است که این موضوعات در حیطه تخصصی وکیل شهرداری می باشد.

تهیه شده توسط: مسعود فریدنی (وکیل پایه یک دادگستری)