آنچه مشاور املاک قبل از نوشتن مبایعه نامه باید بداند

بنگاه های املاک و مستغلات یکی از پایگاه های اقتصادی است و نقش موثری در اقتصاد مسکن دارد؛ از این رو لازم است مشاورانی که در این بنگاه‏ ها فعالیت می کنند دانش و اطلاعات حداقلی نسبت به کار خود داشته باشند .

طی سال های اخیر به دلایل مختلف، افراد زیادی برای اشتغال به بنگاه های املاک مراجعه کردند تا از این طریق بتوانند کسب و کاری داشته باشند. به همین دلیل همه کسانی که در بنگاه های املاک فعالیت می کنند دارای تجربه و تخصص کافی در زمینه املاک و مستغلات نیستند و قوانین ملکی را نمی دانند. این موضوع باعث شده تا تصویر چندان خوبی از مشاور املاک در ذهن مردم ترسیم نباشد.

بنابراین شایسته است افرادی به عنوان مشاور وارد این حرفه شوند که علاوه بر علاقه‎ مندی دارای تجربه و تخصص و دانش حداقلیِ ملکی باشند. مشاور املاک مکلف است قبل از تنظیم هر قراردادی چند نکته مهم را رعایت کند که به صورت خیلی خلاصه بیان می شود: 

1- احراز مالکیت : برخی از افراد به عنوان مالک، ملکی را برای فروش در اختیار بنگاه املاک قرار می دهند. مشاور املاک تا زمانی که کارت ملی شخص فروشنده با سند رسمی ملک را رویت نکرده است نباید آن فرد را مالک بداند .

در زمان عقد قرارداد رویت کارت ملی و تطبیق آن با مالک و سند یک امر الزامی است.گاه افراد بدون غرض خاصی سعی می کنند خودشان را به جای پدر یا پسر خود معرفی کنند از نظر آنان فرقی بین آنها نیست، اما از نظر حقوقی مالک کسی است که نام او در سند قید شده است.

2- تطبیق حدود و ثغور ملک: گاه مالک آگاهانه یا ناآگاهانه حدود و ثغور ملک را بیشتر از آنچه هست اعلام می کند. مشاور املاک قبل از تنظیم مبایعه نامه موظف است تا متراژ دقیق ملک را پس از کسورات قانونی محاسبه کند تا پس از تنظیم مبایعه نامه دچار تناقض و دوگانگی نشود.

برخی از مالکان فکر می کنند که مشاعات هم جزو متراژ آپارتمان به شمار می رود و یا متراژ انباری را کامل حساب می کنند در صورتی که نصف متراژ مبنای محاسبه است.

3- احراز مشاعات ملک: هر ملکی توابع و مشاعاتی دارد که ابتدا توسط فروشنده یا مالک اعلام می شود. مانند پشت بام، راه پله‎، حیاط و باغچه، پارکینگ و آب و برق و... . قبل از تنظیم مبایعه نامه مشاور املاک می تواند ضمن رویت ملک مورد نظر از مشاعات و ملحقات ملک مطلع شود و از شرکای ساختمان درباره نحوه استفاده از مشاعات سوال کند. چه بسا مالک آپارتمان شماره سه حق استفاده از پشت بام یا پارکینگ را نداشته باشد.

4- رهن و بازداشت ملک: برخی مواقع فروشنده درباره رهن ملک یا توقیف و بازداشت آن به بنگاه املاک چیزی نمی گوید. شرط لازم سوال از مالک درباره رهن و توقیف ملک است اگر صحت گفتار برای او احراز نشده است لازم است خود یا خریدار برای احراز دقیق سند به اداره ثبت اسناد مراجعه کند. اگرچه قبل از تنظیم سند اجبارا باید سند آزاد باشد، اما احتمال دارد فروشنده ملک توقیف‎شده را به خریدار بفروشد و مبلغی را دریافت کند و سپس متواری شود.

5- میزان حق مالکیت: یکی از نکاتی که مشاور املاک در احراز مالکیت باید بدان توجه کند میزان تصرف قانونی مالک در ملک موردنظر است. گاه مالک تنها سهم بسیار ناچیزی در ملک دارد و یا یک دانگ از شش دانگ به نام اوست بنابراین او نمی تواند همه ملک را بفروشد. مشاور وظیفه دارد تا خریدار را نسبت به میزان سهم قانونی او مستندا مطلع کند .

6- رویت ملک: یکی از مشکلاتی که در بنگاه های املاک وجود دارد اعتماد بیش از اندازه به دوستان و آشنایان است، از این رو گاه بدون اینکه ملک مورد معامله را رویت کرده باشند اقدام به فروش آن می کنند و وقتی میان مالک با خریدار اختلافی بروز پیدا می کند خریدار متوجه می شود که مشاور املاک حتی نمی داند ملک در کدام منطقه دقیقا واقع شده است. تا زمانی که ملک موردمعامله رویت نشده است و کاملا با سند منطبق نگردیده نباید مبایعه نامه نوشته شود .

7- حق وکالت: فروشنده گاه مالک نیست، اما به عنوان وکیل قانونی حق وکالت دارد. در این صورت لازم است که مشاور املاک، برگه وکالت نامه را عینا رویت کند تا برای او حق فروش و حق اخذ ثمن معامله وجود داشته باشد .

8- اگر فروشنده قیم مالک است باید قبل از نوشتن مبایعه نامه قیم‎نامه به رویت مشاور املاک برسد و آیا قیم حق فروش ملک را دارد؟ گاه حق فروش با حضور مقامات قضایی لازم الاجراست که در این صورت قیم شخصا نمی تواند مبایعه نامه را امضا و پولی دریافت کند .

مشاور املاک قبل از تنظیم مبایعه نامه باید موارد متعددی را برای درستی کار رعایت کند که به برخی از مهمترین آنها به اجمال اشاره شده است .

بدون تردید اگر خواهان یک قرارداد سالم و پاک هستیم ضرورت دارد تا همه جوانب خرید و فروش ملک مورد توجه قرار گیرد و هیچ نکته کوچکی مورد اغفال و تسامح قرار نگیرد تا یک قرارداد قانونی با رعایت همه اصول و قواعد ملکی نوشته شود.