یک تیر و دو نشان در رونق بازار مسکن

پس از دو سال گمانه‌زنی از سوی وزارت راه و شهرسازی، سرانجام شورای پول و اعتبار با افزایش مبلغ وام مسکن موافقت کرد؛ وامی که از پیش نیز مشخص بود تصویب آن همراه با شرط‌ها و مقدماتی چندگانه خواهد بود.

با احتساب مبلغی که در طول زمان بازپرداخت به وام خرید خانه اضافه شده و آن را به بیش از 150 میلیون تومان می‌رساند، بانک مسکن موظف است به منظور تضمین بازپرداخت این تسهیلات تنها به خانه‌هایی وام بدهد که در طول این مدت ارزش حداقلی خود را حفظ کنند.
از این رو صحبت از وام دادن به خانه‌هایی است که متراژی حداقل 70متری داشته باشند و از زمان پایان کارش کمتر از سه سال گذشته باشد. اگر این شرط‌ها را در کنار خانه اولی بودن گیرنده وام قرار دهیم دو نتیجه غیر‌قابل انکار خواهد بود. از یک‌سو تعداد کسانی که تمام شرایط بالا را لحاظ کرده، نیمی از مبلغ وام را برای یک سال سپرده‌گذاری می‌کنند به‌شدت پایین می‌آید. از سوی دیگر در کلان شهری مانند تهران که میانگین قیمت خانه‌های نوساز بیش از 5میلیون تومان در هر متر است عملا کارایی این وام چندان زیاد نیست زیرا هزینه خرید یک آپارتمان 70متری حداقل 350 میلیون تومان است و در این حجم شاید توان وام 80 میلیونی برای حمایت از خریداران خانه‌چندان زیاد نباشد.

در کنار آن وام‌های 60میلیونی خرید خانه به دلیل سود بالا و اقبال پایین بانک‌ها و 50 میلیونی نوسازی بافت‌های فرسوده به دلیل پراکندگی طرح‌ها و البته عدم اقبال بانک‌های عامل نیز سرنوشتی مشابه خواهند داشت.

با بررسی این شرایط شاید دلیل اصلی مقاومت بازار مسکن در برابر استفاده از این وام‌ها و خروج از دوران رکودی بیش از هر زمان دیگری مشخص شود. هرچند صحبت از این بود که رکود بخش مسکن از اردیبهشت تمام می‌شود اما با رسیدن به فصل پاییز هنوز خبری از نهایی شدن این فرآیند وجود ندارد و هرچند معاون وزیر راه و شهرسازی گفته در طول این چند ماه استقبال خوبی از وام‌ها صورت گرفته اما شاید خیلی نتوان روی اثر معجزه‌آمیز این تسهیلات حساب کرد.

چرخش دوباره به سمت عرضه کنندگان

هرچند سخن از افزایش حمایت‌های دولت از خانه‌سازان حرف جدیدی نیست، همان‌طور که پیش از این وزیر راه و شهرسازی نیز اعلام کرده نمی‌توان بدون اتکا به حضور سرمایه‌گذاران امیدی به عبور از رکود داشت، اما در روزهای گذشته فضایی شکل گرفته که حول محور افزایش وام ساخت مسکن می‌چرخد.

این صحبت ابتدا از سوی انبوه‌سازان مطرح شد. جمشید برزگر، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور نخستین کسی بود که آن را مطرح کرد و از مراحل نهایی توافق این کانون با بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات 100میلیونی به تولید مسکن خبر داد.

هرچند بانک مسکن در روزهای ابتدایی اعلام کرد این بحث جزییات دیگری دارد و آن را نباید به حساب افزایش قطعی وام برای تمام بخش‌ها به حساب آورد اما وزیر راه و شهرسازی چند روز بعد رسما بر آن مهر تأیید زد و از بررسی تصویب وام 100 میلیونی ساخت مسکن از سوی شورای پول و اعتبار خبر داد.

هرچند با توجه به دشواری‌های پیش‌روی این وام در مسیر تصویب و البته اجرایی شدن نمی‌توان به نتیجه‌بخش شدن آن در کوتاه‌مدت امید داشت و تجربه نه‌چندان موفق دیگر تسهیلات باعث شده فعالان بازار نسبت به آینده آن ابراز تردید کنند اما مشاور آخوندی صحبتی را مطرح کرده که می‌تواند نشان‌دهنده نقشی مهم برای این وام در آینده بازار باشد.

عبده تبریزی گفته «در صورت توافق بانک مسکن با انبوه‌سازان برای پرداخت وام‌های 100 میلیون تومانی، ارزش وام به قیمت مسکن که هم‌اکنون حدود 5 درصد است 10 برابر می‌شود و به حدود 50 درصد می‌رسد.»

مبنای این حرف کاهش قابل توجه ارزش وام‌ها در قیاس با قیمت تمام شده خانه در سال‌های گذشته است و نشان می‌دهد در شرایطی که نمی‌توان انتظار داشت با وام 80 میلیونی توان خرید متقاضیان افزایش قابل توجهی پیدا کند حالا وزارت راه و شهرسازی برنامه‌ریزی کرده از دری دیگر به این حوزه ورود کند.

در ارزیابی‌های عبده‌تبریزی این طور آمده که اگر هزینه زمین و ساخت یک واحد مسکونی 70 متری حدودا 200 میلیون تومان تخمین زده شود با ارائه وامی 100 میلیونی حدود 50درصد از هزینه تأمین می‌شود. این رقم در قیاس با وام‌های خرید خانه که در سال‌های قبل تنها 5 درصد از کل قرارداد را تأمین می‌کردند افزایشی 10 برابری دارد.

هرچند نمی‌توان به‌راحتی میان بازار عرضه و تقاضا در مسکن ارتباط مستقیم به وجود آورد و انتظار داشت با ارائه وام ساخت 100 میلیونی اوضاع خریداران خانه نیز بهبود پیدا کند اما اگر همان‌طور که در گمانه‌زنی‌های ابتدایی آمده دو طرف بتوانند ساز و کاری تعبیه کنند تا بخشی از این مبلغ وام به خریدار خانه انتقال پیدا کند و به دنبال آن مبلغ نقد خرید کاهش یابد همان‌طور که در سال‌های قبل نیز تعداد واحدهایی که با وام به فروش می‌رسیدند زیاد بود، می‌توان انتظار داشت این وام جدید بخشی از بار مشکل رکود را به دوش خود بکشد؛ طرحی که می‌تواند با یک تیر دو نشان را بزند؛ هم تقویت تولید و هم تقویت خریداران. هرچند در تصویری بزرگ هنوز راهی طولانی تا عبور از رکود باقی مانده و باید بخش‌های دیگر بازار نیز به همین روال ترمیم شوند.