همه چیز برای بیدار کردن بازار مسکن

چند روز پس از اعلام آغاز ارائه نخستین موج از تسهیلات 80 میلیونی خرید خانه از سوی بانک مسکن، حالا به نظر می‌رسد این بازار بزرگ باید در آینده نزدیک خود را برای تحولی جدید در عرصه‌ای دیگر آماده کند، عرصه‌ای که هر چند در بسیاری از کشورهای جهان به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین روش‌های تامین مالی خرید خانه به حساب می‌آید، اما در ایران تاکنون توجه چندانی به آن صورت نگرفته و در عمل تاثیری در شرایط بازار نداشته است.

تامین منابع مالی مورد نیاز پروژه در زمان ساخت کار و به‌وجود آوردن امکان اینکه خریدار خانه را با بهایی کم‌تر بخرد، دو مزیت مهم پیش خرید خانه به حساب می‌آید که با توجه به امکان اقساطی شدن بخشی از مبلغ خانه برای بعضی از کشورهای خارجی راهکاری مناسب در تمدید رونق بازار مسکن به حساب می‌آید. 

در ایران اما شرایط نامشخص اقتصادی که بعضا باعث ایجاد شوک‌هایی جدی در بازار شده از یک‌سو و نبود اعتماد متقابل میان خریدار و فروشنده که پرونده‌های کلاهبرداری در پیش‌فروش ساختمان آن را تشدید کرده از سوی دیگر، هرگز اجازه نداده این ابزار مهم مورد بهره‌برداری قرار گیرد. 

این دو مانع عمده در طول این ماه‌ها شرایطی متفاوت را تجربه کرده‌اند. به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای و بازگشت ثبات نسبی به بازارهای اقتصادی کشور و البته کاهش مداوم تورم در طول سال‌های گذشته، انتخاب‌های طولانی مدت را بیش از گذشته توجیه‌پذیر کرده و در این فضا هم خریدار و هم فروشنده با فراغ بال بیشتر به بازار پیش فروش مسکن قدم خواهند گذاشت.

برای حل مشکل عدم اعتماد نیز وزارت راه بیش از یک سال گذشته به این بازار ورود کرده و در کنار ابلاغ شرایط پیش‌فروش ضلع سومی را به این بازی کشانده که می‌تواند اعتمادها را بازگرداند. بحث باز کردن حساب امانی مسکن نزد بانک که در قالب آن خریدار پول را به حساب بانکی واریز کرده و سپس فروشنده با ارائه مدارکی دقیق از پیشرفت ساختمان نسبت به برداشت از این حساب اقدام کند از چند ماه پیش مطرح شده و حالا براساس صحبت‌های معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی به‌مراحل جدید خود نزدیک می‌شود.

به گفته حامد مظاهریان، راه‌اندازی حساب امانی مستلزم نگارش آیین‌نامه‌ها، دستورالعمل‌ها و قوانین مرتبط با آن از سوی بانک مرکزی است و باید به بانک‌ها ابلاغ شود. در حال حاضر آیین‌نامه اجرای قانون حساب امانی در دست بررسی و تدوین در بانک مرکزی است و بانک‌ها اجرای آن را منوط به ابلاغ دستورالعمل در دست تدوین در بانک مرکزی کرده‌اند که امیدواریم هرچه سریع‌تر این آیین‌نامه تدوین و به بانک‌ها ابلاغ و یک برنامه مطمئن در فرآیند پیش‌خرید آپارتمان راه‌اندازی شود.

اما و اگرهای تقویت بازار پیش فروش

این صحبت‌های مظاهریان هرچند از احتمال نهایی شدن این حساب در طول روزهای آینده حکایت می‌کند اما قطعا تردیدهایی را نیز با خود همراه خواهد کرد. از بانک‌های عامل در این حوزه گرفته تا فرآیند اجرایی کار و نرخ کارمزد ابهام‌های ابتدایی مطرح شده هستند. هرچند مظاهریان اعلام کرده نظر وزارت راه‌و‌شهرسازی اخذ کارمزد حداقلی از مردم است اما زمین‌گیر شدن طرح مسکن قسطی به‌دلیل اختلاف نظرهای به‌وجود آمده میان بانک و انبوه‌سازان خطر انتقال این اختلاف به عرصه پیش‌فروش را نیز افزایش می‌دهد، هرچند همچنان اصلی‌ترین سوال و ابهام نحوه ارائه واحدهای پیش‌فروش به بازار است.

پیگیری میدانی خبرنگار «فرصت امروز» نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی ارائه شده برای پیش‌فروش در طول ماه‌های گذشته چندان بالا نبوده است. جعفری، مدیر یک بنگاه معاملات ملکی در این‌باره اظهار کرد: در بازار مسکن ایران اصولا تعداد کسانی که قصد دارند خانه‌ای پیش فروش یا پیش خرید کنند زیاد نیست و خانه‌سازان ترجیح می‌دهند پس از پایان کار خانه‌های خود را به بازار عرضه کنند.

به گفته وی، این روند در طول ماه‌های گذشته به‌دلیل کاهش ساخت‌و‌سازها کاهش پیدا کرده و جز مواردی خاص که سازنده خانه به‌دلیل مسائل مالی خانه نیمه ساخته خود را به فروش می‌گذارد، در دیگر موارد چندان تعداد قراردادها بالا نبوده است. شرایط امروز بازار و احتمال تاثیر‌گذاری رکود فعلی بر کاهش اثر‌گذاری بازار پیش‌فروش از صاحب نظران حوزه نیز مطرح است و حتی ورود بانک‌ها را نیز نمی‌توان به مثابه معجزه در عرصه ساختمان دانست، هرچند امیدهایی نیز همچنان وجود دارد. 

مرتضی دلخوش، کارشناس بازارهای مالی در گفت‌و‌گو با «فرصت امروز»، به نقش منفی بانک‌ها در تشدید رکود مسکن اشاره کرد و گفت: وقتی ما سودهای بالای 20‌درصد را در بسیاری از بانک‌ها می‌بینیم، طبیعی است که سرمایه‌گذاران به بازار مسکن که تورم منفی را تجربه کرده‌اند پا نگذارند و در نتیجه رکود از دو طرف با ناتوانی مردم در خرید و نبود انگیزه خانه سازان برای ساخت تشدید شود.

وی افزود: در چنین شرایطی شاید توقع اثر‌گذاری تغییر در شرایط پیش فروش برای افزایش معاملات در این بخش زیاد باشد، هرچند در‌صورتی‌که قدری رکود به وجود آمده به تحرک برسد و سرمایه‌گذاری در این بخش بار دیگر سودبخش شود، قطعا می‌توان انتظار داشت بانک‌ها نقش منفی خود در خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن را با تسهیل در شرایط پیش‌فروش جبران کنند.

هرچند باید به انتظار نشست و دید بانک‌مرکزی سرانجام شرایط این حساب امانی را چطور تغییر می‌دهد و اثر این تغییر چه زمانی در بازار مسکن ایران مشاهده خواهد شد. اما فاصله کوتاه اجرای وام 80 میلیونی و امیدواری معاون آخوندی به نتیجه بخش شدن تغییرات اعمال شده در قانون پیش فروش خانه نشان از آن دارد که دومین شوک برای ایجاد تحرک در بازار رکود گرفته مسکن در راه است.

* ارتباط با کارشناس: j.hashemi1992@gmail.com