لیزینگ مسکن در دستان سود بانکی

لغو تحریم‌ها و اتصال دوباره بدنه اقتصاد ایران به بازارهای جهانی، بار دیگر استفاده از ابزارهای بین‌المللی برای بهبود نسبی اوضاع اقتصادی ایران را به جمع گزینه‌های روی میز تصمیم‌گیران اقتصادی اضافه کرده است، گزینه‌هایی که هرچند در بسیاری از تجارب خارجی امتحان خود را پس داده‌اند اما در انطباق با شرایط اقتصادی ایران، اما و اگرهای بسیاری را پیش روی خود می‌بینند.

لیزینگ که از سال‌ها پیش وارد ادبیات اقتصادی کشور شده و حتی در برخی حوزه‌ها سابقه‌ای نسبتا طولانی دارد، این روزها بیش از هر زمان دیگری در مرکز توجهات قرار گرفته و پس از صحبت‌هایی که درباره حضور شرکت‌های لیزینگ‌کننده هواپیما مطرح شده، بار دیگر صحبت درباره لیزینگ مسکن نیز به بحثی داغ بدل شده است.

هرچند سود بالای لیزینگ مسکن در سال‌های گذشته قدری مشکل‌ساز شد و کار تا جایی پیش رفت که شورای پول و اعتبار بخشی از الزامات آنها را ممنوع کرد اما بانک مرکزی اعلام کرده پیگیری این برنامه را در دستور کار خود دارد. چند روز قبل، مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی رسما اعلام کرد به مرور به این اجماع رسیدیم که لیزینگ‌ها می‌توانند نقش موثری در تامین مالی داشته باشند و امیدواریم که بتوانیم آنها را در تامین مالی مشارکت بیشتری بدهیم و با بررسی‌های انجام شده در حال نهایی شدن است. پیگیری راه‌اندازی لیزینگ را معاون وزیر راه نیز تایید کرده و گفته بانک مرکزی لیزینگ مسکن را تصویب کرده و هم‌اکنون در نوبت تصویب شورای پول و اعتبار قرار دارد. 

هرچند لیزینگ نیز در صورت نهایی شدن طرحی است که مانند بسیاری از برنامه‌های دولت، بخشی از بازار مسکن را هدف می‌گیرد که توان مالی خاصی دارند و پرداخت اقساط بالا با سود بیش از حد معمول برای‌شان میسر است اما از حالا مخالفان لیزینگ مسکن نیز استدلال‌های خود را مطرح کرده و معتقدند پیگیری دوباره این طرح با شرایط گذشته برای بازار نتایج مثبتی به بار نخواهد آورد.

اصلی‌ترین مخالفی که این روزها صحبت‌هایی جدی در نقد این طرح کرده عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک است. او گفته لیزینگی‌ها برای خود یک کارگزاری راه‌اندازی کرده‌اند و مجموعه‌ای را به وجود آوردند که واسطه‌ بین بانک و مردم باشند. این در حالی است که در هیچ کجای دنیا چنین واسطه‌هایی بین بانک و مردم نیست و لیزینگ، بازار مسکن را دچار مشکل می‌کند.

کاهش سود، شرط اول تاثیرگذاری لیزینگ

هرچند هنوز بانک مرکزی شرایط دقیق خود را برای آغاز دوباره لیزینگ مشخص نکرده اما در مسیر طراحی دوباره این برنامه، اولویت‌هایی وجود دارد که صاحب‌نظران بازار مسکن روی آن تاکیدی جدی دارند. رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است در صورتی که شرکت‌های لیزینگ از دل خود بانک‌ها بیرون بیایند و منابع مالی جدیدی در این عرصه وارد نشود، نمی‌توان انتظار داشت لیزینگ مسکن در بازار تاثیر‌گذار باشد.

حسن محتشم در گفت‌وگو با «فرصت امروز» تصریح کرد: اگر شرکت‌هایی که بنا است در حوزه لیزینگ فعال شوند تنها از سوی بانک‌ها فعال شوند و در عمل پولی وارد بازار نشود، اتفاقی نخواهد افتاد، بلکه تنها یک واسط میان مردم و بانک‌ها شکل می‌گیرد، که نحوه مدیریت آنها نیز امری مهم خواهد بود اما اگر شرکت‌های لیزینگ از بیرون بانک‌ها بیایند، شاید شرایط متفاوت شود.

وی به رکود طولانی‌مدت بازار مسکن در طول ماه‌های گذشته اشاره کرد و گفت: برای عبور از این شرایط قطعا سیاست‌های متفاوتی باید به کار بسته شود که لیزینگ و قوانین پیش فروش خانه نیز جزیی از این برنامه خواهد بود. آنچه بیش از صرف برنامه‌ریزی اهمیت دارد، چگونگی اجرای آنهاست و باید دید در طراحی جدید لیزینگ این دغدغه‌ها به چه شکل تامین می‌شوند.

در کنار سیاست‌گذاری‌های کلان، آنچه در نهایت به دست مردم می‌رسد نیز اهمیت بالایی دارد و در این بین نرخ سود تعیین شده از سوی لیزینگ‌دهنده‌ها مهم‌ترین بحث است. ابوالحسن میرعمادی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز» نرخ نهایی سود را اصلی‌ترین عامل در تعیین میزان اثر بخشی لیزینگ مسکن عنوان کرد و گفت: در چارچوب برنامه‌های اقتصادی، وام و تسهیلات مسکن تنها گروهی به تعلق می‌گیرد که از نظر درآمدی نمی‌توانند مبلغ کل خانه را پرداخت کنند و نیاز به کمک‌های اقتصادی دارند. وی ادامه داد: در چنین شرایطی قطعا وام‌های جدید باید براساس قدرت خرید اقشار کم درآمد تعبیه شود تا هم قدرت خرید آنها لحاظ شود و هم امکان بازپرداخت وام‌ها به وجود بیاید.

میرعمادی با بیان اینکه نرخ سود تسهیلات و لیزینگ نمی‌تواند بیش از رقم افزایش دستمزدها باشد، تاکید کرد: وقتی رقم افزایش درآمد 12 درصد تعیین می‌شود، نمی‌توان انتظار داشت وام‌ها با نرخی بیش از این عملیاتی شوند زیرا شرایط مالی مردم اجازه نمی‌دهد که بیش از این رقم را سود پرداخت کنند. باید دید آیا بانک مرکزی می‌تواند این شرط بسیار مهم را اجرایی کند یا باز هم با اجرای طرح‌های جدید مشکلات باقی خواهد ماند.

لیزینگ مسکن تا پیش از این جزو طرح‌هایی به حساب می‌آمد که سودی بیش از حدمعمول در بازار را لحاظ می‌کرد و از این رو تنها اقشار خاصی از جامعه که تمکن مالی لازم را داشتند به آن ورود می‌کردند اما با توجه به اینکه بانک مرکزی اعلام کرده در چارچوب آن توانایی لازم برای کمک به تامین مالی بازار مسکن را دیده، این احتمال وجود دارد که در مصوبه‌ای که از بهار سال آینده اجرایی می‌شود، در نرخ سود نیز تغییراتی به وجود آید، تغییراتی که به اعتقاد کارشناسان تاثیری حتمی در سرنوشت اجرای لیزینگ مسکن خواهد داشت.

* ارتباط با کارشناس: j.hashemi1992@gmail.com