شوک جدید به بازار مسکن

کاهش مداوم تقاضای جدید برای خرید مسکن، پاسخگو نبودن سیاست‌های تشویقی دولتی، کوچ سرمایه‌گذار‌ها به بخش‌های مجاور اقتصادی و انتظار بازار برای روشن شدن تکلیف مذاکرات هسته‌ای عواملی بودند که در ماه‌های گذشته دست به دست هم دادند تا دیگر در بازار مسکن عملاً خبری از ساخت‌و‌سازهای گسترده سال‌های قبل نباشد.

آمارهای اخیر مرکز آمار رسماً نشان می‌دهد در طول چند فصل اخیر تا چه میزان گرایش برای ساخت واحدهای مسکونی کاهش یافته، این مسئله به خوبی نشان می‌دهد اگر برنامه‌ای برای بازگرداندن اعتماد سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی در عرصه مسکن تدوین نشود احتمالا رکود سال‌های آینده نه در طرف تقاضا که در بخش عرضه به وجود خواهد آمد.

با وجود تمام این اما و اگرها دولت ابلاغیه جدیدی را منتشر کرده که نشان می‌دهد حلقه محاصره برای خانه‌سازان تنگ‌تر خواهد شد. ابلاغ اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم از سوی دولت پس از سال‌ها گمانه‌زنی سرانجام در شرایطی به بازار مسکن رسید که بسیاری شرایط جدید را با وجود شرایط فعلی در بازار قدری خطرناک می‌دانند. در جریان این قانون احداث و فروش ساختمان مشمول مالیات خواهد شد. در ماده 77 این قانون آمده: «درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.»

در کنار آن حتی واحدهایی که پیش از این نیز ساخته شده و به دلیل نبود مشتری یا حتی نوساز نگه داشته شدن برای دوران رونق خالی باقی مانده‌اند نیز در صف پرداخت مالیات خواهند بود. طبق ماده 54 مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شود، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند بود، به این ترتیب که صاحبان این خانه‌ها موظف‌انددر سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، در سال سوم معادل مالیات متعلقه و از سال چهارم به بعد معادل یک ونیم برابر مالیات متعلقه را بپردازند.

مالیات باید به ارتقای کیفیت منجر شود

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران معتقد است با توجه به شرایط به وجود آمده در اقتصاد ایران و محدود بودن درآمدهای دولت افزایش عرصه‌های مالیاتی تفکری معقول و قابل دسترسی است و در این میان بازار مسکن با توجه به سهم قابل توجهی که از اشتغال و اقتصاد ایران در اختیار دارد، گزینه‌ای مطلوب خواهد بود.

محمد مهدی مافی، در گفت‌وگو با «فرصت امروز» تأکید کرد: افزودن مالیات به عرصه مسکن ذاتا امر منفی تلقی نمی‌شود اما آنچه باید به آن توجه کرد نحوه تخصیص این سیاست‌های مالیاتی است. اگر بنا باشد یک برنامه کلی و بدون رعایت جوانب مختلف بازار مسکن در دستور کار قرار گیرد قطعاً انتظار بهبود اوضاع را نباید داشته باشیم اما اگر با نگاهی جزئی و بخش به بخش کاری انجام شود امیدواری‌ها بیشتر خواهد شد.

به گفته وی برای ثمر بخش شدن سیاست‌های دولت در این عرصه می‌توان مالیات را برای واحدهایی وضع کرد و افزایش داد که از مقررات ملی ساختمان تبعیت نمی‌کنند یا در چارچوب شرایط بازار کار خود را پی نمی‌گیرند و در مقابل به واحدهایی که در چارچوب برنامه‌های کلان عمل می‌کنند معافیت یا تخفیف ارائه داد.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران در پاسخ به این نگرانی که تا چه میزان احتمال کاهش ساخت‌و‌سازها پس از افزایش هزینه به دنبال دریافت مالیات وجود دارد، گفت: با توجه به شرایطی که عرضه‌کنندگان مسکن در دوره چند ساله گذشته داشته‌اند قطعاً نیاز به افزایش نقدینگی و کمک به آن وجود دارد و البته نمی‌توان احتمال کاهش رغبت به ساخت واحدهای جدید را نیز نادیده گرفت. وی اضافه کرد: در کنار آن این احتمال که با توجه به بالا رفتن هزینه ساخت خانه، قیمت تمام شده نیز بالا رفته به دنبال بازار افزایش نرخ خانه را تجربه کند نیز وجود دارد.احتمال دریافت مالیات از واحدهای خالی اما نگرانی دیگری است که بازار را تحت‌الشعاع خود قرار داده است. ایمان معصومی فعال عرصه ساختمان در گفت‌وگو با «فرصت امروز» اظهار کرد: اگر واحدهای ساخته شده از چند سال قبل خالی مانده نه تقصیر بساز بفروش‌ها که به دلیل شرایط بازار بوده است. 

وی تصریح کرد: هیچ سرمایه‌گذاری به مسدود شدن اموالش علاقه ندارد و اگر واحدی فروش نرفته به دلیل کاهش قیمت و نبود مشتری بوده است. معصومی به این نکته نیز اشاره کرد که بسیاری از بساز بفروش‌ها در سال‌های گذشته مجبور شده‌اند واحدهای خود را زیر قیمت و همراه با ضرر بفروشند و اگر بناست طرح مالیات بر خانه‌های خالی با هدف افزایش رونق صورت گیرد قطعاً اثر چندانی نخواهد داشت زیرا بساز بفروش‌ها خود از هر گروه دیگری بیشتر نسبت به فروش واحدهایشان راغب هستند.

هرچند طرح ابلاغی دولت هنوز در مرحله اجرا به‌جزییات نرسیده و باید دید اثرات قطعی آن بر بازار چگونه خواهد بود اما نگاه نه‌چندان مثبت فعالان بازار به این عرصه نشان از خطری جدی برای عرضه‌کنندگان بازار مسکن خواهد داشت. بازار همان‌طور که به افزایش تقضا نیاز دارد باید بار دیگر خانه سازان را نیز به ورود به عرصه تشویق کند و شاید اجرایی کردن سیاستی که احتمالا قیمت تمام شده مسکن در ایران را افزایش می‌دهد در حال حاضر چندان اقدام مثبتی به حساب نمی‌آید.