سرنوشت بازار اجاره در دست نرخ سود بانکی

در طول ماه‌های گذشته هرقدر بازار خریدوفروش خانه راکد بوده، بازار رهن و اجاره با همان روال سابق به کار خود ادامه داده است. بازاری که در طول سال‌های گذشته تحت تأثیر بالا بودن نرخ تورم و تلاطم‌های اقتصادی روزهای ثابتی را پشت سر نگذاشت اما در ماه‌های اخیر به ثباتی نسبی رسیده است. هر قدر تغییر و تحولات بازار خریدوفروش مسکن در ایران، ناگهانی، بدون پشتوانه و کوتاه‌مدت صورت می‌گیرد، بازار رهن و اجاره معمولاً با تبعیت از شرایط کلی اقتصاد و وضعیت صاحب خانه‌ها تغییر شکل می‌دهد.

افزایش ناگهانی قیمت خانه در سال‌های منتهی به دهه نود، بسیاری از سرمایه‌گذاران را بر آن داشت برای کسب سودی قابل توجه پا در این عرصه بگذارند و ظرفیتی که باید در طول مدتی طولانی پر می‌شد، خیلی زود و به فاصله چند سال به مرحله اشباع رسید. وضعیتی که باعث شد در این سال‌ها نه‌تنها علاقه و دلیلی برای سرمایه‌گذاری‌های جدید در بازار وجود نداشته باشد که حتی واحدهایی که در سال‌های گذشته تکمیل شده‌اند نیز روی دست صاحبان‌شان بمانند.

این روند که شاید منطق اقتصادی قابل تاملی نتوان برای آن یافت، در بازار رهن و اجاره کمتر دیده شده و حرکت در این حوزه شرایط دیگری داشته است. هرچند بالا رفتن نرخ تورم در سال‌های ابتدایی دهه 90 به بازار اجاره نیز سرایت کرد و نرخ‌ها را به شکلی تصاعدی افزایش داد اما این روند با کاهشی شدن تورم و بازگشت ثبات نسبی به اقتصاد کشور کنترل شد و این روزها وضعیت پایداری دارد، هرچند شاید این پایداری چندان دوام نداشته باشد.

صحبت از کاهش نرخ سود بانکی هرچند به اعتقاد بسیاری از کارشناسان به بدنه اصلی اقتصاد کشور کمک می‌کند اما می‌تواند برای اجاره‌نشین‌ها اوضاع را قدری به هم بریزد. این صحبتی است که مشاور آخوندی از آن صحبت کرده است. عبده تبریزی به ایلنا گفته «یکی از دلایل افزایش نرخ اجاره به کاهش نرخ سود بانکی برمی‌گردد چراکه در شرایطی که ودیعه با احتساب نرخ سود ۳۰ درصد گرفته می‌شد حال باید نرخ سود آن تا ۱۸ درصد کاهش پیدا کند، بنابراین مبلغی به نرخ اجاره اضافه می‌شود تا کاهش نرخ سود ودیعه را پوشش دهد.» البته عبده این را هم گفته که در کشورمان قیمت اجاره لزوما با قیمت مسکن حرکت نمی‌کند و درحالی‌که قیمت مسکن کاهش یافت، ‌نرخ اجاره بالا رفت.

تغییرات بازار رهن منطقی‌تر از فروش است

در شرایطی که به نظر می‌رسد دولت در کاهش قطعی نرخ سود تصمیمی قاطع داشته و قصد دارد در آینده نزدیک آن را عملیاتی کند اما شاید قبل از آن برنامه‌ریزی‌های پیشگیرانه در این عرصه می‌تواند از به هم خوردن نظم فعلی جلوگیری کند، به خصوص در شرایطی که اوضاع بازار به‌شدت رو به ثبات است.

نوروزی، کارشناس معاملات ملکی مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز» درباره آخرین تحولات بازار توضیح داد: در شرایطی که بازار خریدوفروش خانه به روند راکد خود ادامه داده و کمتر معامله‌ای صورت می‌گیرد، شرایط بازار رهن و اجاره عادی است. صاحبخانه‌هایی که قصد فروش دارند یا باید به اجاره رو بیاورند یا لااقل 500هزار تومان روی هر متر از واحد مسکونی تخفیف بدهند. به گفته وی در بازار اجاره بیش از 50 درصد از قراردادهای سال قبل تمدید شده و قراردادهای جدید نیز نرخی متعادل برای افزایش در نظر گرفته‌اند.

این نظم نسبی به اعتقاد کارشناسان این عرصه به دلیل واقعی‌تر بودن نرخ‌ها در قیاس با بازار خریدوفروش است. ابوالحسن میرعمادی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز»، با بیان اینکه برخی از قیمت‌ها در بازار مسکن واقعی نیستند، اظهار کرد: وقتی ناگهان قیمت زمین در یک منطقه در فاصله زمانی کوتاه‌مدت چند میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند، می‌توان با اطمینان از این سخن گفت که تحولات واقعی اقتصادی در آن نقشی نداشته و این سودجویان بوده‌اند که اعمال نفوذ کرده‌اند. 

به گفته وی در چنین فرآیندی قیمت‌ها ناگهان و به‌طور غیر‌طبیعی افزایش یافته و از حد بازار فراتر می‌روند. از این رو حتی وقتی سخن از کاهش بهای خانه می‌شود نیز این کاهش واقعی نیست زیرا تنها قدری از آن افزایش غیر‌طبیعی سال‌های گذشته که بازار را به هم ریخت جبران می‌کند. این کارشناس با بیان اینکه نرخ اجاره در قیاس با خریدوفروش واقعی‌تر به حساب می‌آید، عنوان کرد: با توجه به اینکه اجاره با نیاز واقعی و مستقیم مردم سر و کار دارد و تحولات جدی در آن تحمل‌پذیر نیست نمی‌توان آن را ناگهان تغییر داد. از این رو در طول سال‌های گذشته نیز هرگاه وضعیت بازار بد شده نرخ‌های اجاره افزایش یافته است. 

میرعمادی درباره بر هم خوردن نظم این بازار نیز گفت: هرچند منطقی نیست در این شرایط به صاحب‌خانه‌ها شوکی وارد شود که آن را در نرخ اجاره اعمال کنند، اما قطعا در صورت اعمال تغییر نیز شدت آن به اتفاقات عجیبی که در بازار خریدوفروش خانه افتاده نزدیک نمی‌شود. 

هرچند تا رصد دقیق وضعیت بازار، اعمال نرخ‌های جدید سود بانکی نمی‌توان نسبت به تأثیر مستقیم این دو عامل بر یکدیگر اظهارنظر کرد اما شاید شوکی جدید بر بازاری که این روزها آرام شده آینده این بخش را با تردید مواجه کند؛ آینده‌ای که شاید بیش از هر زمان دیگری به تصمیم‌ آینده شورای پول و اعتبار گره خورده است.