روزهای آرام بازار اجاره مسکن

بازارمسکن، بازاری که در طول این سال‌ها با یخ سرد و سخت رکود دست و پنجه نرم کرده، حالا پس از مدتی نسبتا طولانی خود را آماده می‌کند تا بار دیگر تحرکاتی جدید را تجربه کند؛ تحرکاتی که احتمالا هم روی بازار خریدوفروش خانه تأثیر خواهد گذاشت و هم بازار اجاره را قدری متحول خواهد کرد.

براساس آمارهای جدید ارائه شده، بازار مسکن حرکت بسیار کند و آرامی به سمت افزایش دوباره معاملات آغاز کرده که با توجه به در پیش بودن ماه‌های گرم تابستان، احتمال آن وجود دارد که در آینده نزدیک سرعت بیشتری به خود بگیرد. هرچند نمی‌توان انتظار داشت دامنه سنگین رکود که در طول تمام این سال‌ها این بازار را گرفته با معاملات کوچک و چند هفتگی به وجود آمده از بین برود، اما امید ایجاد شده نسبت به تحولات پیش رو در سال 95 شرایط را به سمت بهبود نسبی اوضاع مسکن سوق داده است.

در چنین شرایطی و درحالی‌که دولت با تسهیلات بانکی جدید خود و البته شرایطی که پس از اجرای برجام به وجود آمده تلاش می‌کند قدری دست خریداران مسکن را بیش از گذشته باز کند، بازار اجاره مسکن نیز قطعا باید به فکر تحولات پیش روی خود باشد. این بازار که شاید در طول سال‌های سال سخت تورم به‌عنوان یکی از تنها حلقه‌های متحرک بازار مسکن باقی ماند و با وجود تمام مشکلات مالی و محدودیت‌های اقتصادی حرکت خود را ادامه داد، حالا آماده می‌شود تا با فصل جدیدی از رونق در بازار خریدوفروش دست و پنجه نرم کند.

این بازار در طول سال‌های گذشته به‌طور معقول واکنش‌های استانداردی به تحولات اقتصادی کشور داشته است؛ در زمانی‌که نرخ تورم بالا رفت و هزینه‌ها بالا رفتند، صاحبخانه‌ها نیز ترجیح دادند نرخ کرایه خود را افزایش دهند، در زمانی‌که بانک‌ها نرخ سود سپرده‌گذاری را افزایش دادند، صاحبخانه‌ها پول پیش را بالا بردند و در زمانی‌که نرخ تورم کاهش پیدا کرد، فرآیند افزایشی نرخ اجاره‌بها نیز با سرعت بسیار محدودی ادامه یافت. در چنین اوضاعی و با توجه به اینکه نرخ تورم به پایین‌ترین سطح خود در چند سال گذشته رسیده و البته از سوی دیگر نرخ سپرده‌گذاری در بانک‌ها نیز پایین آمده، تحلیل آینده بازار به‌خصوص در ماه‌های آینده قدری سخت به نظر می‌رسد.

از سویی رئیس اتحادیه مشاوران املاک پیش‌بینی کرده که نه‌تنها نرخ اجاره‌بها در سال جاری افزایش پیدا نمی‌کند که حتی روند تورم را نیز دنبال نخواهد کرد. از سوی دیگر هم این موضوع مطرح شده که با توجه به کاهش نرخ سود در بانک‌ها احتمال افزایش نرخ اجاره‌بها وجود خواهد داشت؛ مسئله‌ای که آینده این بازار را که در طول ماه‌های گذشته ثبات جالب توجهی را طی کرده، با اما و اگر مواجه می‌کند.

تغییر جدی در بازار اجاره بعید به نظر می‌رسد

این ثبات چند ماهه در بطن بازار نیز به خوبی خود را نشان می‌دهد. جعفری مدیر یک بنگاه معاملات ملکی در گفت‌وگو با «فرصت امروز» ضمن تأیید اینکه بازار اجاره در طول ماه‌های گذشته تغییر و تحول جدی را پشت سر نگذاشته است، اظهار کرد: در سال جدید نیز هرچند ثبت قراردادهای جدید در قیاس با سال گذشته که بسیاری از قراردادها به تمدید برنامه‌های گذشته اختصاص داشت افزایش یافته و اما همچنان می‌توان گفت بازار روند عادی و طبیعی خود را ادامه داده است.

به گفته وی، با وجود آنکه در فضای رسمی صحبت از ثبات نرخ اجاره وجود دارد اما در عمل بسیاری از قراردادهای جدید با افزایش 10 تا 15 درصدی نرخ‌ها بسته می‌شود که به نظر شرایط طبیعی بازار به حساب می‌آید. در این شرایط شاید این پیش‌بینی که نرخ اجاره ثابت باقی بماند، قدری سخت باشد.

جعفری در پاسخ به این سوال که آیا احتمال ایجاد تحرک جدی در این بازار در ماه‌های آینده وجود دارد نیز گفت: با توجه به ساختار بازار اجاره که مستقیماً به نیاز مردم گره خورده این بازار در طول سال‌های گذشته مشتریان خاص خود را داشت و از این رو به نظر می‌رسد در ماه‌های آینده نیز همین روند ادامه پیدا کند.

محمد عدالتخواه، کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با «فرصت امروز» به احتمال تغییر در شرایط کلی بازار مسکن اشاره کرد و گفت: با توجه به اینکه به دلیل محدودیت‌های منابع مالی بسیاری از تحرک‌ها و رفت‌و‌آمدها در بازار مسکن متوقف شده، بازار اجاره در طول این سال‌ها به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین موتورهای محرک شناخته شده است.

وی ادامه داد: این بازار هرچند تغییرات خاص خود را دارد، اما به دلیل آنکه در قدرت خرید تفاوتی به وجود نخواهد آمد و البته واحدهای مسکونی زیادی نیز به بازار عرضه نمی‌شود بعید به نظر می‌رسد تحول خاصی در حوزه افزایش قیمت را تجربه کند.

به اعتقاد وی، طرح‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه و همچنین نیاز صاحبخانه‌ها به کسب درآمد از واحدهای خالی‌شان باعث خواهد شد که حتی خانه‌های خالی مانده در طول این سال‌ها نیز دوباره به اجاره داده شوند و از این رو وارد شدن این خانه‌ها به خودی خود می‌تواند به ثبات و حتی کاهش نرخ اجاره در برخی حوزه‌ها بینجامد.

بازار مسکن آماده می‌شود بعد از حدود چهار سال یک بار دیگر به خود روی رونق ببیند و از این رو بسیاری از بخش‌های این بازار از هم‌اکنون خود را برای روزهای رونق آماده کرده‌اند. بازار اجاره نیز هرچند به دلیل ارتباط مستقیمی که با نیازهای متقاضیان به خانه دارد در طول سال‌های گذشته حرکت و روند طبیعی خود را ادامه داد، اما در ایام رونق احتمال دارد با تغییراتی همراه شود. افزایش قدرت خرید می‌تواند به کاهش تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی بینجامد و این موضوع در کنار نرخ تورم می‌تواند مبلغ اجاره‌بها را پایین بیاورد. هرچند تاکنون این تغییرات در عرصه عمل به وجود نیامده اما به نظر می‌رسد صاحبخانه‌ها همچنان ترجیح می‌دهند سیاست‌های خاص خود را بر بازار حکمفرما کنند.