تولید را دریابید

مدت زیادی نمی‌گذرد از زمانی که هرکس اندک سرمایه‌ای به دستش می‌افتاد به فکر خرید ملک و املاک و حفظ ارزش دارایی خود می‌افتاد اما امروز بعد از گذشت چند سال از آن دوران خرید خانه برای کسانی که صاحب‌خانه نیستند یا سرمایه گزافی ندارند به یک رویای شیرین دور از ذهن تبدیل شده است و حالا سرمایه‌ای که 10 سال پیش می‌شد با آن یک واحد مسکونی خرید تقریبا معادل رهن کامل همان ملک در حال حاضر است. هرچند با کنترل نرخ تورم در یک سال گذشته، صنعت ساختمان نیز لااقل از بند نوسانات قیمتی هیجانی و ناگهانی تا حدودی نجات یافته، اما این روزها به چندین و چند دلیل مختلف بازار مسکن در رکود قرار گرفته است که این عدم تمایل به نقل و انتقالات مسکن می‌تواند ناشی از کاهش قدرت خرید مردم نیز باشد.

در عین حال به نظر می‌رسید که پس از اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها قیمت مسکن افزایش یابد، اما به نظر می‌رسد با توجه به رکود در بازار مسکن و کمبود تقاضا جلوی رشد چشمگیر قیمت‌ها گرفته شد. از سوی دیگر قیمت ساختمان و زمین همواره رابطه نزدیکی باهم داشته است و در حال حاضر به گفته رییس اتحادیه املاک کشور سهم قیمت زمین در قیمت ساختمان به 60 تا 80 درصد رسیده است؛ موضوعی که کارشناسان حوزه مسکن نیز آن را در برخی مناطق تایید می‌کنند، اما معتقدند که حل مشکلات بخش مسکن و کاهش قیمت زمین و ساختمان بسیار پیچیده و نیازمند برنامه‌ریزی کامل برای این بخش است. 

راه‌حل کاهش قیمت زمین نیست 

بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس حوزه مسکن در این رابطه به «فرصت امروز» می‌گوید: تاثیر قیمت زمین بر قیمت ساختمان به‌طور میانگین بین 40 تا 60 درصد متغیر است، اما این اثر در برخی مناطق مثل شهر تهران که ارزش زمین‌های موجود در آن مسکونی است به بیش از 60 درصد نیز می‌رسد. 

وی درخصوص راهکارهای موجود برای پایین آوردن قیمت زمین و به‌تبع آن قیمت مسکن ادامه می‌دهد: متاسفانه مشکلات بخش مسکن پیچیدگی‌های بسیار زیادی دارد و به همین دلیل نمی‌توان صرفا برای یک موضوع برنامه‌ریزی کرد بلکه باید کلیت مسکن را به‌صورت یک برنامه کامل تعریف و سپس اقدام به حل مشکلات این بخش کرد. ستاریان افزود: اینکه بخواهیم قیمت زمین را کاهش دهیم تا به‌ازای آن قیمت مسکن نیز کاهش یابد میسر نیست، زیرا وقتی منابع مالی برای ساخت‌و‌ساز در این زمین‌ها وجود نداشته باشد قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد. 

 ستاریان با بیان اینکه در حال حاضر قیمت هر مترمربع زمین در یک منطقه 10 درصد بالاتر از قیمت هر مترمربع ساختمان است، گفت: راه‌حلی که برای کاهش قیمت مسکن وجود دارد افزایش ساخت‌و‌ساز و میزان تولید مسکن است. براساس آمار در حال حاضر سالانه بین 700 تا 800 هزار مسکن در نقاط شهری کشور ساخته می‌شود که به گفته این استاد دانشگاه برای حل معضل قیمت مسکن باید این تولید را حداقل به یک میلیون و 500 هزار مسکن در سال رساند که البته ایجاد منابع مالی برای این افزایش ساخت‌و‌ساز مشکل به نظر می‌رسد. هرچند در سال‌های گذشته پروژه مسکن مهر از سوی دولت برای افزایش عرضه در بخش مسکن به اجرا درآمد، اما حرف و حدیث‌های بسیاری را به همراه خود کشید که همچنان بحث بی‌کیفیت بودن این سازه‌ها مطرح است. هرچند پروژه مسکن مهر نیز مانند هر پروژه بزرگ دیگری موافقان و مخالفان خود را به همراه دارد. 

اگر مسکن مهر نبود 

مجتبی بیگدلی، رییس انجمن صنفی انبوه‌سازان کشور تنها راه گریز از افزایش قیمت مسکن را سرمایه بخش دولتی و اجرای بخش خصوصی می‌داند و معتقد است که پروژه مسکن مهر در سال‌های اخیر کمک شایانی به وضعیت مسکن در کشور کرده است. وی با بیان اینکه بهترین راه کاهش قیمت مسکن اجرای پروژه‌هایی از قبیل مسکن مهر است، اظهار کرد: سرمایه در دست دولت است و دولت باید آن را از طریق وام‌های کم‌بهره در اختیار سازندگان بخش خصوصی قرار داده تا آنها اقدام به تولید شهرک‌ها کنند. بیگدلی افزود: اگر در سال‌های اخیر مسکن مهر نبود با توجه به کاهش شدید ارزش پول ملی قیمت مسکن سر به فلک می‌کشید. 

وی همچنین با انتقاد شدید از عملکرد بانک‌ها در اعطای تسهیلات به سازندگان مسکن، گفت: وقتی که تورم از 40 درصد به 15 درصد رسیده چرا باید نرخ سود تسهیلات از 14 درصد به 30 درصد افزایش پیدا کند؟ چرا به بانک‌های خصوصی اجازه هر کاری داده می‌شود؟ در میان تمام اظهارنظرها توجه به موضوع تناسب میان عرضه و تقاضا مورد اتفاق تمامی افراد فعال در این حوزه بوده است.

همان‌طورکه سیدمهدی هاشمی، رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز می‌گوید که ما باید بتوانیم با افزایش سطح عرضه پاسخگوی تقاضاهای موجود در جامعه باشیم که این موضوع نیز در گرو تولید بیشتر مسکن است.  وی در این زمینه توجه به بافت‌های فرسوده یا شهرک‌های جدید را موثرتر از راهکارهای دیگر می‌داند. البته در مقاطعی تلاش شده تا با ایجاد طرح‌های تفصیلی، افزایش تراکم و ایجاد زمین‌های مسکونی بیشتر، معضل قیمت زمین و مسکن را حل کنند اما آنچه مسلم است ایجاد زمین‌های جدید نمی‌تواند تاثیر چندانی بر قیمت بسیاری از نقاط شهری بگذارد، زیرا به طور طبیعی در برخی از نقاط شهری تقاضا بیش از سایر نقاط است و از سوی دیگر این‌گونه مناطق عمدتا امکان ایجاد زمین‌های جدید را ندارند و همین موضوع سبب می‌شود تا ایجاد زمین‌های جدید نتواند راه‌حل خوبی برای حل معضل قیمت مسکن باشد.