بورس مسکن روی بورس نیست

قرار گرفتن «حجم بالایی از معاملات مسکن با سود متعارف به جای معاملات محدود با سودهای کلان و غیر‌متعارف»، این هدف اصلی شورای عالی بورس و وزارت راه و شهرسازی در پیگیری طرح بورس مسکن را می‌سازد. پور ابراهیمی، عضو ناظر مجلس شورای اسلامی در شورای عالی بورس با بیان این مطلب گفته که کار کارشناسی روی این بورس مراحل مختلف خود را پشت سر می‌گذارد و البته در آینده نزدیک آغاز به کار خواهد کرد. با وجود این صحبت‌ها که خبر از آغاز به کار قریب‌الوقوع این طرح مهم می‌دهد، هنوز در میان بخش قابل توجهی از کارشناسان و فعالان بازار نوع کارکرد بورس مسکن مشخص نشده و با اما و اگرهای فراوانی همراه است.

هرچند پیش از این نیز در قالب برنامه‌هایی سخن از بهره‌گیری از توانایی بورس در بازار مسکن شده بود اما اکثر قریب‌به‌اتفاق این طرح‌ها نه تنها نتوانسته‌اند اثری مثبت از خود به جای بگذارند که حتی در عرصه عمل باری جدید روی دوش اقتصاد انداخته‌اند و با وجود این سابقه نه چندان درخشان چگونه بناست بورس مسکن «مدیریت بازار عرضه و تقاضا و در نتیجه کاهش سودهای غیر‌متعارف برخی فعالان بازار مسکن» را عملیاتی کند قطعا جای تامل بیشتری دارد.

فارغ از تمام این‌ها اوضاع نامشخص بازار سرمایه تهران و البته آینده غیر‌قابل پیش‌بینی آن نیز مزید بر علت شده است تا بسیاری معتقد باشند بورس در شرایط فعلی خود نیاز به کمک دارد چه رسد به اینکه به‌عنوان یک نیروی کمکی برای تامین مالی بازار مسکن مورد استفاده باشد. گواه این منتقدان عملکرد ضعیف صندوق زمین و ساختمان در طول ماه‌هایی است که از افتتاحش می‌گذرد. این صندوق که با هدف جذب چند صد میلیارد تومان نقدینگی در سال آغاز به کار کرد و رونق بورس در کنار نیاز خریداران مسکن به اهرم‌های حمایتی باعث شد دولت امید زیادی به آن ببندد، در عمل هرگز نتوانست گره‌گشا باشد تا به شکل تلویحی پیگیری طرح‌های مربوط به آن به بازگشت روزهای خوش بورس تهران موکول شود.

در کنار این موضوع، آنچه از آن به مزیت بورس مسکن یاد می‌شود می‌تواند به پاشنه آشیل این برنامه نیز بدل شود. در نگاه کارشناسان شورای عالی، بورس مسکن می‌تواند قیمت‌های غیر‌واقعی بازار را از بین برده و با حذف طبقه دلالان قیمت را به کف برساند. این موضوع اما طرف دیگری نیز دارد. اگر مانند تجربه سال‌های قبل بورس با قیمت‌های حبابی مواجه شده، ناگهان افزایش قیمت بدهد، این امر به شکل مستقیم بر قیمت‌ها تاثیر گذاشته، بار دیگر بهای تمام شده خانه را افزایش می‌دهد. تمام این تردید‌ها در کنار نامشخص بودن جزییات بورس مسکن، کارشناسان را بر آن داشته که دیدگاه روشنی نسبت به آن نداشته باشند.

بستر بورس مسکن فراهم نیست

یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است تشکیلاتی مانند بورس مسکن نه با یک تصمیم و بخشنامه که با همراهی بستر اقتصادی به وجود می‌آید. بازارهای سرمایه به یک شفافیت احتیاج دارند و هنوز این بستر در اقتصاد ایران فراهم نیست. احمد رضا سرحدی در گفت‌و‌گو با «فرصت امروز» به تجارب ثبت شده در کشورهای توسعه‌یافته اشاره کرد و گفت: در این کشورها اقتصاد شفاف و خالی از رانت شرایط را برای به وجود آمدن شرکت‌هایی فراهم می‌آورد که به شکل تخصصی در عرصه ساخت مسکن و انبوه‌سازی فعالیت می‌کنند. وی ادامه داد: واحدهای ساخته شده از سوی این شرکت‌ها این فضا را به وجود می‌آورد که ابزارهای متنوع مالی به خدمت گرفته شده و مردم را از طبقه‌های مختلف اجتماعی صاحب خانه کنند. اما در شرایطی که اقتصاد ما هرگز ظرفیت ایجاد این شرکت‌ها را نداشته و بازار ما هنوز شکلی سنتی دارد نمی‌توان توقع داشت ابزارهای مالی چون بورس مسکن توانایی شکوفایی پیدا کند. 

به اعتقاد سرحدی، نبود برنامه‌ای جامع از عملکرد این بورس نیز از دیگر ابهامات موجود در این رابطه است. اینکه هدف از بورس جذب نقدینگی موجود و ثبات دادن به بازار خواهد بود یا خانه‌دار کردن مردم سوالی است که تا پاسخی قطعی به آن داده نشود نمی‌توان برای آن تصمیم‌گیری کرد. این کارشناس اقتصاد مسکن به تجارب ناموفق طرح‌های این‌چنینی در ایران اشاره کرد و افزود: پیش فروش مسکن را نیز می‌توان از نظر ماهیتی با بورس مقایسه کرد. طرحی که فرد سرمایه خود را از ماه‌ها قبل می‌آورد و در نهایت در ازای سود پول خود خانه دریافت می‌کند. این طرح نیز که در بسیاری از کشورها سابقه خوبی دارد در ایران به دلیل برخی دور زدن‌های قانونی سبقه‌ای منفی دارد.

سرحدی ادامه داد: طرح فروش متری ساختمان که در زمان وزارت آقای عبدالعلی‌زاده مطرح شد نیز در این طبقه قرار می‌گیرد. طرحی که خانه را به نوعی قسط‌بندی می‌کرد. این طرح نیز با توجه به شرایط خاص اقتصادی کشور و از بین رفتن نظم بازار نتوانست تاثیر مثبتی از خود به جای بگذارد. این نگاه منفی پس از ثبت عملکرد غیر‌قابل دفاع بازارهای جانبی مسکن شکل گرفته و نگاه مردم به این حوزه را به‌شدت تغییر داده است.

هرچند بورس مسکن هنوز در خان اول است و تا رسیدن به مرحله اجرا فاصله زیادی دارد اما ابهام‌های گسترده در این مسیر کار را قبل از آغاز با تردیدهای جدی مواجه کرده و به نظر می‌رسد هرچه باشد فعلا بورس در بورس نیست.