اوراق تاریخ گذشته نخرید

متقاضیان وام 35 میلیون تومانی خرید خانه درحال حاضر باید 90 برگه اوراق خریداری کنند که با احتساب 80 هزار تومان برای هر یک در مجموع بیش از هفت‌میلیون و 200 هزار تومان باید هزینه کنند تا بتوانند از وام مسکن استفاده کنند. این در حالی است که در سال گذشته افراد با هزینه تنها شش‌میلیون تومان و با احتساب هر یک از برگه‌ها به قیمت 66 هزارتومان می‌توانستند برای خریداری این برگه‌ها اقدام کنند. هرچند در این مدت قیمت این اوراق با نوسانات زیادی همراه شد. افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن از دی ماه سال گذشته با افزایش میزان وام مسکن از 20 به 35 میلیون تومان آغاز شد و موجب به‌هم خوردن تعادل در عرضه و در نهایت افزایش شدید قیمت شد.

گروهی از کارشناسان این حوزه، علت افزایش قیمت اوراق مسکن در این بازه زمانی را عدم تعادل بین عرضه و تقاضا عنوان کردند و آن را به کمبود ثبات در اقتصاد کشور ربط دادند. البته می‌توان این موضوع را هم در نظر گرفت که اختلاف زیادی میان عرضه و تقاضای اوراق تسهیلات مسکن وجود داشت، به‌گونه‌ای که حجم کم‌عرضه نمی‌توانست تقاضای زیاد این اوراق را پاسخگو باشد، بنابراین، قیمت این اوراق با افزایش چشمگیری مواجه شد. هجوم سرمایه‌گذاران برای خرید این اوراق تا جایی پیش رفت که شائبه سفته‌بازی در این اوراق شدت گرفت و اوراق موجود در بازار کفاف متقاضیان را نمی‌کرد. بر این اساس، محدودیت‌هایی برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت و سفته‌بازی در نظر گرفته شد.

یکی از اقدام‌هایی که در این زمینه انجام شد عدم امکان فروش این اوراق تا دو ماه پس از خرید بود که فرصت‌طلبان با التهاب بازار در یک زمان مشخص به خریدوفروش این اوراق اقدام نکنند. مدیرعامل فرابورس در تشریح این امر گفته بود: براساس این محدودیت، از اول تیرماه هر شخصی که این اوراق را خریداری کند تا دو ماه اجازه فروش نخواهد داشت. هامونی با تاکید بر اینکه ساز و کار این محدودیت معاملاتی از ابتدای تیرماه اجرایی خواهد شد، گفت: این مکانیزم به بازار این اوراق کمک می‌کند تا فقط کسانی به خرید اقدام کنند که به این اوراق برای دریافت تسهیلات مسکن نیاز دارند.

وی افزود: این موضوع در راستای جلوگیری از افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن است، به این ترتیب زمانی که نتوان روزانه به خریدوفروش این اوراق اقدام کرد فقط خریداران واقعی وارد این بازار می‌شوند. البته نداشتن دسترسی به این اوراق یک راهکار دیگر هم دارد. حساب صندوق پس‌انداز فعلی بانک مسکن به‌گونه‌ای است که فرد می‌تواند با سپرده‌گذاری 10میلیون تومان به طور یک‌ساله حدود 20 میلیون تومان منابع دریافت کرده و با نرخ 14 درصد برگرداند یا اینکه با واریز 31 میلیون تومان به حساب سپرده ممتاز بانک مسکن ماهانه یک میلیون تومان امتیاز دریافت کرده و پس از یک سال 12 میلیون تومان امتیاز داشته باشد، بدون اینکه هزینه قابل‌توجهی را متحمل شود.

اما سوم آذرماه و مشخص شدن نتیجه مذاکرات روند این اوراق را همانند روند بازار سرمایه تغییر داد، به طوری که هیجان‌های موجود در این بازار فروکش کرد و قیمت آن روند نزولی در پیش گرفت. براین اساس افت شدید تقاضا در این اوراق موجب شد تا قیمت «تسه‌ها» متعادل شده و به محدوده 78 تا 80 هزار تومان برسد. این کاهش به مذاق خریداران واقعی مسکن خوش آمد، زیرا هزینه‌های آنها از 9 میلیون تا سطح هفت میلیون کاهش پیدا کرد. به نظر می‌رسد یکی از دلایل اصلی ارزان شدن این اوراق، ادامه رکود در بازار مسکن است، به طوری‌که با توقف خریدوفروش در بخش مسکن، تقاضای موجود برای خرید این اوراق کاهش پیدا کرده و به کمتر از 300میلیارد تومان در‌ ماه رسیده است.

اما نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد و گاهی سبب زیاندهی برخی از خریداران این اوراق شده عدم توجه به تاریخ انقضای اوراق خریداری شده است. انتشار این اوراق سابقه طولانی دارد و بانک مسکن از سال 85 به انتشار این اوراق اقدام کرده است اما طی این سال‌ها، مقررات حاکم بر این اوراق به تدریج اصلاح شده و تکامل یافته است و در راستای این تکامل‌ها از تیرماه 1387 به بعد نامحدود بودن زمان استفاده از این اوراق برداشته‌شده و حداکثر مهلت استفاده از این اوراق توسط بانک مرکزی دو سال تعیین شد. اما بسیاری از مردم و سپرده‌گذاران به گمان اینکه این اوراق همچنان دارای مدت اعتبار نامحدود هستند، نسبت به استفاده از این اوراق اقدام نمی‌کنند و در نتیجه، در سنوات گذشته تعدادی از این اوراق در زمان سررسید خود ابطال شدند.

رییس اداره ابزارهای نوین مالی در این زمینه می‌گوید: این اوراق چون سابقا تاریخ ابطال نداشته، سرمایه‌گذاران و دارندگان آن همچنان به دید سرمایه‌گذاری طولانی‌مدت به آن نگاه می‌کنند، غافل از اینکه بسیاری از آنها ابطال شده است. وی با تاکید بر اینکه خرید این اوراق صرفا برای استفاده است نه سرمایه‌گذاری، اشاره کرد: بسیاری از مردم با این اوراق مانند برگه سهم برخورد می‌کنند و پس از خرید آن را برای نسل‌های آتی خود نگه می‌دارند، در حالی که این اوراق تاریخ انقضا دارد و پس از این تاریخ، تنها یک تکه ورق است.

وی درباره امکان بازگشت پول سرمایه‌گذارانی که اوراق آنها به دلیل پایان تاریخ انقضا در سررسید فروردین ماه سال 91 ابطال شده برگشت‌پذیر است یا خیر، اظهار کرد: متاسفانه این مبالغ قابل برگشت نیست، زیرا مکانیزم این اوراق به‌گونه‌ای است که سپرده‌گذاران بانک مسکن به جای سود سپرده ویژه خود این اوراق را دریافت می‌کنند و این گواهی‌ها می‌تواند به غیر‌واگذار شده یا برای دریافت وام خرید مسکن صرف شود.

در نتیجه پولی معادل ارزش اوراق بین خریدار و فروشنده رد و بدل می‌شود که خارج از حیطه اختیارات بانک مسکن بوده و در صورت ابطال قابل برگشت نیست. به این ترتیب، با‌توجه به اینکه این اوراق زمانی بدون تاریخ انقضا ارائه می‌شده، این احتمال وجود دارد که برخی از افراد نسبت به تاریخ انقضای آن بی‌توجه باشند و زمینه نیز برای فرصت‌طلبی برخی سودجویان فراهم شود.