نسیم و آویشن کمک برای رونق بازار مسکن

انبوه‌سازان شفق» و «نگین غرب» نام‌هایی هستند که شاید هیچ‌گاه از حافظه بلند‌مدت مردم پاک نشوند؛ اواخر دهه 70 و اوایل دهه 80 آگهی‌هایی با مضمون پیش فروش واحدهای تجاری و مسكونی مجتمع نگین غرب توسط انجمن انبوه‌سازان شفق آغاز شد و در مدتی کوتاه حدود 5 هزار نفر در این پروژه سرمایه‌گذاری کردند، به امید آنکه بتوانند پس از دو سال خانه‌های خود را تحویل بگیرند، اما نه تنها پس از دو سال سرمایه‌گذاری خبری از خانه‌ها نشد، بلکه با گذشت حدود 14 سال، سرمایه‌گذاران همچنان درگیر کلاهبرداری‌های صورت گرفته هستند. نمونه‌های متعددی از این قبیل را می‌توان نام برد که در آن به اسم پیش‌فروش واحدهای مسکونی کلاهبرداری‌های کلانی از مردم صورت گرفته است. اصولا یکی از پاشنه آشیل‌های بخش مسکن کشور عدم شفافیت بوده، مسئله‌ای که گرفتاری‌های بسیاری را برای سرمایه‌گذاران خُرد به‌وجود آورده و کاخ آرزوهای آنها را برای پیش‌خرید بدون دردسر یک خانه ویران کرده است. بی‌اعتمادی موجود در بازار مسکن در سال‌های گذشته باعث شده تا بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های موجود در جامعه به جای آنکه به سمت تولید مسکن سوق پیدا کند، به بازارهای واسطه از جمله بازارهای طلا و ارز هجوم ببرد، اتفاقی که در سال‌ 91 کشور را دچار بحران نوسانات قیمت ارز و به نابسامانی‌های متعدد اقتصادی مبتلا کرد.
در شرایطی که بازار مسکن از سال 91 همچنان در رکود به سر می‌برد، دولت یازدهم در راستای خروج اقتصاد از رکود در بخش مسکن برنامه‌هایی را در دست اجرا دارد که یکی از آنها به‌کارگیری سرمایه‌های خُرد مردم در پروژه‌های مسکن‌سازی با استفاده از مکانیسم صندوق-پروژه است. در واقع، چند ماهی است که واژه‌ «صندوق پروژه» وارد ادبیات مسئولان وزارت راه و شهرسازی و برخی مشاوران وزیر این وزارتخانه شده است؛ صندوق‌هایی که اگرچه به‌عنوان یکی از ابزارهای کارآمد در تامین مالی پروژه‌های راهی و مسکن از آنها نام برده می‌شود، اما در عین حال اطلاعات چندانی درباره جزییات و عملکردشان در دست نیست. گفته می‌شود. عبده‌تبریزی، مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی، ابداع‌کننده این صندوق‌هاست، در این میان برخی کارشناسان و مشاوران کنونی وزارت راه و شهرسازی نظر دیگری در این‌باره دارند و می‌گویند سابقه چنین صندوق‌هایی به حدود 10 سال پیش یعنی ابتدای فعالیت دولت نهم باز می‌‌گردد.

تقویت قدرت خرید مردم با صندوق-پروژه
دفاعی که دولت از صندوق پروژه‌ها می‌کند این است که هر فرد به اندازه سرمایه‌ای که دارد، می‌تواند از این صندوق سهم داشته باشد و این صندوق-پروژه‌ها مخاطب خاص ندارند. هر چند سیاست وزارت راه و شهرسازی این است که صندوق - پروژه را در تمام پروژه‌های عمرانی این وزارتخانه وارد کند، اما برای شروع این ایده مسکن را انتخاب کرد و حال پس از اتمام صندوق - پروژه نسیم در طرح صندوق زمین و ساختمان، صندوق آویشن معرفی شده است. گفته می‌شود، صندوق زمین و ساختمان توانسته، نظر سرمایه‌گذاران بخش مسکن را جلب کند، البته گویا این سرمایه‌گذاران اغلب از دولتی‌ها هستند.
مدیر کل سابق دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن بر این باور است که صندوق‌های زمین و ساختمان که قرار است در قالب آنها از مکانیسم صندوق-پروژه برای پروژه‌های بخش مسکن استفاده شود عملکردی دوگانه دارد. با این مکانیسم هم یک روش تامین مالی مطمئن برای طرح‌های مسکونی اجرا می‌شود و هم اینکه قدرت خرید سرمایه‌گذاران خُرد تقویت شده و راهکار مناسبی برای خانه‌دار شدن است.  محمود جهانی، در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با اشاره به اینکه در قالب صندوق-پروژه واحدهای سرمایه‌گذاری تعریف می‌شود، بیان کرد: با ساخت و تکمیل پروژه، سرمایه‌گذاران هم می‌توانند از منافع حاصل از فروش بهره‌مند شوند و هم اینکه چنانچه تمایل داشته باشند می‌توانند از واحدهای سرمایه‌گذاری شده خود برای خرید واحد مسکونی استفاده کنند.
وی سابقه ایجاد صندوق‌های موسوم به صندوق-پروژه را اوایل دهه گذشته عنوان کرد و با بیان اینکه یکی از الزامات موثر بودن صندوق-پروژه تعریف پروژه‌های دارای توجیه اقتصادی توسط دولت است، گفت: ‌این صندوق‌ها می‌توانند جایگزین مناسبی برای سیستم بانکی شوند. یکی از گا‌م‌های اساسی در راستای فراگیر شدن صندوق‌ها این است که مردم نسبت به آنها شناخت کافی داشته باشند و از سوی دیگر، باید سرمایه‌گذاران را به حضور در این صندوق‌ها تشویق کرد، زیرا کارآیی لازم را برای به حرکت درآوردن چرخ مسکن و به‌دنبال آن اقتصاد کشور دارد.

صندوق-پروژه سدی روی رانت‌جویی
هر چند انتقادهایی بر نحوه عملکرد صندوق پروژه‌ها وجود دارد، مبنی براینکه خانه کالایی نیست که بتوان آن را در بازار سرمایه با عنوان صندوق - پروژه عرضه کرد و این طرح دولت چیزی شبیه روندی است که در بازار مسکن وجود دارد، اما سرمایه‌گذاران به‌صورت مشارکتی روی پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کرده و بعد از اتمام کار، واحدها را در بازار عرضه می‌کنند و در این فرآیند تغییری ایجاد نشده و تنها عنوان صندوق - پروژه را برای این روند انتخاب کرده‌اند، فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌و‌گو با «فرصت امروز» ضمن حمایت از تشکیل صندوق‌-پروژه برای مسکن‌سازی، راه‌اندازی این چنین صندوق‌هایی را مستلزم طی شدن فرآیندی حدود یک‌ساله در بازار سرمایه‌ می‌داند.
وی برای توصیف راهکار جدید وزارت راه و شهرسازی برای تامین منابع مالی پروژه‌های حوزه مسکن و راه، این صندوق‌ها را به صندوق‌های زمین و مستغلات تشبیه می‌کند: ‌صندوق‌-پروژه ابزاری مانند صندوق‌های زمین و مستغلات است که جذب سرمایه‌ می‌کند و در واقع، این صندوق‌ها نقش تامین سرمایه را برای‌پروژه‌های مسکن‌سازی ایفا می‌کنند.»
یزدانی، مهم‌ترین عملکرد صندوق‌-پروژه را نه تامین مالی بلکه شفاف‌سازی در پروژه‌ها دانست و افزود: با توجه به اینکه سهام صندوق-پروژه در بازار سرمایه رد و بدل می‌شود، علاوه بر اینکه این مسئله نشان می‌دهد، پروژه چقدر موفق یا به احتمال ناموفق بوده، باعث خواهد شد تا توزیع منابع به‌صورت شفاف انجام شود.
وی خاطرنشان کرد: صندوق-پروژه، صندوق زمین و ساختمان و صندوق مستغلات ابزارهایی هستند که تاحدی جلوی رانت‌جویی را در بازارهای زمین و مستغلات می‌گیرند. به‌عبارت بهتر، منافعی که در فضای عدم شفافیت، نصیب سرمایه‌گذاران عمده ساختمان می‌شد، مقداری شفاف و کنترل می‌شود.
کارشناس اقتصاد مسکن، با بیان اینکه سرمایه‌گذاری در صندوق-پروژه معمولا از طریق بورس یا بازار سرمایه صورت می‌گیرد، در خصوص سابقه ایجاد چنین صندوق‌هایی بیان کرد: ایجاد این قبیل صندوق‌ها از پیشنهادهای طرح جامع مسکن در سال‌های 84 و 85 بود که اجرایی نشد و به تازگی دولت یازدهم به دنبال اجرایی کردن صندوق‌هاست.  یزدانی، با یادآوری اینکه قبل از انقلاب مشابه این صندوق با عنوان‌های دیگری ایجاد شده بود، گفت: با تفاوت‌هایی - نسبت به حال حاضر- این صندوق‌ها در گذشته وجود داشته که در قالب آن پروژه‌هایی مانند اکباتان به‌عنوان یکی از بهترین شهرک‌های موفق آن زمان ساخته شده است.  این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه ایجاد صندوق-پروژه، نیازمند طی شدن یک فرآیند در بازار سرمایه است، تصریح کرد: اگر از همین الان به فکر این برنامه باشند، به یقین طی سال‌های آینده قابل اجراست. به گفته یزدانی، فرآیند ایجاد این صندوق‌ها زمان‌بر است و به همین دلیل، شاید راه‌اندازی صندوق‌ مذکور در سال 93 امکان‌پذیر نباشد.

صندوق ابزاری برای کاهش ریسک‌پذیری
یکی از مزیت‌های انواع صندوق - پروژه‌ها که دو وزیر اقتصادی کشور، یعنی وزیر راه و شهرسازی و وزیر اقتصاد و دارایی هم در افتتاح نخستین صندوق زمین و ساختمان به آن تاکید داشتند، کاهش ریسک‌پذیری سرمایه‌گذاران در پروژه‌های عمرانی است. منصور آرامی، عضو کمیسیون عمران مجلس بر این باور است که استفاده از صندوق‌-پروژه می‌تواند به‌عنوان یکی از ابزارهای موثر در اجرای طرح‌ها ایفای نقش کند. وی در گفت‌وگو با «فرصت امروز» اظهار کرد: صندوق-پروژه به این صورت عمل می‌کند که سرمایه‌های مردم را جمع‌آوری کرده و در طرح‌هایی هزینه می‌شود که علاوه بر سودآوری مناسب گره‌ای از حوزه‌های مختلف زیربنایی را باز خواهد کرد. وی یکی از مزیت‌های صندوق-پروژه را کاهش ریسک سرمایه‌گذاری اعلام کرد و گفت: پس از ایجاد یک صندوق باید مجوزهای لازم از مراجع ذی‌ربط مانند سازمان بورس و اوراق بهادار اخذ شود. پس از این مرحله نیز پروژه باید حتما به پیشرفت فیزیکی 15 درصدی برسد تا اجازه معامله یونیت‌های صندوق-پروژه و حضور سرمایه‌های مردم داده شود.  آرامی، با اشاره به محدودیت بودجه‌های دولتی، تصریح کرد: یکی از پیش‌نیازهای اساسی برای استفاده از صندوق-پروژه ترغیب مردم به حضور در این طرح است، چنانچه مردم از سود سرمایه‌گذاری خود و همین‌طور ایمن بودن این سرمایه‌گذاری مطمئن باشند می‌توانند مشارکت بسیار موثری در این زمینه داشته باشند.  وی با تاکید بر اینکه صندوق-پروژه فقط مختص بخش مسکن نیست و می‌توان از آن در سایر حوزه‌ها از جمله صنعت و نفت نیز استفاده کرد، یادآور شد: با این کار بخش قابل توجهی از دغدغه‌های مربوط به کمبود اعتبار از بین می‌رود و دیگر شاهد نیمه‌تمام ماندن پروژه‌های عمرانی در کشور نخواهیم بود.