رکود اقتصاد در خواب مسکن

این روزها رکود در بازار مسکن به یکی از معضلات جدی دولت تبدیل شده که به این راحتی‌ها قابل حل نیست. کارشناسان معتقدند تا زمانی که خانوارها قدرت خریدشان افزایش نیافته، رکود در بازار مسکن تداوم دارد. آیا دولت می‌تواند با سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی به بهبود بازار مسکن کمک کند؟ همه این امور لزوم پرداختن به تاثیرات مسکن بر اقتصاد و برعکس را بیش از پیش نمایان می‌کند.

طبق پژوهش‌های وزارت راه و شهرسازی که نتایج آن را در اختیار روزنامه فرصت امروز گذاشته است آمار ارائه شده نشان می‌دهد که در حال حاضر سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت حدود 30 درصد و از اشتغال مستقیم کشور حدود 12 درصد است. این درحالی است که بخش مسکن رقمی حدود 25 درصد از کل تسهیلات بانکی کشور را به خود اختصاص داده است. از سوی دیگر، بخش مسکن سهم 20 تا 30درصدی از کل گردش نقدینگی کشور را دارد که در همین زمینه سهم دولت از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تنها به نیم تا سه درصد خلاصه می‌شود. بخش مسکن سهم عمده‌ای از بودجه یک خانوار را در طول سال تشکیل می‌دهد که این سهم به طور متوسط حدود 33درصد برآورد شده است.

وقتی تاثیر مسکن از تولید ناخالص داخلی بیشتر است

کارشناسان معتقدند که بخش ساختمان و مسکن می‌تواند تاثیر خوبی در رشد اقتصادی و افزایش تولید ناخالص داخلی داشته باشد، به طوری که افزایش تولید ناخالص داخلی نمی‌تواند تا این اندازه در افزایش ارزش افزوده مسکن تاثیرگذار باشد. این کارشناسان می‌گویند که یک واحد افزایش در ارزش افزوده این بخش، تولید ناخالص داخلی را 2.1 واحد افزایش می‌دهد. در حالی که یک واحد افزایش در تولید ناخالص داخلی، ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن را 1.2 واحد افزایش می‌دهد. ساخت‌و‌ساز از جمله فعالیت‌هایی است که اشتغال مناسبی را در کشور ایجاد می‌کند، به طوری که با سرمایه‌گذاری کم، اشتغال بسیار خوبی در این بخش ایجاد خواهد شد. براساس برآوردها به ازای هر 69.4 متر مربع ساخت مسکن یک شغل مستقیم و 0.7 نفر شغل غیرمستقیم ایجاد می‌شود.

تولید مسکن از افزایش جمعیت جا ماند

هر چند که رشد تولید مسکن در سال‌های پس از انقلاب با سرعت پایینی صورت نگرفته است، اما با توجه به رشد جمعیت در این سال‌ها و افزایش تقاضا برای مسکن، قیمت مسکن با افزایش چشمگیری روبه‌رو شد تا به واسطه کاهش قدرت خرید مردم این افزایش قیمت سبب ایجاد یک رکود عمیق در بازار مسکن کشور شود. آن‌طور که منابع آماری عنوان کرده‌اند، در سال 1365 حدود 8.3 میلیون واحد مسکن در کشور موجود بوده که 4.7 میلیون آن در مناطق شهری و 3.6 میلیون آن در مناطق روستایی مستقر بوده، این درحالی است که تعداد واحدهای مسکن در داخل کشور در سال 1390 به 20 میلیون واحد رسیده که واحدهای شهری کشور افزایش یافته و به 4.8 میلیون واحد رسیده است. در حالی که تعداد واحدهای روستایی با کمتر از دو میلیون افزایش به رقم 5.2 میلیون رسیده و همین امر نشان‌دهنده رشد بیشتر جمعیت شهرنشین و افزایش مهاجرت به شهرهاست.

همین آمار حاکی از آن است که تا سال 1390 بیش از 645 هزار خانوار شهری و بیش از 585 هزار خانوار روستایی فاقد مسکن بوده‌اند. از سوی دیگر، تعداد خانوارهایی که دارای مسکن کوچک یعنی یک اتاق یا کمتر هستند، در همین سال 859 هزار خانوار در مناطق شهری و 675 هزار خانوار در مناطق روستایی است. براساس آمارهای موجود تعداد خانوارهای شهری در سال 1392 به 16.2 میلیون رسیده است که به ازای آنها 15.55 میلیون واحد مسکونی موجود است و به این ترتیب کمبود موجودی مسکن در نقاط شهری حدود 645 هزار واحد تخمین زده شده است. از سوی دیگر، کمبود موجودی مسکن در نقاط روستایی در سال 1392 به تعداد 517 هزار واحد رسیده است. با در نظر گرفتن این شرایط و نگاهی به تعداد خانوارهای کشور می‌توان گفت که تعداد خانوارهای روستایی 5.9 میلیون و تعداد واحدهای مسکونی در این نقاط 5.38 میلیون واحد بوده است.

به این ترتیب، کمبود موجودی مسکن کشور را در سال 1392 می‌توان برابر یک میلیون و 162 هزار واحد مسکونی برآورد کرد. مانی فرهنگ، کارشناس حوزه مسکن معتقد است: ساخت‌و‌ساز کشور از سال 93 تا پایان سال 1404 بر حسب نیاز شامل سه مقطع ساخت‌و‌ساز برای تامین مسکن خانوارهای جدید، نوسازی واحدهای مسکونی و ساخت‌و‌ساز برای تامین کمبود موجودی مسکن می‌شود.

براساس آنچه که نهادهای مربوط برآورد کرده‌اند می‌توان گفت که نیاز کشور به ساخت‌و‌ساز واحد مسکونی برای تامین نیاز خانوارهای تازه تشکیل شده پنج میلیون و 828 هزار واحد است. از سوی دیگر، باید یک میلیون و 162 هزار واحد مسکونی برای جبران کمبود موجودی مسکن نسبت به خانوار ساخته شود. همچنین نیاز به ساخت‌و‌ساز واحد مسکونی برای نوسازی در نقاط شهری سه میلیون و سه هزار واحد مسکونی است. همچنین براساس آمار با فرض رشد اقتصادی 5.2 درصد نیاز کشور به زیربنا برای ساخت‌و‌ساز هدف‌گذاری شده، یک میلیارد و 191 میلیون متر مربع است که به یک میلیون و 52 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری نیاز دارد.

گروه هایی که در اولویت خانه دار شدن قرار دارند

آنچه که از شواهد امر بر می‌آید، دولت یازدهم در بخش مسکن سیاست‌هایی را اتخاذ کرد که از جمله مهم‌ترین آنها می‌توان به ادامه روند تکمیل پروژه‌های مسکن مهر اجرای طرح، بافت‌های فرسوده و اسکان غیر‌رسمی، ابزارهای نوین مالی، صندوق زمین و ساختمان و همچنین انجام مقدمات توسعه صندوق‌های پس‌انداز اشاره کرد. آمار ارائه‌شده نشان می‌دهد که تا آذر ماه سال‌جاری تعداد 144 هزار و 186 واحد مسکن مهر آماده افتتاح است.

این درحالی است که تعداد واحدهای افتتاح شده تاکنون به یک میلیون و 269 هزار و 625 واحد می‌رسد. اما با وجود همه این سیاست‌های اتخاذ شده بخش مسکن همچنان در رکود عمیقی فرورفته که در حال حاضر می‌توان مهم‌ترین مشکلات این بخش را تامین زیرساخت‌ها، خدمات روبنایی و جبران افزایش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز و کاهش قدرت خرید خانوارها دانست. البته دولت یازدهم در این مدت سعی کرد که برای خانه‌دار شدن افراد اولویت‌هایی را در نظر بگیرد.

در همین زمینه زوج‌های اول و خانه اولی‌ها، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و واحدهای منطبق با الگوی مصرف مسکن را جزو گروه‌های هدف و اولویت‌های خود برای اعطای تسهیلات قرار داد. هرچند که کارشناسان معتقدند برخی تحرک‌ها در بازار مسکن به چشم می‌خورد اما هنوز نشانه‌های مشخصی از خروج بخش مسکن از رکود در کشور دیده نمی‌شود تا بتوان به تحقق این امر در اوایل سال آینده امیدوار بود.