وزارت راه و شهرسازی، اقدامات دولت یازدهم در حوزه مسکن را تشریح کرد / 4 اقدام برای خانه دار شدن مردم

وزارت راه و شهرسازی مهم ترین اقدامات حمایتی دولت در هموار کردن مسیر خانه دار شدن مردم را تشریح کرد.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، با آغاز به کار دولت یازدهم، مجموعه اقداماتی در حوزه های مسکن با توجه به وعده هایی که رئیس جمهور منتخب ارائه کرد، انجام شد که بخش عمده آنها به تحقق پیوست. بخشی از آنها شامل مهم ترین اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن بود. بخشی نیز شامل حقوق شهروندی و پاسخگویی به انتقادات و مطالبات مردمی بود که براساس آنها مجموعه اقداماتی انجام گرفت که همه آنها نشان دهنده میزان توجه دولت به خواسته های مردمی در بخش مسکن و همچنین تحقق وعده هایی بود که در ابتدای دولت به شهروندان قول داده شد که به سرانجام رسید.

همچنین بخشی از اقدامات نیز شامل اقدامات پیشنهادی برای حمایت از مردم در بخش مسکن و شهرسازی است که در این باره می توان به ایجاد نهادهای توسعه ای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن و تسهیلات، توسعه بازار سرمایه و سرمایه گذاری خارجی اشاره کرد که توسط دولت یازدهم محقق شد.

اقدامات حمایتی دولت به شهروندان در بخش مسکن

ایجاد نهادهای توسعه ای در بخش مسکن نیز با ایجاد بانک توسعه ای در بخش مسکن (به منظور اجرای سیاست های توسعه ای در بخش مسکن و همچنین ایفای نقش نهاد توسعه ای (بانک توسعه ای) به عنوان هماهنگ کننده و تنظیم گر ابزارهای تأمین مالی مسکن، در یک منظومه تکامل یافته از ابزارها که هر دو بخش بازار پول و بازار سرمایه را شامل می شود) و راه اندازی نهادهای ضمانتی مسکن از جمله تضمین تامین مالی، كیفیت، زمان و. . . (نهادهای ضمانتی می توانند محصولات متنوع ضمانت و گارانتی را در بخش های کیفیت و زمان اجاره و حتی در حوزه های مسکن اجاره ای ارائه کرده و به تدریج منجر به بهبود و ارتقای شاخص های کیفی و کمی بخش مسکن شده و در ایجاد یک ساختار منسجم و نظام مند مؤثر واقع شوند. یکی از مهم ترین کارکردهای این نهادها، توسعه بازار پیش فروش مسکن است) که همه آنها در دولت یازدهم برنامه ریزی شد و بخش عمده ای از آنها نیز محقق شد.

همچنین نهاد اجاره داری حرفه ای به منظور ارتقای بازار اجاره، شفافیت بازار و تسهیل فرآیندهای اجاره املاک در قالب قراردادهای منعطف از مهم ترین کارکردهای این نهاد است و نهاد مسکن اجتماعی به منظور تأمین مسکن اقشار کم درآمد و در راستای ایجاد هم افزایی بین منابع در اختیار نهادهای حمایتی و بهره مندی هدفمند از منابع یارانه ای، مؤثر خواهد بود، از دیگر اقدامات ایجاد نهادهای توسعه ای در بخش مسکن بود.

توسعه بازار رهن و تسهیلات نیز با بازسامان نظام تسهیلاتی و ایجاد تناسب و انعطاف در آن با تقاضاهای ساخت و خرید مسکن، توسعه صندوق های پس انداز مسکن از جمله صندوق های منطقه ای، توسعه انتشار اوراق رهنی در بازار رهن ثانویه و سایر اوراق مبتنی بر بازار سرمایه و تسهیل استفاده شرکت های لیزینگ در بخش مسکن به تحقق پیوست.

توسعه بازار سرمایه نیز با توسعه بازار رهن ثانویه، تقویت و گسترش صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان (به منظور استفاده از سرمایه های خرد مردمی و امکان انتفاع همگان از سودآوری بخش مسکن)، تقویت و گسترش شركت تامین سرمایه تخصصی مسكن، راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات و راه اندازی شركت های مدیریت دارایی  (یکی از مهم ترین منابع در اختیار وزارت راه و شهرسازی به منظور اجرای برنامه ها و پیشبرد اهداف، اراضی در اختیار است که معمولاً به صورت خام، بدون ایجاد انتفاع و ارزش افزوده کافی به فروش می رسد و منابع قابل توجهی برای صرف در برنامه های حمایتی از این محل به دست نمی آید. با توجه به کاهش شدید این دارایی کلیدی طی دهه اخیر، اجرای طرح های مدیریت دارایی و جلوگیری از خام فروشی زمین بسیار حائز اهمیت است) و شركت های سهامی پروژه ساختمان و فروش متری  (به منظور تسهیل دسترسی همگان در تأمین مسکن ملکی و امکان مشارکت منابع خرد مردمی در بخش مسکن) گسترش یافت.

در بخش سرمایه گذاری خارجی، تدوین برنامه مدون برای استفاده از تجارب کشورها در حوزه مسکن، اصلاح قوانین مبتنی بر جذب سرمایه گذاری خارجی در راستای کاهش بوروکراسی اداری و تعیین دقیق وظایف هر دستگاه جهت تسهیل و تسریع فرآیند و تدقیق فرآیند تضامین در سرمایه گذاری خارجی از راهکارها و اقدامات انجام شده بود.

اقدامات مسکنی دولت در تحقق شعار حقوق شهروندی

در موضوع شهروندی دولت یازدهم برنامه تأمین مسکن گروه های کم درآمد در قالب دو برنامه مسکن حمایتی و اجتماعی را از طریق حمایت از ساخت و خرید مسکن ملکی، ساخت مسکن ملکی- استیجاری، پرداخت کمک هزینه اجاره، پرداخت وام ودیعه مسکن و پرداخت کمک های  بلاعوض برای واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی را در دستور کار قرار داد. در همین راستا نیز ساز و كار اجرایی در قالب یك مصوبه هیات  دولت تعیین و تصویب شد. طراحی سازوكار ساماندهی متقاضیان و توزیع استانی برنامه توسط بنیاد مسكن انقلاب اسلامی از دیگر اقداماتی بود که در این زمینه انجام شد.

برنامه مسکن جوانان به منظور تأمین مسکن زوج های جوان از طریق برنامه ریزی برای اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط سیستم بانکی کشور با همکاری سایر دستگاه ها و بانک مرکزی از دیگر اقداماتی بود که در حوزه مسکن با موضوع حقوق شهروندی به تحقق پیوست. تعداد تسهیلات پرداخت شده به زوج های جوان از طریق سپرده گذاری در صندوق پس انداز یکم، ۷ هزار و ۳۵ فقره تا پایان سال ۹۵ تخمین زده شد. همچنین وضعیت شاخص تعداد سپرده های جذب شده برای اخذ تسهیلات فوق، ۱۶۰ هزار فقره در سال گذشته بود.

اقدامات شاخص بخش مسکن شامل بازنگری طرح جامع مسکن، مسکن اجتماعی و حمایتی، برنامه نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، راه اندازی صندوق پس انداز یکم بانک مسکن به منظور تقویت قدرت خرید مسکن توسط خانوار با استفاده از پس انداز، آیین نامه ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مشتمل بر شیوه ای نوین تأمین مالی مسکن از محل ظرفیت بازار سرمایه، راه اندازی بازار رهن ثانویه، راه اندازی شرکت های تأمین سرمایه، صندوق زمین و ساختمان، اصلاح نظام مالیاتی و یارانه های بخش مسکن، راه اندازی طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن، تدوین ساختار صندوق پس انداز مسکن منطقه ای به منظور کمک به احیای بافت فرسوده تهران، توسعه شهرهای جدید و اجرای برنامه های حوزه مسکن سواحل مکران بود.

پاسخگویی دولت به مطالبات مسکنی مردم

همچنین در موضوع انتقادات و مطالبات اصلی مردم در بخش مسکن و شهرسازی، دولت یازدهم مجموعه اقداماتی را انجام داد. مهم ترین انتقادات مردمی شامل موارد زیر بود:

- نابسامانی بازار پیش فروش مسکن:

بازار پیش فروش ساختمان طی سالیان اخیر به دلیل عدم وجود قانون و دستورالعمل جامع و کامل با نااطمینانی های فراوانی از طرف خریداران در انجام تعهدات از سوی پیش فروشندگان مواجه بوده که تخلف های فراوانی صورت پذیرفته است. قانون جدید پیش فروش ساختمان نیز حاوی مشكلاتی است كه عملاً قابلیت اجرا را تحت تأثیر قرار داده است.

- عدم اجرای مسکن کم درآمدهای جایگزین مسکن مهر:

برنامه مسکن اجتماعی یکی از وعده های دولت یازدهم بوده است ولی این برنامه به دلیل عدم وجود منابع مالی لازم و تخصیص منابع مالی موجود وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن به طرح مسکن مهر، عملیاتی نشد، ولی با توجه به اتمام بخش اعظم پروژه های مسکن مهر، برنامه مسکن اجتماعی با هدف تأمین سالانه۱۰۰ هزار واحد مسکونی برای خانوارهای کم درآمد پس از اتمام طرح مسکن مهر (در طول سال های برنامه پنجم توسعه) تدوین شده است و در صورت تخصیص اعتبارت لازم، این برنامه اجرایی می شود.

-پایین بودن نسبت تسهیلات پرداختی به ارزش ملك (LTV):

با وجود افزایش قابل توجه قیمت مسکن در سال های گذشته، رقم تسهیلات به همان نسبت افزایش نیافته است. طی سال های اخیر سقف تسهیلات مسكن در چند مرحله افزایش یافته است، اما به رغم افزایش انجام شده و ایجاد ظرفیت هایی مانند صندوق پس انداز مسکن یکم و بهبود نسبت LTV، این شاخص در مقایسه با متوسط جهانی همچنان عدد پایینی است (با توجه به تنوع تسهیلات خرید مسکن از نظر سقف و منطقه جغرافیایی این مقدار در شهرهای مختلف متفاوت است و به طور میانگین به ۳۰درصد افزایش یافته، البته برای زوجین جوان و از محل صندوق پس انداز یکم این عدد به حدود 50-45 درصد می رسد.)

- بالا بودن نرخ سود تسهیلات:

شرایط نامناسب تسهیلات مسکن در ایران و میزان نرخ سود این تسهیلات عمدتا به نظام تأمین اعتباری، نرخ بالای هزینه پول در بانک ها و تنگنای اعتباری آنها مربوط می شود که ریسک اعطای وام های کم بهره بلند مدت را ناشی از شرایط کلان اقتصادی از جمله نوسانات تورمی، تغییر مداوم سیاست ها را افزایش داده است؛ بالا بودن نرخ سود تسهیلات سبب می شود توان مالی خانوارها در انطباق با رقم اقساط تسهیلات بالای خرید مسکن قرار نگرفته و عملاً گروه های نیازمند از چرخه اعتباری تسهیلات حذف شوند.

- بالا بودن قیمت مسکن:

نمی توان انتظار داشت كه با وجود كاهش ارزش پول طی سال های اخیر و حاکم بودن شرایط تورمی، قیمت در بخش مسكن ثابت بماند. بخش عمده افزایش قیمت مسکن طی سال های اخیر ناشی از تورم است، البته در برخی سال ها رشد قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم عمومی و عمدتا به دلیل محدودیت عرضه زمین، بورس بازی، تقاضای سرمایه ای بوده است، همچنین ورود نقدینگی به بازار مسکن به دلیل نامساعد بودن فضای کسب و کار و بازارهای رقیب است.

در بلندمدت رشد قیمت مسكن و تورم تقریباً برابر بوده است، اما برخلاف تورم، نرخ رشد قیمت مسكن از یك روند شبه هموار برخوردار نیست، بلكه منحنی آن دارای یك روند سینوسی است كه حول محور تورم نوسان می یابد. به هر حال نكته قابل توجه، فاصله قابل توجه قیمت مسكن با درآمد خانوار و سهم بالای هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار است.

- سهم بالای هزینه مسکن در سبد خانوار:

براساس سرشماری سال ۱۳۹۵، حدود ۳۵ درصد از درآمد خانوارها، صرف مقوله مسكن می شود. بدیهی است كه این رقم در كلانشهرها و برای گروه های كم درآمد بالاتر است. این رقم برای كلانشهر تهران به حدود ۵۰ درصد می رسد.

- رکود حاکم بر ساخت و ساز و معاملات مسکن: بخش مسکن طی چند سال گذشته با کاهش قابل توجه فعالیت مواجه بوده و این روند در سال ۱۳۹۵ نیز تا حدود زیادی تداوم یافته است. میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری و نیز تعداد واحد مسکونی در پروانه ساختمانی مناطق شهری از سال ۱۳۹۳ به بعد متداوماً کاهش داشته و نرخ رشد بخش ساختمان منفی بوده است. هرچند شاخص های بخش مسکن طی نیمه دوم سال ۱۳۹۵ نشان از روند کاهنده این رشد منفی بخش ساختمان دارد، اما این بخش هنوز در شرایط ركود به سر می برد.