بانک ها و مشکل تامین مسکن

چندی قبل، روابط عمومی بانک مرکزی گزارش داد: «پیرو نامه شماره 129080/02 مورخ 30‏‏/5‏‏/1402 موضوع ابلاغ سقف فردی تسهیلات طرح های حمایتی مسکن موضوع ماده (4) قانون جهش تولید مسکن و حسب بند (3) از صورتجلسه هجدهمین جلسه هیأت عالی بانک مرکزی مورخ 23‏‏/11‏‏/1403 مقرر شد: «به استناد مصوبه نوزدهمین جلسه شورای عالی مسکن مورخ 10‏‏/10‏‏/1403 و در راستای مساعدت با متقاضیان طرح های حمایتی مسکن، با توجه به افزایش هزینه های ساخت مسکن و با در نظر گرفتن توان متقاضیان در بازپرداخت اقساط تسهیلات، سقف فردی تسهیلات نهضت ملی مسکن به مبلغ 6.5 میلیارد ریال (شش میلیارد و پانصد میلیون ریال) صرفاً جهت ساخت پروژه های حمایتی مسکن که زمین آن از سوی وزارت راه و شهرسازی تأمین و به متقاضیان عرضه می شود، افزایش یابد. بر این اساس بانک ها موظفند به قید فوریت و به نحو مقتضی افزایش سقف را به واحد های اجرایی ذی ربط منعکس شود.» آیا این مصوبه می تواند مشکل مسکن جوانان مملکت را تا حدی برطرف کند و آیا دریافت کنندگان این گونه تسهیلات بانکی، توانایی بازپرداخت اصل و سود این تسهیلات بانکی را خواهند داشت و اینکه آیا در حال حاضر می‎توان با این مبلغ یک واحد متوسط مسکونی خریداری کرد؟ پیرامون مصوبه اخیر بانک مرکزی، نکاتی قابل توجه است:

اول؛ اهمیت اساسی تأمین مسکن برای نسل جوان

تصور نمی کنم کسی در این مطلب، تردید داشته باشد که نسل جوان پس از پایان تحصیل برای تشکیل خانواده، نیاز به شغل و مسکن مناسب دارد. بدون تأمین این دو، انتظار تشکیل خانواده و پذیرش مسئولیت های ناشی از آن و رشد فرزندآوری در کشور، انتظاری غیرمنطقی و آرمانی از نسل جوان است. جوانی که کار یا شغل مناسب نداشته باشد چگونه می تواند تشکیل خانواده دهد و مسئولیت های مالی آن را بپذیرد؟! تامین مسکن از دید قانون اساسی نیز پوشیده نمانده و در اصل 43 آن تصریح شده است: «برای تأمین استقلال اقتصادی جامعه و ریشه‏ كن كردن فقر و محرومیت و برآوردن نیازهای انسان در جریان رشد، با حفظ آزادگی او، اقتصاد جمهوری اسلامی ایران براساس ضوابط زیر، استوار می‏ شود: 1-تأمین نیازهای اساسی: مسكن، خوراك، پوشاك، بهداشت، درمان، آموزش وپرورش و امكانات لازم برای تشكیل خانواده برای همه.»

بنابراین از دید قانون اساسی، تأمین مسکن، یکی از بنیان ها و پایه های اصلی اقتصاد خانواده محسوب می شود. در این رهگذر، طبیعی است که هر دولت برای تأمین مسکن، برنامه های مختلفی را طراحی و اجرا می کند. یک دولت، برنامه مسکن خود را «مسکن مهر» می نامد و حجمی عظیم از منابع بانکی را بدان اختصاص می دهد. دولت دیگر آن را «اقدام ملی مسکن» می نامد و یک دولت نیز به مردم وعده می دهد در قالب «نهضت ملی مسکن» سالانه 4 میلیون واحد مسکونی بسازد و به مردم تحویل دهد. طبعا در این مسیر، برنامه هایی موفق خواهد بود که باتوجه به امکانات موجود کشور و تامین منابع لازم، طراحی شده باشد. آن روی سکه نیز قیمت های نجومی مسکن است. سال هاست که در عرف بانکداری، رویه معمول آن بوده است که پدیده ای به نام «وام مسکن» بایستی حداقل دو سوم بهای یک واحد مسکونی متوسط را تأمین نماید. یک سوم باقیمانده را هم بایستی خود وام گیرنده جفت وجور کند اما در شرایط فعلی با 650 میلیون تومان موجودی شاید بتوان فقط مبلغ رهن یک واحد متوسط مسکونی را در شهرهای دور و نزدیک تأمین کرد. پس قاعدتا دولت بایستی بخشی از هزینه های ساخت مسکن جوانان را خود تأمین کند.

فرض کنیم برای تامین یک واحد متوسط مسکونی، 650 میلیون تومان کافی باشد. کوتاه مدت یا بلندمدت تفاوتی نمی کند. وام گیرنده باید در نهایت اصل و سود تسهیلات دریافتی را به بانک تسهیلات دهنده بازپرداخت نماید؛ وگرنه در غیر این صورت، مشمول جرایم شدید وجه التزام خواهد شد. آیا در وضعیت فعلی و با حداقل حقوق، یک جوان تازه مشغول به کار شده، توانایی مالی پرداخت اقساط وام دریافتی را خواهد داشت یا آنکه بایستی همچنان چشم انتظار به حمایت مالی پدرومادرش داشته باشد؟

دوم؛ مسکن در بانکداری پس از انقلاب

یکی از مهمترین قوانین مصوب پس از انقلاب که مسیر عملیات بانکی را تغییر داد، قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب 6 شهریورماه 1361) است. ماده 10 قانون مورداشاره در مورد نقش بانک ها در تامین مسکن، گفته است: «بانک ها می توانند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن، با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی، واحدهای مسکونی ارزان قیمت به منظور فروش اقساطی و یا اجاره به شرط تملیک احداث نمایند. تبصره - تملک زمین با رعایت قانون اراضی شهری جهت احداث واحدهای مسکونی موضوع ماده 10 توسط بانک ها بلامانع است.»

طرح «مسکن مهر» نیز بخش زیادی از تسهیلات مسکن را به خود اختصاص داد. از جمله در تصویب نامه 28 آذرماه 1388 مقرر شده است: «مبلغ 4 هزار و پانصد میلیارد (۴.۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال از منابع خط اعتباری مسکن مهر برای نوسازی و بهسازی در بافت های فرسوده شهری به ازای هر واحد یکصد و پنجاه میلیون (۱۵۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال توسط بانک مسکن اختصاص می یابد.» و بالاخره مهمتر از اینها، قانون جهش تولید مسکن است. تصویب این قانون، مربوط به روزگارانی است که دولت وقت وعده داده بود سالانه چهار میلیون واحد مسکن (و نه چهار میلیون مترمربع) بسازد و به مردم تحویل دهد. ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، صرف نظر از زمین موردنیاز، به هزاران میلیارد ریال منابع ارزان قیمت احتیاج دارد. از نقطه نظر کارشناسی، اشکلاتی بر قانون مورداشاره وارد است که فعلا محل بحث این یادداشت نیست اما شاید یکی از مهمترین مواد قانون مورد اشاره، ماده 4 و تبصره 5 آن است که مقرر داشته است: «بانک ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل بیست درصد (20%) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل سه میلیون و ششصد هزار میلیارد (۳.۶۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد.» تبصره 5 ماده 4 این قانون هم می‎گوید: «سازمان امور مالیاتی کشور موظف است در صورت عدم رعایت موضوع این ماده، در قالب بودجه سنواتی، مالیاتی برابر بیست درصد (20%) تعهد انجام نشده را از بانک ها و مؤسسات اعتباری مستنکف، أخذ و به خزانه داری کل کشور واریز نماید. این مبلغ صددرصد (100%) تخصیص یافته تلقی و به حساب صندوق ملی مسکن واریز می شود.»

یکی دیگر از نهادهای تاسیسی قانون جهش تولید مسکن، ایجاد شورای عالی مسکن است که قانون در مورد این شورا، گفته است: «شورای عالی مسکن به منظور برنامه ریزی، سیاستگذاری اجرایی، نظارت و ایجاد هماهنگی بین دستگاه های اجرایی در حوزه مسکن، با ترکیب زیر تشکیل می شود.» از جمله اعضای این شورا، رئیس کل بانک مرکزی است و جلسات این شورا در غیاب رئیس شورا، به ریاست معاون اول رئیس جمهور برگزار و مصوبات آن توسط رئیس جمهور به دستگاه های ذی ربط ابلاغ می شود. پس به نظر می رسد در زمینه تامین مسکن، کسر یا کمبودی وجود ندارد. اما نکته مهم در این زمینه، تامین منابع مالی لازم و طراحی شیوه های تامین مالی برای نسل جوان است تا بتواند حداقل دوسوم بهای یک واحد متوسط مسکونی را تسهیلات مالی دریافت نماید و یک سوم باقیمانده را از منابع دیگر به دست آورد.

سوم؛ مصوبه بانک مرکزی یا شورای عالی مسکن؟

پرسش آن است که آیا افزایش وام مسکن به مبلغ 650 میلیون تومان، مصوبه شورای عالی مسکن است یا مصوبه بانک مرکزی؟ در همین زمینه، وب سایت خبری وزارت مسکن و شهرسازی در روز دوشنبه 10 دی ماه 1403 گزارش داده است: «طاهرخانی گفت: اما مسئله بحرانی ما درخصوص 400 هزار نفر از دل این 800 هزار نفر است که فاقد تسهیلات قرارداد بانکی هستند. ما این مسئله را در شورای عالی مسکن به رئیس جمهور گزارش دادیم و ایشان نیز دستور تامین مالی را صادر کردند و جای بسی خوشحالی است که رئیس کل بانک مرکزی نیز قول تامین تسهیلات داده اند و به زودی جلسه ای با حضور رئیس کل بانک مرکزی، وزیر راه و شهرسازی و تمام بانک های عامل تشکیل خواهد شد، اما انتظار وزارت راه و شهرسازی این است که در بازه شش ماهه این تعداد متقاضیان 400 هزار نفری نیز به عقد قرارداد تسهیلات برسند.» همچنین در این جلسه مقرر شده است: «به دستور رئیس جمهور مقرر شد، خانم صادق در وزارت راه و شهرسازی، آقای همتی در وزارت اقتصاد و امور دارایی و محمدرضا فرزین رئیس کل بانک مرکزی با هم افزایی نسبت به تسریع در تامین مالی پروژه های در حال اجرا و در تعهد دولت اقدام کنند و نتیجه اقدامات حداکثر ظرف یک ماه منعکس شود.» از این اخبار اینطور استنباط می شود که افزایش وام مسکن به مبلغ 650 میلیون تومان در واقع، متکی به دستور رئیس جمهور محترم است. اما فرقی نمی کند که این افزایش متکی به مصوبه شورای عالی مسکن بوده یا دستور رئیس جمهور یا متکی به ابتکار و مصوبه بانک مرکزی بوده است. مهم آن است که متقاضیان بیشتری از تامین ملی مسکن برخوردار شوند. قطعا بانک مرکزی، منابع لازم برای پرداخت این مصوبه را در اختیار بانک ها خواهد گذاشت تا در برابر مشتریان با کمبود منابع مواجه نبوده و شرمنده مردم نباشند.

خلاصه آنکه در تأمین مسکن، مهم ایجاد مکانیزم بانکی برای بهره مندی مردم از این تسهیلات بانکی است. لازمه اجرای این گونه برنامه نیز وجود منابع کافی در بانک هاست؛ وگرنه با خزانه خالی نمی توان به مردم وعده تسهیلات بانکی داد و بانک ها را شرمنده مردم کرد؛ بنابراین بد نبود روابط عمومی بانک مرکزی به همراه خبر افزایش مبلغ تسهیلات مسکن، به بانک های عامل نیز اطمینان خاطر می داد که از نظر منابع بانکی، کمبودی در امور مسکن نخواهند داشت.

به طور کلی، توجه و تلاش دولت و شبکه بانکی کشور برای تأمین مسکن نسل جوان، موضوعی بسیار اساسی است اما نمی توان در این زمینه بدون توجه به امکانات موجود و توانایی مالی تسهیلات گیرندگان برای بازپرداخت اقساط تسهیلات بانکی، سیاستگذاری کرد. از نظر اصول بانکداری، الزام بانک ها به پرداخت تسهیلات بدون برخورداری از سپرده های بانکی در نهایت ناترازی بانک ها را افزایش خواهد داد. ناترازی بانک ها نیز قطعا به نفع مردم نیست. لازمه برقراری هرگونه تسهیلات بانکی نیز تأمین مالی بانک هاست تا به علت کمبود منابع، ناتوان از پرداخت تسهیلات موردنظر قانونگذار و غیرپاسخگو به مردم نباشند. در آستانه ورود به سال جدید با طراحی سیاست های کارشناسی بانکی، نسل جوان را از سیستم بانکی ناامید نکنیم.