چالش جدید بانک ها: ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

یکی از ویژگی های قانون عملیات بانکی بدون ربا، ایجاد تنوع فراوان در روابط حقوقی بین بانک ها و مشتریان است. این تنوع حقوقی، چه در بخش تجهیز منابع، پرداخت وام قرض الحسنه و انواع تسهیلات مشارکتی و مبادله ای و چه در بخش تعهدات بانکی کاملا مشهود است. برمبنای قواعد عملیات بانکی بدون ربا، بانک ها گاهی فروشنده، زمانی خریدار و زمانی دیگر، مالک یا موجر یا ضامن مشتری می شوند. در این رهگذر، اجرای طرح جدید بانک مرکزی تحت عنوان «فروش و اجاره مجدد دارایی ها» هم به این تنوع روابط قراردادی بین بانک ها و مشتریان به شدت دامن خواهد زد و بر پیچیدگی حقوقی عملکرد بانک ها خواهد افزود. افزون بر آن، در بسیاری از موارد، بانک ها برای توثیق تسهیلات بانکی و یا توثیق تعهدات بانکی، اموال غیرمنقول را رسما به وثیقه می گیرند. قراردادهای رهن عام که در برخی از بانک ها کاربرد فراوانی دارد، نمونه بارز استفاده از اموال غیرمنقول برای توثیق تسهیلات یا تعهدات بانکی است. با تصویب نهایی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، یک پرسش ساده حقوقی مطرح است: آیا بانک ها در عملیات بانکی و معاملات مبتنی بر آن، مشمول مقررات قانون مورد اشاره هستند و ناچارند همانند سایر مشمولین این قانون، برای عملیات بانکی در هر مورد به دفترخانه بروند، بخرند یا بفروشند یا اجاره به شرط تملیک کنند و حق الثبت معاملات خود را پرداخت کنند یا پرداخت را برعهده مشتری گذارند؟

قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول چه می گوید؟

«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در تاریخ یکشنبه، ششم آذرماه 1401 در مجلس به تصویب رسید، اما مورد ایراد شورای نگهبان قانون اساسی واقع گردید. بنابراین روانه مجمع تشخیص مصلحت نظام شد و سرانجام پس از مباحث حقوقی فراوان در 26 اردیبهشت ماه 1403 به تصویب نهایی مجمع تشخیص رسید و ابلاغ رسمی شد. ماده یکم این قانون، می گوید: «یک سال پس از راه اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (10) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از این که به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی درخصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ‎یک از دستگاه های اجرایی موضوع ماده (29) قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395/12/14 پذیرفته نمی شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته می شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

تبصره 1-دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف 15 روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف 15 روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد. سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلٌ الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد. در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد. چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می گردد.

تبصره 2-میزان مالیات، حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت درخصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف 9 ماه از تاریخ تنظیم وکالت نامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل وانتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود.

تبصره 3-مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است، پس از صدور گواهی مذکور، یک نسخه از آن را به صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری نماید.

تبصره 4-مفاد این ماده درخصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم الاجراشدن این قانون سند مالکیت حد نگار برای آنها صادر می شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (10) این قانون راه اندازی نشده باشد.

تبصره 5-دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده (و نیز ملکیت و حق) که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین نامه ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد و به تشخیص وی محرز باشد.

تبصره 6-مرجع قضائی در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع این ماده، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین، حکم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد می کند.»

همانند قانون بانک مرکزی، این متن طولانی، آن هم فقط برای نگارش یک ماده قانونی، بیشتر شبیه نوشتن یک انشای حقوقی است تا یک ماده قانون شسته و رفته و کارشناسی شده و کاربردی. حکم صریح این قانون، آن است که هر عمل و معامله حقوقی که نتیجه آن نقل وانتقال اموال غیرمنقول یا منافع آن باشد می بایستی در سامانه سازمان ثبت اموال و املاک کشور به ثبت رسد، وگرنه دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی درخصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن، از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.

اما با وجود این حکم شدید قانونی، واقعیت آن است که در حال حاضر، اموال غیرمنقول موجود در کشور از حیث برخورداری از سند رسمی لازم الاجرا بر دو گونه هستند: اموال غیرمنقولی که ثبت رسمی شده اند و دارای سند رسمی لازم الاجرای تک برگی هستند و خیال مالک آن از حیث مالکیت سندی آن آسوده است و دسته دوم، انبوه اموال غیرمنقول که بنا به دلیل یا دلایل مختلف مشکلات حقوقی یا مشکل قانونی در حال حاضر فاقد سند رسمی هستند و معاملات راجع به آنها به طور کتبی ولی با سند غیررسمی صورت می گیرد. تصور می کنم بیشتر املاک واقع در مناطق روستایی یا بعضا املاک وقفی، دارای این ویژگی حقوقی هستند و صاحبان ساختمان هایی که بر زمین وقفی بنا شده، ناچارند برای رسمی کردن اجاره عرصه املاک وقفی، هزار گربه رقصانی یا زیاده خواهی متولیان رسمی موقوفه یا وکلای آنها را تحمل کنند تا برای رضای خدا و آمرزش روح واقف، راضی به تمدید اجاره املاک موقوفه شوند.

در آن سوی این چالش حقوقی و قانونی نیز بانک ها ناچار هستند که در اجرای عملیات بانکی بدون ربا، روزانه هزاران ملک بخرند یا بفروشند یا اجاره دهند یا فروش اقساطی کنند؛ اعم از آنکه اموال غیرمنقول را وثیقه تسهیلات یا تعهدات بانکی کنند یا معامله موضوع تسهیلات بانکی باشد. بدین لحاظ تصور می کنم که مصوبه جدید بانک مرکزی با عنوان «فروش و اجاره مجدد دارایی ها» در صورت اجرایی شدن، به این چالش حقوقی بسیار دامن خواهد زد و بانک ها و مشتریان را روانه دفاتر اسناد رسمی خواهد کرد. نکته جالب ماجرا اینجاست که هر بار این قانون را مرور کردم، دلیل محکمه پسند حقوقی یا قانونی دال بر معافیت شبکه بانکی کشور از مقررات قانون موردبحث نیافتم. بدین ترتیب، بانک ها نیز همانند هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگری، مشمول مقررات «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» هستند و به ناگزیر برای پرداخت هر نوع تسهیلات مشارکتی یا مبادله ای یا وام قرض الحسنه یا هر نوع وثیقه گیری که موضوع آن به نحوی از انحا مرتبط با اصل یا منافع اموال غیرمنقول باشد، به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنند؛ ولو آنکه این اموال، وثیقه تسهیلات یا تعهدات بانکی باشد و این گونه معاملات موقتی باشند و دائمی نباشند.

اما صرف نظر از مشکلات اداری و حقوقی برای ثبت رسمی این گونه معاملات بانکی، باید توجه داشت که ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، مستلزم پرداخت هزینه قانونی مربوط است. چنانکه تبصره 2 ماده یکم قانون در این زمینه، می گوید: «میزان مالیات، حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت درخصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف 9 ماه از تاریخ تنظیم وکالت نامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل وانتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود.» بدین ترتیب، چاره ای نیست جز آنکه هزینه های قانونی مربوط به ثبت رسمی انواع وام و تسهیلات بانکی یا هزینه ثبت رسمی تعهدات بانکی یا هزینه مربوط به امهال تسهیلات از طریق قرارداد جدید پرداخت شود. در این مهم چون بانک ها معمولا عادت ندارند که این گونه هزینه ها را از جیب مبارک پرداخت نمایند، در نتیجه این مشتری است که ناچار خواهد بود برای دریافت تسهیلات یا تعهدات بانکی و یا امهال تسهیلات معوق خود، این گونه هزینه های قانونی را شخصا تقبل و پرداخت نماید. نتیجه این فرآیند نیز به طور منطقی، افزایش هزینه تمام شده قیمت تسهیلات بانکی برای مردم است. از سوی دیگر، تجارب شغلی نگارنده، حاکی از آن است که برای توثیق یا ترهین اموال غیرمنقول یا به اصطلاح محصول جدید بانک مرکزی «دارایی های غیرمنقول» باید چندین استعلام از سازمان های مختلف نظیر دارایی، شهرداری، تأمین اجتماعی و... انجام داد. در مواردی تسهیلات گیرنده ناچار است به هزینه خود، مبالغ مورد درخواست شهرداری ها را بپردازد، رفع خلاف یا تخلف کند تا موفق به گرفتن برگ عدم خلافی و... شود. این فرآیندهای قانونی خودبه خود پرداخت تسهیلات بانکی را با تأخیر مواجه می سازد و قیمت تمام شده تسهیلات بانکی را برای مردم، هزینه ساز خواهد کرد.

همان گونه که تبصره 3 ماده 3 «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تصریح دارد، «انجام هرگونه عمل حقوقی فی مابین متعاملین صرفا در چارچوب مفاد ماده (1) این قانون معتبر است.» معاملات مرتبط با اموال غیرمنقول در شبکه بانکی کشور نیز اعم از آنکه مربوط به پرداخت تسهیلات مشارکتی، مبادله ای و وام قرض الحسنه باشد یا مربوط به پذیرش اموال غیرمنقول به عنوان تضمین یا توثیق تسهیلات و تعهدات بانکی باشد باید به صورت واقعی و معمولی انجام شود و در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسد تا معامله بانک ها صوری تلقی نشود.

تصور می کنم بانک ها به مانند هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر، مشمول مقررات «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» هستند. مقررات این قانون به گونه ای تنظیم شده است که اجرای دقیق فرآیندهای آن، هزینه ساز است و ارائه خدمات و تعهدات بانکی را با تأخیر مواجه می سازد. مهمتر از همه اینکه موجب افزایش قیمت تمام شده تسهیلات و تعهدات بانکی برای مردم خواهد شد. به همین جهت، ضروری است که «شورای هماهنگی بانک های دولتی» و «کانون بانک ها و موسسات اعتباری خصوصی» به عنوان دو تشکل کارشناسی نظام بانکی کشور، بررسی تأثیرات مثبت و منفی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را در دستور کار کمیسیون های مختلف قرار دهند و راه حل هایی برای کاهش آثار منفی آن طراحی کرده و به بانک مرکزی ارائه دهند. گرچه معاملات مبتنی بر فرآیندهای قانونی عملیات بانکی بدون ربا عمدتا موقت هستند و معمولا پس از پرداخت مطالبات بانک مجددا وضعیت حقوقی این گونه اموال به وضعیت سابق اعاده خواهد شد، اما به نظر می رسد اجرای مقررات این قانون توسط بانک ها، تاخیر در ارائه خدمات بانکی و افزایش قیمت تمام شده تسهیلات بانکی را دربر خواهد داشت.