مدیریت بازار مسکن مدیریت یک بام و دوهوا

بازار مسکن از آن دست بازارهایی است که به خوبی می‌تواند جیب صاحبان آن را پر کند. چه آن زمان که این بازار با رکود مواجه شود، باز جیب دست‌اندرکارانش خالی نمی‌ماند. شاید همین دلیل هم باعث شده که میان اینکه مدیریت بازار مسکن، دولتی باشد یا خصوصی، بحث وجود دارد. طرفداران مدیریت دولتی دو عامل را برای ورود دولت به این حوزه مطرح می‌کنند: 

1- سهم هزینه مسكن در هزینه خانوار است كه چنانچه این سهم بالا باشد دولت با سیاست‌هایی مانند توانمندسازی مالی متقاضیان مسكن به منظور دسترسی به مسكن با روش‌هایی مانند روش پرداخت وام یا روش پرداخت كوپن مسكن و همچنین افزایش مسكن‌های اجتماعی در بازار مسكن دخالت می‌كند. 

2- ضرورت مدیریت اجاره‌ها در بازار مسكن است. كه در این زمینه، دولت با سیاست‌هایی مانند كنترل رشد سالانه اجاره‌ها یا سقف گذاشتن برای اجاره‌ها در بازار مسكن دخالت می‌كند. 

اما بخش خصوصی، ورود دولت به این دو عامل را موجب نوسان در بازار مسکن می‌داند. از طرفی تعیین نرخ مصالح از سوی دولت و عدم رقابتی شدن این حوزه نیز موجب شده تا قیمت مسکن متاثر از قیمت مصالح همواره در نوسان باشد.

دولت سعی کرد با اجرای پروژه‌هایی از جمله مسکن مهر، تسلط خود را بر بازار مسکن و مدیریت آن نشان دهد. اما خروجی این پروژه از جمله نحوه واگذاری، قیمت تمام شده، نوع مصالح به کار رفته و غیره باعث زیرسوال رفتن دولت در مدیریت بازار مسکن شده است.

از این رو برخی بر این عقیده‌اند که شاید اگر دولت کل طرح مسکن مهر را در قالب طرح‌های روستایی و خودمالکی اجرا می‌کرد، به نتایج بهتری دست می‌یافت؛ اما این طرح متوجه تصدی‌گری ساخت‌و‌ساز متمرکز در کلانشهرها و پروژه‌هایی شد که همه نوع ایراد از نظر جانمایی، طراحی و خدمات به آن وارد است. بنابراین دولت باید از تجربه مسکن مهر استفاده کند و در سیاست‌گذاری‌های جدید خود قوانینی را وضع کند که باعث توسعه مشارکت و فعالیت بخش خصوصی، خودمالکان و متقاضیان مسکن شود.

باید توجه داشت که دولت به منظور تنظیم بازار و ایجاد آهنگ رشد مناسب در بخش مسکن باید تمهیدات، مشی‌ها و وضع قوانین را ساماندهی کند و سیاست‌های خود را به سمتی سوق دهد که باعث تعدیل و کاهش قیمت‌ها و خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن با حداقل اعتبار شود. نباید انتظار داشت دولت در حوزه ساخت‌و‌ساز مسکن مستقیما وارد شود، بلکه باید این مسئولیت به بخش خصوصی واگذار شود تا در آینده شاهد ثبات بازار مسکن باشیم.

البته نگارنده در جایگاه مدافع حضور بخش خصوصی در حوزه مدیریت بازار مسکن نیست و بر این عقیده است شاید مدیریت دولتی - البته با یک برنامه‌ریزی دقیق و شفاف- بتواند بازار مسکن را مدیریت و با ثبات کند. همان‌طور که تجربه خوب مدیریت دولتی در بازار مسکن را می‌توان در کشورهایی مانند سوئد، نروژ و اسکاتلند مشاهده کرد.

شاید هم بازار مسکن ایران از آن دست بازارهایی است که نیازمند مشارکت بخش خصوصی و دولتی توامان با همدیگر است. یکی در قالب مجری و دیگری در هیات سیاست‌گذار. حال چه بخش خصوصی و چه بخش دولتی مدیریت بازار مسکن را بر عهده داشته باشد، نخستین اقدام قابل توجه در این زمینه مهار و کنترل تورم است. درواقع مهم‌ترین شاخصه مدیریت بازار مسکن مهار تورم است. از طرفی باید در نظر داشت که اگر در بازار مسكن، تعادل برقرار باشد یعنی، مقدار عرضه مسكن و مقدار تقاضای مسكن، برابر باشند این برابری، قیمت تعادلی در این بازار را به دست می‌دهد.

در این‌صورت، تا زمانی كه عاملی نتواند این سه مقدار تعادلی یعنی مقدار عرضه مسكن، مقدار تقاضای مسكن و قیمت مسكن را تغییر دهد تعادل برقرار در بازار مسكن، پایدار خواهد ماند. می‌دانیم که سه عامل اساسی بر قیمت بازار مسکن تاثیر‌گذار است که مدیریت هر سه آنها بر ثبات بازار کمک شایانی می‌کند: 

1- عوامل‌ سازمانی آنهایی‌ که‌ بر قیمت‌گذاری ملک ‌موثرند. 

2- عوامل‌ مشتری که از طرف‌ آن بر قیمت‌گذاری ملک موثرند زیرا بین‌ قیمت‌ و تقاضا رابطه‌ معكوس‌ وجود دارد. 

3- عوامل‌ بازار از طرف‌ بازار بر قیمت‌گذاری ملک موثرند. 

حال آنکه چه دولت و چه بخش خصوصی بر بازار مسکن مدیریت داشته باشد، باید به این سه اصل توجه کرده و به موازات هم آن را مدیریت کنند. 

در طی این سال‌ها به‌خصوص بعد از انقلاب شاهد مداخله شدید دولت در این بخش بوده‌ایم. در سال‌های اولیه انقلاب، این مداخله به‌صورت تملك و بعد از واگذاری زمین، به افراد، سازنده‌ها و تشكل‌ها (یعنی تعاونی‌ها و سازندگان انبوه) بوده است و ما شاهد بیشترین میزان دخالت دولت بعد از دولت‌های سوسیالیستی (كه البته در آنها اختیار همه چیز به دست خودشان است) در بخش مسكن بوده‌ایم. اما در برنامه سوم توسعه پس از بازنگری نسبت به آنچه انجام شد دولت به این نتیجه رسیدكه این مداخله در بعضی عرصه‌ها، مداخله صحیحی نیست و باعث انحراف در بازار می‌شود و علائم اشتباه به بازار می‌دهد. از سویی اطلاعات صحیحی در اختیار آن قرار نمی‌دهد و در عین حال افراد كم‌درآمد را نیز در برنمی‌گیرد به همین خاطر، از مداخله شدید به سمت مداخله حداقل حركت كرد و دولت، كمترین حد مداخله را در بخش مسكن انجام داد و شاید از آن زمان به بعد بود که روزنه‌هایی برای ورود بخش خصوصی به بازار مسکن مشاهده شده.

هر چند که در دولت نهم و دهم باز رویکرد به حضور حداکثری دولت در مدیریت بازار مسکن بود که نتیجه آن را نیز مشاهده کردیم که هر روز مسکن با یک قیمت با یک شاخصی در بازار عرضه می‌شد. اما رویکرد دولت یازدهم به بازار مسکن کمی متعادل‌تر شده و اجازه ورود بخش خصوصی را به این عرصه داده است. با این حال باید در نظر داشت که هر کدام از طرفین که بر بازار مسکن مدیریت می‌کنند باید توجه داشته باشند که قیمت در بازار مسكن ایران را به‌گونه‌ای مدیریت كنند كه هم مانع از عدم افزایش عرضه مسكن شود و هم مانع از افزایش نامناسب قیمت مسكن.