هزینه چند میلیونی برای وام 60میلیونی

تلاش برای دور زدن بازارهای کاذب فروش وام مسکن و البته به کارگیری ظرفیت‌های مغفول مانده در فضای اقتصادی کشور و به طور خاص بازار سرمایه، باعث شد سپرده‌گذاری جای خود را به خرید اوراقی دهد که بنا بود با یک تیر، دو نشان بزنند. در سال‌های ابتدایی دهه 80 که وام مسکن نقش تعیین‌کننده‌ای در خانه‌دار کردن اقشار مختلف مردم داشت، رفته رفته بازاری در کنار تسهیلات بانکی شکل گرفت که در آنها نه خانه بلکه وام‌ها به فروش می‌رفتند. به این ترتیب فردی که شرایط ابتدایی دریافت وام را داشت مبلغی را برای مدتی معلوم در بانک مسکن سپرده‌گذاری می‌کرد و سپس در زمان سررسید دریافت وام، حق دریافت تسهیلات خود را در قبال دریافت مبلغی مشخص واگذار می‌کرد.

هرچند این بازار غیرقانونی نبود اما به دلیل بر هم زدن نظم و البته دور کردن متقاضیان واقعی از دریافت وام، با تحولاتی روبه‌رو شد که در نهایت سبک و سیاق وام مسکن را تغییر داد تا اوراق جای سپرده‌گذاری بنشینند. در دستورالعمل‌های فعلی فرد متقاضی وام باید در ازای وامی که دریافت می‌کند تعداد خاصی اوراق مسکن تهیه کند و اگر تا قبل از این بانک از سپرده‌گذاری متقاضی وام بهره‌مند می‌شد حالا مبلغ پرداخت شده برای اوراق وارد شبکه پولی کشور می‌شود.

تا قبل از افزایش رقم وام از 35‌میلیون به 60میلیون، هزینه خرید این اوراق برای هر وام حدود 6میلیون تومان در نظر گرفته می‌شد به این ترتیب که متقاضیان استفاده از انواع تسهیلات مسکن باید در ازای هر 500‌هزارتومان، یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری کرده و به بانک مسکن ارائه می‌کردند، یعنی برای دریافت وام 45میلیونی (35‌میلیون وام و 10‌میلیون جعاله) باید 90 ورقه حق تقدم تسهیلات با در نظر گرفتن قیمت 68‌هزار تومانی به مبلغ 6میلیون و 120هزار تومان خریداری می‌شد. با افزایش مبلغ وام به 60‌میلیون این معادله از دو سو بر هم می‌خورد. نخست اینکه تعداد اوراق موردنیاز برای دریافت وام 60‌میلیونی براساس اصول قبلی باید از 90 به 120 برسد و این یعنی حتی در صورت ثابت ماندن نرخ‌ها نیز متقاضیان وام باید بیش از 8‌میلیون تومان پول صرف خرید آنها کنند. 

در سوی دیگر در صورت موفق بودن طرح جدید دولت برای جذب مردم و دریافت وام از سوی آنها تقاضا به منظور خرید اوراق افزایش خواهد یافت و این امر با توجه به شرایط حاکم بر بازار به معنی افزایش احتمالی قیمت این اوراق خواهد بود. در چنین شرایطی و با توجه به اینکه به نظر می‌رسد با رسیدن سررسید وام‌های 80میلیونی، احتمالا این وام محوریت بازار را در دست خواهد گرفت سرنوشت اوراق مسکن و نرخ‌ آنها نامعلوم به نظر می‌رسد.

تامین مالی بخش مسکن نیازمند اتخاذ سیاست‌های کلان

یک کارشناس اقتصاد کلان معتقد است پازل چیده شده برای بازار مسکن ایران باید به طور کلی تغییر کند و از این رو تا جابه‌جایی‌های اساسی صورت نگیرد نمی‌توان انتظار داشت یک وام یا یک راه‌حل مانند اوراق بتواند تاثیری عمده داشته باشد. وحید شقاقی در گفت‌و‌گو با «فرصت امروز» تاکید کرد: ساختار اقتصاد مسکن در ایران به سمت تمرکز‌گرایی بوده است. محدودیت‌های اقتصادی و نبود فرصت‌های شغلی در شهرستان‌ها بسیاری را بر آن داشته تا به پایتخت عزیمت کنند و با توجه به وجود بیش از 4‌میلیون دانشجو در کشور، این تعداد احتمالا در آینده از این رقم نیز پیشی خواهد گرفت.

به اعتقاد وی، موج پرسرعت مهاجرت به تهران، در کنار بلااستفاده ماندن بسیاری از دیگر مناطق کشور باعث شده هزینه زندگی در این شهر افزایش یافته و خرید خانه بسیار دشوار شود. در این بین شرایط اقتصادی کشور نیز دولت را مجبور کرده تسهیلاتی بدهد که یا کارگشا نیستند یا از عهده بسیاری از مردم بر نمی‌آید. شقاقی افزود: در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار داشت اوراق مسکن بتواند نقشی پر رنگ ایفا کند. هرچند این ابزار توانسته در بازار پرداخت وام‌های خانه نظمی حداقلی را برپا کند اما نمی‌توان انتظار داشت در این عرصه تغییری ناگهانی رخ دهد.

مرتضی دلخوش، کارشناس بازارهای ملی نیز در گفت‌و‌گو با «فرصت امروز» به لزوم داشتن نگاهی واقعی بر نقش اوراق در بازار تاکید کرد و گفت: هرچند برای این اوراق می‌توان نقشی مثبت در بدنه بازار سرمایه در نظر گرفت اما قطعا این امر به معنی ایجاد تحولی جدی و تحرکی بزرگ از سوی این اوراق نیست. این تنها بخشی از راه است که باید با دیگر حوزه‌ها تکمیل شود. به گفته وی استفاده از توان بازار سرمایه برای رونق دادن به بخش مسکن قطعا نقشی است که در بسیاری از کشورها به رسمیت شناخته شده و روی آن مانور بسیاری داده شده است. اما باید برای وارد کردن این تفکرات به ایران، مقدمات مختلف را در نظر گرفت و با چشمی باز عمل کرد. 

دلخوش درباره گمانه‌زنی‌ها مبنی بر احتمال افزایش نرخ اوراق پس از رسیدن مبلغ وام به 60‌میلیون تومان نیز گفت: هرچند تقاضا بر قیمت اوراق تاثیر دارد اما با توجه به سابقه عملکرد بازار مسکن در طول ماه‌های گذشته و محدودیتی که این وام در تامین نیاز خرید خانه دارد بعید به نظر می‌رسد در آینده نزدیک قیمت این اوراق به شکلی قابل توجه بالا رود.

محدود بودن مبلغ وام 60 میلیونی و بازگشت دوباره سپرده‌گذاری به روی میز سیاست‌گذاران به خوبی نشان می‌دهد اوراق مسکن در ماه‌های آینده چندان وضعیت روشنی نخواهد داشت، اوراقی که برای دریافت وامی 60‌میلیونی از متقاضی هزینه‌ای 8‌میلیونی را طلب می‌کند و این هزینه بالا شاید در ماه‌های آینده در کنار رقیب‌های جدی‌تر کار سختی برای نقش‌آفرینی داشته باشد.