«فرصت امروز» فعالیت مجتمع های تجاری را بررسی می کند / ساخت مرکز خرید در شهرهای کوچک توجیه اقتصادی ندارد

مراکز تجاری تفریحی به مفهوم کلی به محل سرپوشیده یا روبازی اطلاق می شود که تعدادی فروشگاه را شامل شده و این فروشگاه ها از یک یا چند صنف مختلف تشکیل شده اند. این محل کانون داد وستد بوده و ارتباط مستقیمی بین عرضه وتقاضا برقرار می کنند.

امروزه مراکز تجاری تفریحی ساختمان های نوینی هستند که برای رفع نیاز خریداران و بهبود اقتصادی، اجتماعی، مهندسی، مالی، حقوقی، انسانی، فرهنگی، هنری- گرافیکی و… حائز اهمیت است. توجه همه جانبه به این امور باعث می شود مراکز تجاری پس از ساخت از عملکرد مناسبی برخوردار باشند و بهره بیشتری نصیب استفاده کنندگان از آنها شود.

زیرا این گونه رعایت موارد یاد شده باعث استقبال بیشتر خریداران خواهد شد. برای بررسی بیشتر مسائل مربوط به مراکز و مجتمع های بزرگ خرید با مهندس حمیدرضا حسن زاده، مشاور ارشد راه اندازی و بهره برداری مراکز خرید به گفت وگو نشسته ایم.

در ایران برخلاف تمام دنیا روش ساخت ساز به شیوه سنتی بوده و نگاه همه جانبه ای در این زمینه وجود ندارد. در همه جهان به این موضوع اذعان دارند که این قبیل سرمایه گذاری ها بلندمدت است، اما در ایران هنوز تفکر سنتی غالب است که بسازیم و بفروشیم و بعد از واگذاری هرچه پیش بیاید مهم نیست.

حسن زاده با بیان این جملات ادامه می دهد: همین امر موجب شده که در حال حاضر با انبوهی از مراکز تجاری ریز و درشت مواجه باشیم که به مشکل خورده اند و از 400، 500 مجتمع فعال بیشتر از چهار، پنج نمونه موفق نداریم. در اکثر شهرهای بزرگ و کلانشهرها این مراکز ساخته می شوند، ولی معمولا به دور از رعایت برخی نکات کلیدی است.

لحاظ کردن موارد ساخت و ساز فقط به بدنه و ساختمان مربوط نمی شود، بلکه قبل از ساخت و اجرای فازهای عملیاتی باید به بسیاری از مسائل مربوط به بهره برداری و مدیریت این مراکز پرداخت. ولی به خاطر فقدان تفکر اصولی و صرفا به دلیل کسب سود و منفعت مالی زودهنگام خیلی ها هزینه های هنگفتی متحمل می شوند تا یک کار زودبازده را انجام دهند.متاسفانه در کشور ما مثل خیلی از کارهای دیگر، به خاطر موفقیت چند پروژه همه دنبال آن می روند که در بسیاری از موارد با مشکلات عدیده ای روبه رو می شوند.

حسن زاده در مورد برخی از کسانی که به سرمایه گذاری در این مراکز تمایل نشان می دهند می گوید: دلیل اصلی این تمایل بازدهی و قیمت زیاد ملک در ایران مخصوصا در تهران و کلانشهرهاست. قیمت ملک مسکونی شاید بین یک تا 2 میلیون تومان باشد که بعد از ساخت به 5 ، 6میلیون می رسد، اما این رقم در مجتمع های تجاری بیش از 100 میلیون تومان در هر متر به طور متوسط است.

پیش ساخت مهم تر از ساخت

حسن زاده در مورد ساخت وساز این مراکز در شهرهای کوچک و نیاز این شهرها می گوید: این مجتمع ها در ابعاد وسیع احداث می شوند و مناسب پذیرایی با شهرهای بزرگ با سکنه و جمعیت زیاد است. این ساختمان های عظیم مناسب شهرهای کوچک نیستند و اصلا صرفه اقتصادی ندارند. چون نه کشش جمعیتی وجود دارد و نه اینقدر کسبه وجود دارد که بخواهند در این مراکز مشغول به کار شوند. 

وی در مورد نحوه ارزشیابی و ساخت و ساز می گوید: برای ساخت یک مرکز تجاری باید کارها و فعالیت های قبل از ساخت پیش بینی شوند. قدم اول تهیه و ارزیابی فضای مورد نیاز و زمین است. البته قبل از هر چیز باید نقدینگی کافی تدارک دیده شده باشد و زمین مورد نظر هم تعیین کاربری شده باشد. تحقیقات اقتصادی و محلی هم باید انجام شود که این مرکز خرید برای چه کاری ساخته می شود و اصلا مناسب چه کاری است. سرمایه گذارها معمولا به دنبال زمین های بزرگ هستند و خیلی توجهی ندارند که کدام منطقه مستعد این کار است.

در کنار آن تحقیقات بازاریابی، محاسبات برگشت سرمایه گذاری و شیوه جلب برای فروش واحدهای تجاری هم باید صورت بگیرد. بیشتر پروژه های احداث شده در تهران بالای 7 هزار متر مربع مساحت دارند و اکثر آنها در مرحله ساخت و تعیین کاربری می مانند که باید چه کار کنند و واقعا نمی دانند که دنبال چه چیزی هستند. فقط به خاطر موفقیت چند مجتمع سراغ کپی کاری می روند و فکر می کنند که با استفاده از روش برخی دیگر می توانند موفق شوند، ولی در اجرای فازهای عملیاتی به مشکل می خورند.

مدیریت تخصصی نداریم

یک مرکز خرید علاوه بر رده بندی های مختلفی که دارد، کاربری های گوناگونی هم دارد که با همدیگر متفاوت است. ولی همانطور که گفتم به شکل تخصصی و علمی با آن برخورد نمی شود و چون کپی برداری از روی دست دیگران است عملا به نتایج مطلوب نمی رسند. ضمن اینکه از 400 مرکز در حال ساخت و تمامی واحدهای فعال فقط 15–10 مجتمع اصولی و مطابق با استانداردهای روز ساخته شده اند.

حسن زاده در مورد بهره برداری و استفاده درست از این مراکز می گوید: بعد از احداث باید به طور کارشناسی بررسی شود که چه صنوفی می توانند فعالیت مفیدتری داشته باشند. البته این کارباید از قبل انجام شود، ولی برای جا دادن کاسب کارها باید موارد بعدی رعایت شوند. مثلاً درصد و تعداد صنوف را مشخص کنند، چیدمان مغازه ها را براساس طبقات، دکوراسیون و نحوه حضور برندها باید مشخص کنند، اما آنچه ما شاهدش هستیم غیر از چیزی است که باید انجام شود.

در ایران کارفرما می گوید خودتان باید این مجموعه را پر کنید، ولی حساب نمی کنند که ما اینقدر برند و مارک معتبر نداریم که بخواهند در همه جای مرکز خرید مستقر شوند، بنابراین بیشتر مغازه ها خالی می مانند. سرمایه گذار ایرانی به همان روش سنتی و قدیمی دنبال واگذاری مالکیت و سرقفلی است و کاری به اداره کردن آن ندارد.

تازه بیشتر صاحبان سرمایه دوست دارند که اجاره بها اخذ کنند و مالکیت را منتقل نمی کنند.گاهی اوقات از بعضی از امکانات جانبی یک مجموعه بزرگ که بالای 10 هزار مترمربع وسعت دارد دریغ می شود. پس از نزدیک به 30 سال از ورود این مال ها به ایران نگاه داخل هنوز به سبک پاساژهای سنتی است تا مراکز عظیم چندمنظوره.

هزینه ها

مهندس حسن زاده در مورد راه اندازی و سرمایه مورد نیاز یک مجموعه خرید می گوید: این بستگی به متراژ و منطقه مورد نظر برای ساخت و سایر مسائلی دارد که در ارزش گذاری آن مؤثر هستند. در خارج از کشور مدت زمان ساخت یک مجموعه عظیم چندمنظوره بین دو تا دو سال و نیم طول می کشد که این مدت در ایران بین سه تا چهار سال است.

هزینه های ساخت خیلی گران تمام می شود و معمولا بالای 300 – 400 میلیارد تومان خرج بر می دارد. مثلاً مجتمع فردوسی 570 میلیارد تومان هزینه داشت. در حال حاضر بیش از 400 پروژه بزرگ در سطح کشور در دست ساخت هستند که در صورت تکمیل و بهره برداری حجم فضاهای مال سنتر در کشور به بیش از 16 میلیون مترمربع خواهد رسید.