رکود تنها عامل کاهش ساخت و ساز نیست

کاهش 60 درصدی آمار ساخت‌و‌ساز در تهران، این درون مایه اصلی گزارش‌های اخیر مرکز آمار درباره وضعیت بازار مسکن در پایتخت را می‌سازد. بازاری که در سال‌های گذشته همواره به دلیل توجه زیاد و تعداد بالای سرمایه‌گذار اوضاع خطرناکی را پشت سر می‌گذاشت، در چند فصل اخیر شرایطی کاملاً متفاوت را پشت سر گذاشته است. این روزها نه‌تنها خبر خاصی از صف طولانی سرمایه‌گذاران مسکن برای ساخت واحدهای مسکونی جدید نیست که حتی تلاش‌ها برای توقف این سقوط آزاد نیز نتیجه‌ای ندارد و هر فصل نسبت به مدت مشابه سابق آمار کمتری از ساخت‌و‌سازهای جدید را در خود جای می‌دهد.به اعتقاد بسیاری از تحلیلگران بازار، شرایط فعلی چندان نیز دور از پیش‌بینــی‌های گــذشته نیست. ثبت آمار بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در نقاط مختلف کشور به خوبی نشان می‌دهد در سال‌هایی که رونق فراوانی در بازار وجود داشته تعداد سرمایه‌گذاران از نیاز بازار سرریز کرده و رکود طولانی‌مدت فعلی اجازه به فروش رفتن بسیاری از آنها را نداده است. تعریف سیاست‌های جدید مالیاتی برای اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی به خوبی نشان می‌دهد دولت روی این واحدها حساب ویژه‌ای کرده و سعی دارد با فروش رفتن قدری از فشار رکود بکاهد.

شرایط امروز بازار مسکن باعث شده حساب این حوزه حتی از روند کلی اقتصاد ایران نیز مجزا شود و در شرایطی که هنوز تورم در ایران یک رقمی نشده اما بازار مسکن روند کاهشی قیمت خود را در چند ماه گذشته پی گرفته است.هرچند به نظر می‌رسد بخش قابل توجهی از این روند کاهشی در صدور مجوز ساخت‌و‌ساز به رکود فعلی و نبود انگیزه لازم بین سرمایه‌گذاران برای ورود دوباره به بازار مربوط شود اما حناچی، معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی در صحبت‌های اخیر خود از عامل مهم دیگری در این زمینه خبر داده است. براساس گفته‌های او، وزارت راه و شهرسازی با توجه به سخت‌گیری‌هایی که برای مدیریت ساخت‌و‌سازها و کاهش فروش تراکم داشته توانسته در این زمینه اثراتی مهم از خود به جای بگذارد و اگر روند پروانه‌های ساخت کاهشی شده بخشی از آن به دلیل نظارت‌هایی است که بر صدور مجوز صورت گرفته و اجازه فروش تراکم در تمام نقاط شهر را نداده است.هرچند حناچی به شکل دقیق آماری از این تحول در فرآیند صدور مجوز نداده اما به نظر می‌رسد بالاخره پیگیری‌های این وزارتخانه در راه مقابله با رشد غیر‌قانونی فضای شهری حداقل در برخی حوزه‌ها عملیاتی شده، هرچند هنوز خطر دور زدن قانون وجود دارد.

شهرداری به سمت درآمدهای بلندمدت حرکت کند

یک کارشناس عمران معتقد است برای مقابله با ساخت‌و‌سازهای غیر‌مجاز باید تمام دستگاه‌ها در کنار وزارت راه و شهرسازی قرار بگیرند، زیرا اگر این طور نشود می‌توان با استفاده از ترفندهای مختلف باز هم به پروژه‌های سابق ادامه داد.محمد عدالت‌خواه در گفت‌وگو با «فرصت امروز» تصریح کرد: ‌زمانی که بخش قابل توجهی از درآمدهای شهرداری به فروش تراکم اختصاص پیدا کرد، شرایط امروز قابل پیش‌بینی بود. طراحی پروژه‌های بزرگ که برای تکمیل آنها به مبالغ هنگفت احتیاج است و البته بودجه ثابتی که کفاف آنها را نمی‌دهد راهی جز فروش تراکم باقی نگذاشت.

به اعتقاد وی، این شرایط را می‌توان در دو محور مجزا مدیریت کرد. از یک‌سو شهرداری باید در سرمایه‌گذاری‌های خود در پروژه‌های مختلف تجدیدنظر کند زیرا عملا بسیاری از پروژه‌های فعلی نه‌تنها اولویت‌دار نیستند که حتی در آینده نیز می‌توان به جایگزین‌های آنها فکر کرد. در کنار آن با طراحی درآمدهای ثابت و با دوام برای این سازمان می‌توان حرکت به سمت فروش تراکم را نیز از بین برد.عدالت‌خواه به نبود انگیزه سوددهی بالا بین سرمایه‌گذاران بخش مسکن نیز اشاره کرد و گفت: در سال‌های قبل ورود به بخش مسکن مساوی با سودی حداکثری و درآمدی قطعی بود اما امروز عملاً خبری از آن سود نیست و هرچند نمی‌توان وجود بخشی از سود را انکار کرد اما قطعاً شرایط به مانند گذشته ادامه ندارد.

ایمان معصومی فعال صنعت ساختمان نیز در گفت‌وگو با «فرصت امروز» به‌نوعی این حرف را تأیید می‌کند. به اعتقاد وی، انباشت واحدهای مسکونی پایان کار گرفته که نه‌تنها با نرخ تورم رشد نمی‌کنند بلکه حتی با قیمت‌های گذشته نیز قابل معامله نیستند، اجازه سرمایه‌گذاری‌های جدید را گرفته یا به‌نوعی خانه سازان را از ضرر‌های هنگفت ترسانده است.این فعال صنعت ساختمان تأکید کرد: هرچند دریافت مجوز برای ساخت خانه‌های جدید مراحل مختلف و طولانی‌مدتی دارد اما نمی‌توان گفت غیر‌ممکن است، به خصوص با وجود ظرفیتی گسترده در بافت‌های فرسوده شهری که لااقل می‌تواند برای آینده بازار خرد کافی باشد.هرچند بازار مسکن که حالا رکودش به شمارش معکوس افتاده ابعاد مختلفی دارد، اما قطعا به افزایش ساخت‌و‌سازها به چشم موتور محرکه اصلی نگاه می‌کند.کاهش یکباره آمار ساخت‌و‌سازها قطعاً برای بازار مسکن خطرناک خواهد بود و هرچند نمی‌توان به کنترل فروش تراکم با نگاهی منفی نگریست اما باید برای جایگزین آن یک راه‌حل قطعی یافت.