تهران، شهری برای فروش

رکود صنعت ساختمان در آستانه دو سالگی قرار دارد، وقتی نخستین علائم بیماری رکود در بنگاه‌های مشاوران املاک که پایین آمدن حجم معاملات بود، خود را نشان داد، کارشناسان علت آن را  تمرکز  دولت دهم در آخرین سال فعالیتش بر به پایان رساندن بزرگ‌ترین پروژه دولتی، یعنی همان مسکن مهر عنوان می‌کردند و معتقد بودند، با تغییر فضای سیاسی کشور رکود هم از جان این صنعت خارج می‌شود، اما رکود پس از تغییر دولت هم ادامه داشت و این بار کارشناسان معتقد بودند، باید منتظر باشیم تا سیاست‌های دولتی در این حوزه مشخص شود. 

عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی با تاخیر یک‌ساله نخستین گام افزایش قدرت خرید را برداشت و افزایش وام خرید مسکن را به تصویب هیات دولت رساند، اما باز هم آب از آب در این بازار تکان نخورد و پیش‌بینی خروج رکود از بازار مسکن به سال 94 موکول شد. اما در تمام این دورانی که میزان معاملات واحدهای مسکونی به حداقل رسیده بود، تاثیر رکود در تجاری‌ها بسیار کم رنگ‌تر بود و حتی گفته می‌شود، رکود در این بخش از معاملات املاک حریف تقاضای موجود در بازار واحدهای تجاری نشد. 

تجاری‌ها برخلاف مسکونی‌ها که در 10 سال گذشته برای نخستین‌بار ثبات قیمت را تجربه کردند، طبق روال سال‌های گذشته روند افزایش قیمت چنددرصدی را حفظ کرده و رکود باعث کاهش معاملات در این بخش نشد. 

افزایش تغییر کاربری به تجاری 

با مسکوت ماندن بازار مسکن تمایل به ساخت‌و‌ساز واحدهای مسکونی کاهش یافت و بخش خصوصی هم رغبتی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه نداشت. ابتلای بازار واحدهای مسکونی نه تنها تاثیر قابل توجهی روی تجاری‌ها نگذاشت، بلکه باعث هجوم تقاضا به این سمت هم شد، البته از طریقی جز خریدوفروش ملک تجاری. این بار حجم تقاضا در تغییر کاربری‌های اراضی به سمت کاربری‌ها تجاری کشیده شد. 

فـرشـیـد پـورحـاجت، دبیرکل کانون سراسری انبوه‌سازان ایران در گفت‌وگو با «فرصت‌امروز» با اشاره به افزایش تقاضای تغییر کاربری از خدماتی، ورزشی و حتی مسکونی به تجاری گفت: در طرح جامع شهر تهران بسیاری از فضاها و اراضی به‌عنوان اراضی با کاربری ورزشی و خدماتی تعریف شده است اما چون سود و ارزش افزوده‌ای ندارد، تقاضای تغییر کاربری آن به تجاری ایجاد می‌شود. 

وی با بیان اینکه در حال حاضر سود و درآمد در فروش تجاری‌ها است، گفت: در بازار مسکن هیچ‌بخشی به اندازه واحدهای تجاری سوددهی ندارد و در حالی که بازار واحدهای مسکونی به رکود مبتلا شده، شهرداری هم از این فرصت استفاده می‌کند و به تقاضای تغییر کاربری‌ها جواب مثبت می‌دهد این در حالی است که فضاهای خدماتی، ورزشی و فضای سبز نیاز اولیه هر شهری هستند. 

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ادامه داد: بازار تجاری‌ها قابل مقایسه با بازار مسکونی‌ها نیست و واحدهای تجاری هر ساله ارزش افزوده‌ای دارند که رکود نمی‌تواند درصد این ارزش افزوده را کاهش دهد بنابراین، طبیعی است که در شرایط حال حاضر سرمایه‌گذاران تمایل حضور در بخش تجاری بازار مسکن را داشته باشند. 

اخذ کاربری تجاری با حداکثر 4 میلیون تومان 

قیمت‌های نجومی مراکز تجاری تهران باعث افزایش ساخت‌و‌ساز در این حوزه شده است. نرخ‌های میلیونی در هر متر از پاساژهای تهران باعث شده سرمایه‌گذاران هر نرخی را بابت تغییر کاربری تجاری به شهرداری بپردازند. مصطفی قلی خسروی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با بیان اینکه قیمت هر متر از مغازه‌های بازار تهران به چیزی حدود یک میلیارد هم می‌رسد، تاکید کرد: وقتی زمین تجاری در هر متر در برخی از مناطق تهران بیش از یک میلیارد تومان ارزش دارد، طبیعی است که هر هزینه‌ای که شهرداری بابت تغییر کاربری اراضی به تجاری در نظر بگیرد، از سوی سرمایه‌گذاران پذیرفته می‌شود. 

وی با اشاره به قیمت تغییر کاربری که از سوی شهرداری‌ها تعیین می‌شود، گفت: قیمت تغییر کاربری در مناطق مختلف قیمت متفاوتی دارد و از چیزی حدود 600 هزار تومان شروع و در مناطقی که واحد تجاری به صرفه‌تر است، به چیزی حدود دو میلیون تومان در هر متر و شاید هم بیشتر می‌رسد. 

قلی خسروی ادامه داد: شهرداری‌ها مظنه تغییر کاربری به تجاری را براساس میزان تردد مردم و میزان درآمد کاسبان تعیین می‌کنند. برای مثال، در منطقه یوسف‌آباد در حوالی میدان فرهنگ نرخ واحدهای تجاری در هر متر، از 20‌میلیون تومان تا 50 میلیون تومان متغیر است. بنابراین در این محله تغییر کاربری در مناطق مختلف هم متفاوت خواهد بود. این در حالی است که متوسط نرخ واحدهای مسکونی در تمام محله یوسف‌آباد از هفت میلیون برای هر متر شروع می‌شود و در نهایت به 13 میلیون در هر متر می‌رسد. 

همچنین پورحاجت درباره نرخ تغییر کاربری‌ها در تهران گفت: شهرداری برای تعیین نرخ کاربری‌ها فرمولی دارد که براساس این فرمول نرخ تغییر کاربری‌ها در مناطق مختلف تهران متفاوت است. در مناطق مختلف تهران نرخ تغییر کاربری به تجاری از متری 200 هزار تومان شروع می‌شود و به متری چهار میلیون تومان یا بیشتر هم می‌رسد.