نیم نگاهی به بازار مسکن در سال آینده / پیش نمایش مسکن ۹۷

فرصت امروز: قیمت مسکن در چند ماه گذشته، رشد داشته و دولت دوازدهم مدعی است که مسکن در حال خروج از رکود است، اما در مقابل، اقتصاددانان معتقدند رکود مسکن کماکان پابرجاست و این افزایش قیمت به معنی رونق نیست. اما نکته ای که مسلم است، آن است که قیمت مسکن در پایتخت رشد داشته، چنانچه در تازه ترین گزارش بلومبرگ درباره قیمت مسکن در تهران نیز به آن پرداخته شده است.

بر اساس گزارش بلومبرگ، خریدن خانه با هر قیمتی در تهران سخت است و به گفته یک بنگاه املاک تا دو سه ماه گذشته، فروشندگان در تعقیب خریداران بودند، اما حالا وضعیت برعکس شده است. او گفته سرانجام توانسته بود یک خریدار برای یک خانه و باغ در مرکز شهر پیدا کند. قیمت ها هم توافق شده و قرارداد نیز آماده بود، اما فروشنده به یکباره تلفنش را جواب نداد. زمانی هم که جواب داد، قیمت هر متر خانه را به 23 میلیون و 500 هزار تومان افزایش داد. خریدار هم موافقت کرد، اما این پایان ماجرا نبود و او متری 25 میلیون تومان درخواست کرد. به گفته این رئیس بنگاه معاملات ملکی، او امسال شش قرارداد مشابه دیگر نیز داشته، اما هیچ کدام به سرانجام نرسیده است.

بلومبرگ به نقل از پرهام گوهری، یکی از بنیانگذاران شرکت Frontier Partners، یک شرکت مشاوره ای کسب وکار چندملیتی می نویسد: ایرانی ها به طور کلی پول نقد نگه نمی دارند. آنها دارایی هایی مثل ماشین، طلا و ملک می خرند، چراکه نوسانات داخلی و خارجی به معنی سقوط ارزش ریال است.

درحالی که نرخ رسمی ارز 37440 ریال است، اما نرخ بازار رقمی دیگر را نشان می دهد. چند دفتر مبادله ارز بسته و بعضی معامله گران متهم به تحریک بازار شده اند. بانک مرکزی هم در تلاش برای جذب سپرده و توقف سقوط ارزش ریال است و سپرده های بلندمدت 20 درصدی را مجاز اعلام کرده است.

در ادامه گزارش آمده آخرین باری که تهران شاهد افزایش قیمت مسکن بود، در نیمه اول سال 2013 بود. آن زمان تورم تقریباً 40 درصد بود و ریال هم یک سوم ارزش خود را در برابر دلار از دست داده بود. قرار بود با توافق هسته ای، اقتصاد ایران بهبود پیدا کند و صادرات نفت هم با رشد همراه باشد. اما سرمایه گذاران خارجی همچنان درگیر موافقت نامه های بین المللی هستند. ترامپ هم بر این وضعیت دامن زده است. ایران چشم انداز جذب 50میلیارد دلار  سرمایه گذاری خارجی سالانه دارد، اما طی چهار سال گذشته تنها 25 میلیارد دلار دریافت کرده است.

پیش نمایش مسکن ۹۷

قیمت مسکن سرانجام پس از چهار سال در یازدهمین ماه امسال ۰.۷ درصد بالاتر از تورم عمومی قرار گرفت و پیش بینی کارشناسان این است که با وجود افت معاملات در زمستان نسبت به پاییز که از التهاب بازار ارز نشأت گرفته بود، بازار مسکن در سال آینده روند مثبت خود را ادامه دهد و ۲ تا ۵ درصد بالاتر از نرخ تورم قرار گیرد. به گزارش ایسنا، تا روز ۱۹ اسفندماه ۶۱۵۸ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نشان می دهد بازار مسکن در آخرین ماه سال ۱۳۹۶ تحت تأثیر التهابات بازار ارز دچار کاهش نسبی معاملات شده است.

نیمه دوم سال ۱۳۹۶ برای بازار مسکن با افزایش سرعت رشد معاملات و نیز قیمت مسکن همراه بود که در آذرماه با رشد ۵۰ درصدی معاملات به اوج خود رسید. قیمت نیز نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۵ درصد افزایش یافت. البته در ماه های دی و بهمن شاهد کاهش سرعت رشد معاملات بودیم اما قیمت همچنان به روند صعودی خود ادامه داد.

در دی ماه معاملات ۱۳.۵ و قیمت ۱۶.۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بالا رفت. در بهمن ماه اما تورم انتظاری اثر خود را در بازار مسکن گذاشت و قیمت ۲۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد نشان داد. معاملات نیز با همان شیب قبلی افزایش همراه بود و رشد ۱۷.۷درصدی به ثبت رسید.

اما در اسفندماه به نظر می رسد شرایط مقداری متفاوت شده است. التهاب بازار ارز و رسیدن قیمت دلار از محدوده ۳۸۰۰ به ۴۸۰۰ تومان شاهد کوچ سرمایه های سوداگرانه از بازار مسکن به سمت بازار ارز را به همراه داشت و به همین دلیل معاملات در اسفندماه افت کرد. گزارش های میدانی از سطح مشاوران املاک شهر تهران نیز این مسئله را تأیید می کند اما پیش بینی کارشناسان این است که اثر تورمی بازار ارز در بلندمدت، خود را در بخش مسکن نشان می دهد.

همچنین تحولات احتمالی بازار پول از جمله افزایش سود سپرده های بانکی با بر جای گذاشتن اثر دوگانه در بازار مسکن در کوتاه مدت منجر به مهاجرت برخی از سرمایه ها از بازار مسکن به بازار پول شده اما در بلندمدت از طریق افزایش تمام شده پول، سطح دسترسی سرمایه گذاران، سازندگان و خریداران مسکن به تسهیلات بانکی را کاهش می دهد. برآورد علی چگنی، مدیرعامل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد در سال آینده نرخ تورم بخش مسکن چهار تا پنج درصد بالاتر از تورم عمومی باشد.

پرش قیمتی در سال آینده با توجه به ۲.۶ میلیون واحد خالی و ۲.۱ میلیون واحد نیمه خالی گذاره ای غیرمتحمل در بازار مسکن است که اغلب کارشناسان بر آن اشتراک نظر دارند. با این وجود طی پنج سال اخیر تولید مسکن جدید، افت محسوسی داشته و بازار از طریق واحدهای خالی تغذیه شده است. بنابراین پیش بینی می شود سال آینده با کمبودهای تدریجی واحدهای کوچک متراژ مواجه باشیم که می تواند تابلوی سرمایه گذاری برای مسکن ۹۷ باشد.

حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی می گوید: پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت در بهمن ماه ناشی از تداوم رکود طی سال های متوالی، رشد منفی قیمت واقعی مسکن، تورم انتظاری و کاهش رفتارهای سفته بازانه بوده است، لذا این پرش قیمتی برای سال آینده قابل تداوم نیست؛ هرچند در صورتی که سرمایه گذاران ساختمانی نسبت به اولویت بخشی به الگوی کوچک سازی در بازار مسکن و پاسخ به تقاضای غالب در این بازار در حجم مناسب اقدام نکنند، بازار مسکن از این ناحیه آسیب پذیر خواهد شد. این درحالی است که هنوز هم در بازار املاک تجاری و مسکن لوکس حباب قیمتی وجود دارد. وی در عین حال بازار اجاره مسکن را به عنوان یک فرصت جدید برای سرمایه گذاران به واسطه راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای مورد تأکید قرار داد.

با اینکه قیمت مسکن در آبان ماه رشد قابل ملاحظه ای را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرد، اما مولفه اثرگذار که می تواند نشان دهنده وضعیت بازار مسکن باشد، اختلاف تورم ۱۱ماهه این بخش با تورم عمومی است. در ۱۱ ماهه امسال آمارها حاکی از آن است که پس از حدود چهار سال تورم مسکن از نرخ تورم عمومی پیشی گرفته و ۰.۷درصد بالاتر قرار دارد.

با این وجود رئیس اتحادیه مشاوران املاک، شوک قیمتی در سال آینده را غیرمحتمل می داند. مصطفی قلی خسروی معتقد است که با فروکش التهابات دلار سرمایه ها وارد بخش مسکن می شود. درست است که جهش قیمت دلار در ماه های پایانی سال به کاهش معاملات مسکن منجر شد که ناشی از کاهش تقاضای سوداگری است اما با توجه به اینکه بخش تولید و صنعت ارزش افزوده چندانی در کشور ندارد، در بلندمدت مجددا سرمایه وارد بخش مسکن می شود.