تازه ترین گزارش بانک مرکزی از رشد 17.7درصدی بازار مسکن در بهمن ماه خبر می دهد / بازار مسکن گرفتار سوداگری می شود؟

فرصت امروز: تازه ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می دهد که معاملات مسکن تهران در بهمن ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل 17.7درصد رشد کرده و میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در پایتخت نیز نسبت به بهمن سال قبل رشد 22.3درصدی را تجربه کرده است.

با این همه، بازار مسکن و رکود و رونق آن همچنان با اظهارات ضد و نقیض همراه است. از یک سو، مسئولان می گویند مسکن از رکود خارج شده است و از سوی دیگر، فعالان بازار مسکن مدعی هستند رونق زمانی رخ می دهد که ساخت و ساز افزایش پیدا کند و در حال حاضر هم که ساخت و ساز آنچنانی صورت نگرفته و بنابراین رونقی هم در کار نیست.

اما جمله ای که این روزها مشاوران املاک در پاسخ به اولین پرسش درباره اوضاع و احوال این روزهای بازار مسکن می دهند، این است: بازار تکان خورده است!

به گزارش خبرآنلاین، به گفته اغلب معامله گران مسکن، معاملات مسکن از شش ماه گذشته سیر صعودی خود را آغاز کرده و در سه ماه گذشته به اوج رسیده است؛ نکته ای که تازه ترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در بهمن ماه امسال نیز بر آن صحه می گذارد. از همین رو، این روزها خیلی ها توصیه می کنند که اگر قصد خرید ملک دارید، تردید نکنید، چراکه سال آینده همه چیز گران می شود، اما آیا این توصیه واقعیت دارد؟ اگرچه افزایش معاملات مسکن در ماه های اخیر را باید به فال نیک گرفت، اما آنچه باعث نگرانی است، افزایش قیمت هاست که می تواند نرخ تورم سال آینده را تحت تأثیر قرار دهد.

به تابستان 96 برمی گردیم. زمانی که قیمت مصالح ساختمانی به تدریج روند افزایشی گرفت. مصالح ساختمانی که گران شد، خیلی ها گفتند این رکود دوم بازار مسکن است، اما این اتفاق نیفتاد. در واقع افزایش قیمت مواد اولیه ساختمان از گچ و سیمان و کاشی و سرامیک گرفته تا میلگرد و سنگ همگی از عوامل خارجی در اقتصاد علامت گرفتند. قیمت مواد اولیه در بازارهای جهانی افزایش یافته و این افزایش قیمت ها ناگزیر به بازار ایران هم رسیده است. گران شدن مصالح ساختمانی نشان می دهد که قیمت تمام شده یک آپارتمان حالا بیشتر از گذشته شده و این افزایش ها قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را گران تر از گذشته می کند. این اولین نشانه از تحولات بازار مسکن است.

رشد ملایم و مستمر

مسکن کالای سرمایه ای در ایران، بیش از شش سال در خواب زمستانی بود؛ خوابی که حتی محرک هایی مثل افزایش میزان تسهیلات و مسکن یکم با بهره های یک رقمی هم نتوانسته بود، رکود و نخوت را از بازار مسکن دور کند. خیلی ها که در اواخر دهه 80 وارد این بازار شده بودند، یا زیان دیده بودند یا سرمایه های شان راکد مانده بود. برای سرمایه گذاران کلان این بازار که گروهی از آنها اتفاقا بانک های بزرگ بودند نیز این رکود سنگین تمام شد. حالا تحولات بازارهای دیگر مثل ارز، بازار مسکن را هم تحت تأثیر قرار داده است. به قول اقتصاددانان افزایش قیمت های اخیر در این بازار ناشی از تحولاتی است که در طرف عرضه و هم در طرف تقاضای بازار مسکن به وجود آمده است.

اقتصاددانان می گویند، افزایش قیمت مسکن مناطق شهری عمدتا در اثر عواملی مانند دستکاری نرخ سپرده بانکی و همچنین نقدینگی انباشته سال های گذشته و جذابیت بالای سوداگری در بازار مسکن رخ داده است. از طرف دیگر، سه عامل ثبات نرخ تورم، وجود ساختمان های خالی و شوک عرضه ساختمان های تمام شده در تابستان ۱۳۹۶، شیب افزایش قیمت مسکن را تا حدودی مهار کرده است.

اگرچه عواملی مانند کاهش دستوری نرخ سپرده بانکی و نقدینگی انباشته سال های گذشته، زمینه جهش قیمت مسکن را فراهم کرده اما عوامل دیگری مثل ثبات نرخ تورم و وجود ساختمان های خالی و شوک عرضه مسکن در تابستان ۹۶، مانع از جهش شدید قیمت ها در بازار مسکن شده و درنهایت بازار مسکن فعلا شاهد یک رشد نسبتا ملایم در قیمت ها است.

سرنوشت ملک در بهار 97

تا بهار 97 کمتر از یک ماه مانده است. شواهد نشان می دهد که سال مالی آینده برای دولت پرهزینه و برای مردم پرنوسان خواهد بود. نبض شاخص های اقتصادی هم گویای آن است که سال آینده نه تنها تورم افزایش خواهد یافت، بلکه برخی بازارها همچنان گرفتار سوداگری خواهند بود.

این هنر مدیریت دولت است که شاخص های سرکش را چگونه مهار کند. حتما یکی از این شاخص ها تحولات بازار مسکن است که مستقیم بر اقتصاد ایران تأثیرگذار خواهد بود.

سیامک قاسمی، کارشناس اقتصادی و مدیرعامل موسسه مطالعات اقتصادی بامداد معتقد است: «سال آینده نرخ رشد اقتصادی بخش ساختمان در تولید ناخالص داخلی سال ۱۳۹۷ نسبت به سال ۱۳۹۶ افزایش خواهد یافت، به همین دلیل احتمال افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ بیشتر در ساختمان های مصرفی، کوچک متراژ و ارزان قیمت خواهد بود.»

او اگرچه معتقد است شاخص نسبت قیمت مسکن به اجاره مسکن به عنوان شاخص تکنیکال خروج بازار مسکن از رکود سال های قبل در سال ۱۳۹۷ افزایش می یابد، اما معتقد است که این افزایش ها به دلیل فشار مازاد عرضه، مانع پرش های قیمتی بازار مسکن در سال آینده خواهد شد. چه آنکه اولین مانع این افزایش کمبود نقدینگی موثر است که مانع پرش های قیمتی بازار مسکن در سال آینده خواهد شد.

به اعتقاد قاسمی به دلیل تحولات سایر بازارها دوره های رونق در سیکل های کلاسیک بازار مسکن همانند سال های ۱۳۸۶ یا ۱۳۹۱ تکرار نمی شود و آنچه در بازار مسکن اتفاق می افتد، تقاضای واقعی است و نه تقاضای سوداگری.

با این حال پیش بینی های موسسه بامداد نشان می دهد که سال آینده شاهد افزایش شاخص تورم تولیدکننده مصالح به عنوان محرک افزایش نسبی قیمت مسکن در سال آینده خواهیم بود. زیرا بررسی ها حکایت از آن دارد که تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده در شهر تهران، عامل بهبود نسبی وضعیت ساخت و ساز در سال آینده خواهد بود.