شکوفایی بازار مسکن در گرو رشد اشتغال است / پدیده «قفل شدگی» مسکن به روایت کمال اطهاری

فرصت امروز: مقایسه آمارهای منتشرشده از تغییر و تحولات بازار مسکن در نیمه اول امسال نشان می دهد که هرچه به سال 98 نزدیک تر می شویم، سناریوی رکود بازار مسکن قوت بیشتری می یابد. این تحلیلی است که کمال اطهاری، کارشناس بازار مسکن و پژوهشگر توسعه از وضعیت مسکن در اقتصاد ایران به دست داده و معتقد است رکود برای بازار مسکن، واژه مناسبی نیست و باید از واژه «قفل شدگی» به جای آن استفاده کرد.

به گفته اطهاری، بخش مسکن که از مدت ها پیش گفته می شد در حال قفل شدن است، امروز به مرحله قفل شدگی رسیده است. اشتغال ازجمله عواملی است که باعث این قفل شدگی در بخش مسکن شده و بنابراین شکوفایی بازار مسکن در گرو رشد اشتغال است.

به باور او، قفل شدگی در بخش مسکن را نمی توان از داخل باز کرد. تعادل در بازار مسکن زمانی ایجاد می شود که نگاه به این بازار به تعادل برسد، چرا که مسکن از حدود دو دهه پیش از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای تبدیل شد و زمانی به تعادل می رسد که تغییر نگاه در بازار مسکن اتفاق بیفتد و مسکن دوباره کالایی مصرفی تلقی شود.

اطهاری همچنین معتقد است اینکه گفته می شود با تصویب CFT قیمت زمین و ملک می تواند تا ۳۰درصد کاهش پیدا کند اصلا درست نیست و مبنای چنین تحلیل هایی مشخص نیست. البته می توان احتمال داد که اگر بازار ارز ثبات پیدا کند؛ مسکن به عنوان یک دارایی دوباره مطرح شود. اگر چنین چیزی اتفاق بیفتد، احتمال بالا رفتن قیمت ها زیاد می شود.

او ادامه داد: گمان نمی کنم دولت با سیاست های کنونی خود حتی اف ای تی اف هم بتواند مساله نوسانات بهای ارز را مهار کند. دولت هنوز برنامه شایسته ای برای اقتصاد دانش بنیان ندارد و در این حد وقتی مساله برقرار باشد، ممکن است آمریکا همچنان دامنه تحریم ها را نگه دارد هرچند اروپا بخواهد این تحریم های آمریکا را دور بزند و رابطه حداقلی را برای حفظ وجهه بین المللی و اندکی هم از نظر اقتصادی با ایران داشته باشد.

دخالت های بورس بازانه

به گزارش خبرآنلاین، اطهاری گفت: گمان نمی کنم با عکس العمل چشمگیر چه در جهت بالا و چه در جهت پایین در بازار مسکن مواجه باشیم مگر اینکه دخالت های بورس بازانه که همیشه در هر اقتصادی می تواند اثرگذار باشد و فرقی ندارد این دخالت بورس بازانه به سمت بازار مسکن در آمریکا و یا در ایران باشد. این نوع دخالت ها گاه می گیرد و اثرگذار است و گاه نمی گیرد و تاثیری ندارد که باید گفت چنین دخالت هایی در ایران به اصطلاح نگرفته و اثرگذار نبوده است.

وی ادامه داد: ممکن است در دوره هایی کسانی با معاملات صوری وارد بازار مسکن شوند تا این بازار را به اصطلاح تکان دهند که البته تاکنون موفق نشده اند. آخرین بار این اتفاق اوایل امسال روی داد و معاملات صوری کاملا مشخص و مشهود بود و در برخی مناطق شهر تهران تعداد معاملات یک دفعه چند برابر شد و محلات دیگر معاملات مسکوت بود. به همین دلیل قیمت ها در تهران افزایش یافت و در کلانشهرهای دیگر چون چنین دخالت هایی صورت نگرفته بود، اتفاقی رخ نداد.

شعبده های بورژوازی مستغلات

اطهاری تاکید کرد: بورژوازی مستغلات در این چند سال از اینچنین شعبده هایی زیاد داشته و جز اینکه به صورت موقت قیمت مسکن را بالا برد مانند آنچه در تهران اتفاق افتاده در مجموع تا الان نتوانسته بازار مسکن را تکان دهد. گمان نمی کنم اگر بورژوازی مستغلات چنین اراده ای هم داشته باشد چنین اتفاقی چه در جهت بالا و چه در جهت پایین در بازار مسکن رخ دهد زیرا مردم دست این شعبده بازان را خوانده اند.

وی گفت: گمان نمی کنم با برنامه های ناقص بتوانند به رونق و شکوفایی مسکن و... دست یابند؛ چنین هدفی بدون دست یافتن اقتصاد دانش بنیان امکان پذیر نیست. نرخ ارز را نیز درآمد نفت نمی تواند تنظیم کند و به عبارت دیگر درآمد نفت برای اقتصاد کشور کفایت نمی کند که بتواند نرخ ارز را تثبیت کند، بنابراین بخش واقعی اقتصاد چنان باید نیرومند شود تا بتواند نرخ ارز را تثبیت کند. در این زمینه نه برنامه ای وجود دارد و با این کادر کنونی، عزم جدی مشاهده نمی شود.

این پژوهشگر گفت: اینکه در بازار مسکن چه تاثیری دارد باید گفت تا موقعی که اشتغال رشد بالایی نداشته باشد و باعث ایجاد اشتغال ثابت نشود، بازار مسکن شکوفایی پیدا نمی کند زیرا این بازار ارزش دارایی خود را از دست داده است.

وی ادامه داد: با ثبات کوچک نرخ ارز، مسکن به عنوان یک دارایی ارزش پیدا نمی کند زیرا جامعه ای که دچار بیکاری و تورم و ... است در اصل دچار رجحان نقدینگی است و فقط اشتغال می تواند نجات بخش باشد نه نوسان نرخ ارز.

وی گفت: دائم گفته می شود از شرکت های نوپا حمایت کنید این در حالی است که شرکت های قدیمی مانند ارج به عنوان یکی از صنایع قدیمی و ملی ما نابود می شود چگونه می توان از روییدن نهال نوپا (کارخانه ها و شرکت های جدید) حمایت کرد، اقتصاد ایران تبدیل به شوره زار شده است وقتی درختان تنومند می افتند چگونه می توان از نهال نوپا حمایت کرد؟ محیط واقعی برای رشد اقتصاد دانش بنیان آماده نیست و به همین دلیل حتی شک دارم در میان مدت بخش مسکن رونق یابد اگر همین روند ادامه داشته باشد.

قفل شدگی به جای رکود

این پژوهشگر درباره شش ماه آینده سال و رکود فعلی بخش مسکن بیان کرد: باید همه حتی اصحاب رسانه از بخش مسکن دست بردارند و به سراغ بخش مولد اقتصاد بروند تا این بخش از رکود خارج شود. بارها گفته ام واژه رکود در مورد بخش مسکن صادق نیست در اصل باید واژه «قفل شدگی» را به کار برد؛ رکود در اصل زمانی است که ناهماهنگی بین تقاضای موثر و بهای مسکن به وجود می آید که در شرایط اقتصاد متعادل با پایین آوردن بهره بانکی، بیشتر کردن مدت بازپرداخت وام بخش مسکن را می توان از رکود خارج کرد.

وی ادامه داد: بهای مسکن به ۱۰ تا ۱۲ برابر درآمد سالانه خانوار رسیده در حالی که حد قابل قبول این افزایش ۵برابر است؛ اکنون بهای مسکن به شدت از دسترس خانوار خارج شده است و با تمهیداتی مثل زیاد کردن مدت بازپرداخت وام، کسی از عهده فاصله دوبرابری هزینه مسکن برنمی آید.

اطهاری گفت: قفل شدگی به دلیل نبود اشتغال است، نبود اشتغال سبب شده تا فرد نه درآمد داشته باشد و نه اطمینان به آینده، بنابراین افراد نمی توانند وارد پروسه گرفتن وام و بازپرداخت اقساط شوند و حتی خانواده هم نمی تواند کمکی در این زمینه کند. جامعه از نظر داخلی و خارجی دچار تنش شده و اکنون رجحان نقدینگی وجود دارد و نمی توان نقدینگی را در این بازار حبس کرد.

وی در پایان گفت: به همین دلیل شاهد نوعی شتاب زدگی در رفتن به بازار طلا و ارز هستیم؛ بخش مسکن قفل شده و این قفل فقط با رشد بخش مولد و اقتصاد دانش بنیان باز می شود اما متاسفانه بعضی از افراد و برای مثال اعضای کمیسیون عمران گاهی اوقات سخنانی را مطرح می کنند که نمی دانم چه زمانی می خواهد عبرت بگیرند از اینکه وام را اضافه نکنند و به باتلاق بخش مسکن دائم آب اضافه نکنند زیرا موجب بدتر شدن اقتصاد ایران می شود. مسئولان باید نیروی خود را صرف بخش مولد اقتصاد کنند و تسهیلاتی که به بخش مسکن اختصاص می دهند باید به بخش مولد و اقتصاد دانش بنیان اختصاص دهند.