بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی به شورای عالی اقتصاد ارائه می شود / راهکارهای نه گانه کنترل بازار مسکن

فرصت امروز: التهاب بازار مسکن، وزارت راه و شهرسازی را بر آن داشت تا نشست «راهکارهای تعادل بخشی به بازار مسکن» را با حضور فعالان این حوزه برگزار کند؛ نشستی که در آن، عباس آخوندی، بازار ملتهب مسکن را منبعث از التهاب اقتصاد کلان کشور دانست و در عین حال، از لزوم اثر کاهنده سیاستگذاری ها بر انتظارات تورمی سخن گفت؛ بحثی که به باور آخوندی، جان مایه اصلی راهکارهای پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در تعادل بخشی به بازار مسکن به شمار می رود.

اما راهکارهایی که آخوندی در سخنانش به آن اشاره کرده، شامل 9 پیشنهاد برای تعادل بخشی به بازار مسکن است که در قالب بسته ای پیشنهادی به شورای عالی اقتصاد ارائه می شود و توضیح بیشتر درباره جزییات آن را باید در صحبت های معاون آخوندی در این نشست جست وجو کنیم.

به گفته حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، این راهکارهای نه گانه برای تعادل بخشی به بازار مسکن عبارت است از: عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید، راه اندازی بازارگاه الکترونیکی، انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری ها، تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش فروش ساختمان، کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ، تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری، تغییر ماموریت بانک مسکن از تخصصی به توسعه ای و تسریع در عرضه زمین های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف.

گزارش «فرصت امروز» از نشست «راهکارهای تعادل بخشی به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی جاری» را در ادامه می خوانید.

انتظارات تورمی

وزیر راه و شهرسازی، بازار ملتهب مسکن را منبعث از التهاب اقتصاد کلان کشور دانست و گفت: اخیرا سطح عمومی قیمت ها و اقتصاد کلان کشور با التهاباتی مواجه بوده که این التهابات نگرانی هایی را در حوزه های مختلف به وجود آ ورده است.

عباس آخوندی با اشاره به اینکه ما نمی توانیم خود را از متغیرهای کلان اقتصاد در بخش مسکن مستثنی کنیم، گفت: نکته مهمی که در این بخش وجود دارد بحث انتظارات در بازار است، قاعدتا سیاست هایی که در این حوزه اتخاذ می شود مهم است که تا چه اندازه می تواند انتظارات تورمی و ضدتورمی لازم را در بازار ایجاد کند، بنابراین باید به این موضوع توجه کنیم که سیاست گذاری هایی که انجام می دهیم باید روی انتظارات تورمی اثر کاهنده داشته باشند؛ بحثی که جان مایه اصلی راهکارهای پیشنهادی ما در تعادل بخشی به بازار مسکن به شمار می رود.

به گفته آخوندی، این بسته پیشنهادی برای بررسی بیشتر به شورای عالی اقتصاد ارسال می شود.

راهکارهای نه گانه از زبان معاون وزیر

همچنین حامد مظاهریان با بیان اینکه بازار مسکن مانند سایر بازارهای اقتصادی در ماه های اخیر با تغییر و تحولاتی مواجه شده، گفت: هرچند دلیل اصلی بی ثباتی و افزایش سطح عمومی قیمت ها به مسائل و مشکلات ساختاری در اقتصاد ایران از جمله تحولات روی داده در حجم نقدینگی موجود در کشور و حرکت آن به سمت بازارهای مختلف و تغییر سیاسی، بین المللی و انتظارات تورمی در جامعه برمی گردد، اما ضروری است در شرایط فعلی اقداماتی برای تعدیل اثرات منفی تغییر و تحولات در بازار مسکن، تعادل بخشی به بازار مسکن و ایجاد تحرک در فعالیت های حقیقی این بخش انجام شود.

او سپس با اشاره به 9 پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی درباره رفع التهابات اخیر بازار مسکن ادامه داد: اولین پیشنهاد ما عرضه بسته تشویقی مالیاتی برای افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب خانه های استیجاری یا ملکی است، این بسته می تواند شامل معافیت از پرداخت مالیات بر عملکرد، مالیات نقل و انتقالات و مالیات بر اجاره باشد.

به گفته مظاهریان، طرحی را در نظر داریم تا مالکانی که با مستاجران قراردادهای دو یا سه ساله می بندند، مشمول معافیت های مالیاتی شوند.

وی با اشاره به پیشنهاد دیگر وزارت شهرسازی برای بازار مسکن در شرایط فعلی گفت: راه اندازی بازارگاه های الکترونیکی پیشنهاد دیگر ما است برای ایجاد ارتباط مستقیم بین عرضه کنندگان و متقاضیان مسکن با هدف کاهش هزینه مبادله، بانک مسکن، بازارگاهی الکترونیک راه اندازی می کند. این بازارگاه در عین حال ارتباط قراردادی بین سازنده، پیش خریدار و بانک را در مرحله ساخت برقرار خواهد کرد.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه پیشنهاد سوم ما انتقال ماموریت وصول مالیات در خانه های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری ها، تخصیص این مالیات ها به شهرداری ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه های مسکن اجتماعی است، گفت: برای افزایش عرضه در بازار مسکن براساس قانون مالیات های مستقیم مقرر شده دولت از خانه های خالی مالیات بگیرد. با توجه به امکان شناسایی بهتر این واحدها توسط شهرداری ها اخذ این نوع مالیات توسط شهرداری ها آسان تر انجام می شود و معتقدیم بهتر است که این مالیات صرف هزینه های بازآفرینی و عرضه مسکن اجتماعی شود.

مظاهریان گفت: تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش فروش ساختمان برای تعادل بخشی به بازار مسکن از دیگر پیشنهادات ما برای تعادل بخشی به بازار است و یکی از راهکارهای تقویت همزمان طرف عرضه و تقاضای مسکن توسعه و ساماندهی بازار پیش فروش است.

وی افزود: قانون پیش فروش ساختمان در سال 89 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و اما رویکرد اصلی این قانون پیشگیری از جرم بوده است. حال اینکه وظایف دستگاه ها و نهادهای ذی ربط در این قانون با وظایف ذاتی آنها مغایر است و از این رو قانون اجرایی نشده و قانون جدیدی در این خصوص تنظیم و ضروری است لایحه مربوط به سرعت در دولت محترم تصویب و به مجلس شورای اسلامی ارسال شود.

در ادامه این نشست، اسلامی بیدگلی، استاد دانشگاه نیز گفت: استفاده از ابزار مالیاتی برای ورود خانه های خالی به بازار مسکن ضروری است. همچنین طی سال های گذشته استفاده از کل منابع دولتی به بهبود کیفیت زندگی و فضای شهری منجر نشده است. حداقل زمین هایی که هنوز استفاده نشده اند و در اختیار دولت هستند، ته مانده دارایی ها هستند، بنابراین باید تمرکز روی سایر بخش های در اختیار وزارتخانه ها و دستگاه های دولتی باشد.

مسکن در سال های آینده با رکود مواجه می شود

مهرگان، استاد دانشگاه نیز به هرم سنی جمعیت کشور اشاره کرد و گفت: آمار جدید نشان می دهد کمترین جمعیت کشور از ۱۸ تا ۲۲ سال است. به همین دلیل در سال های آینده با رکود مسکن مواجه می شویم. در شهرهای بزرگ رشد جمعیت کاهش یافته که این مسائل به بخش مسکن منتقل می شود. مشکل بخش مسکن کمبود تقاضا نیست بلکه افزایش قیمت مربوط به افزایش هزینه های ساخت است که باید به سمت روش های نوین ساخت مسکن برویم که با کمترین هزینه تولید شود. با رشد فعلی جمعیت نباید اطلاعات غلطی به سازندگان بدهیم که در این بخش سرمایه گذاری کنند.

همچنین قلی زاده، استاد دانشگاه نیز گفت: بیش از ۵ میلیون واحدهای خالی و شبه خالی وجود دارد. این اولین بار است که این اتفاق افتاد. البته این را به معنای علمی مازاد عرضه نمی توانیم تلقی کنیم. تمامی تمرکز روی رشد بوده و معیارهایی که برای تعریف رونق و رکود استفاده می شد، معیارهای علمی و مبتنی بر اقتصاد کلان نبوده است. سیاست گذار بخش مسکن از معیارهای اقتصاد کلان برای تعریف ادوار تجاری استفاده کند. در مورد مالیات ها هم نرخ ها بسیار پایین است و باید اصلاح شود.

باید ۸ تا ۱۰درصد خانه ها خالی باشد

خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در ادامه نشست گفت: بیش از ۵۰ سال است که در صنف مشاوران املاک فعالیت می کنم. ۲۸ سال از این سال ها را در اتحادیه بودم. قبل از انقلاب وقتی به زیارت حرم حضرت عبدالعظیم می رفتیم، می دیدیم کپرنشینانی در آنجا بودند، بنابراین بعد از انقلاب، مسئولان زحمت کشیدند ولی آمار و ارقام فعلی نشان می دهد که امروز مسئله حاد مسکن یک عمل جراحی می خواهد. مالیات بر خانه های خالی را یک بار تجربه کردیم، از طریق آب و برق که نتیجه نگرفت. ۲.۵ یا به گفته بعضی دوستان ۵ میلیون خانه خالی داریم، ۳۰ میلیون سند داریم و باید ۸ تا ۱۰درصد از این تعداد خالی باشد.

او تاکید کرد: نمی شود کسی که خانه خود را می فروشد، برود در خیابان بخوابد تا یک خانه خالی شود و در آنجا سکونت پیدا کند. عرضه و تقاضاست که می تواند توازن را برقرار کند. ما تولیدی به جز ساخت و ساز نداریم که صنعت ما به آن بستگی دارد و نباید متوقف شود.

وی با بیان اینکه بعد از انقلاب سه بار سال های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ قیمت مسکن دچار جهش شد، خاطرنشان کرد: بانک های خصوصی تاسیس شد و بانک ها با هر قیمتی در هر محله ای خانه ها را خریدند. من با مسائل جانمایی و مشکلات مسکن مهر کاری ندارم، اما دولت قبلی خیلی سریع مسکن مهر را استارت زد که باعث شد جو روانی کنترل شود. از سوی دیگر همه می دانیم که مالیات خوب است ولی مالیات ارزش افزوده برای مستاجر چه معنایی دارد؟ این مبلغ برای هر مستاجر ۹درصد است که از حق کمیسیون دفاتر املاک اخذ می شود. اگر این مبلغ اخذ نشود، حداقل یک مُسکِن است. همچنین ساخت و ساز سنتی است که باید صنعتی شود و دولت باید تسهیلات را افزایش دهد.

نقدینگی به هر طرف می رود وحشتناک است

برزگر، رئیس کانون انبوه سازان نیز گفت: ۱۵۰۰هزار میلیارد تومان نقدینگی که به هر طرف هجوم می آورد، وحشتناک است. سیاست ها باید به سمتی باشد که نقدینگی به سمت تولید و بورس برود. سیاست های درون بخشی نمی تواند نجات بخش باشد. نظام تامین مالی مسکن دچار مشکل است. قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن سال ۱۳۸۷ چه زمانی می خواهد اجرایی شود؟ از یک طرف قانون رفع موانع تولید را مصوب می کنیم و از سوی دیگر قانون پیش فروش را وضع می کنیم که تامین مالی را دچار مشکل کرده است. باید شهرداری ها به سمت درآمدهای پایدار بروند تا شهرفروشی اتفاق نیفتد.

همچنین شهریاری، نماینده مجلس در این نشست گفت: وقتی قیمت ارز تغییر می کند، یک مارپیچی در قیمت ها اتفاق می افتد تا بتواند تغییرات را کنترل کند. در بخش واقعی مسکن اتفاق عجیب و غریبی رخ نداده است. وقتی نقدینگی ما به ۱۷۰۰هزار میلیارد تومان رسیده به معنای ثروتمند شدن مردم نیست، این رقم در واقع قدرت خریدش برابر با نقدینگی است که ۱۰ سال پیش بود که به معنای کاهش ارزش پول ملی است. در این شرایط هر آدم عاقلی می رود به این سمت که این ریال را تبدیل به کالا کند تا از کاهش قیمت آن جلوگیری کند. مسکن هم از این شرایط متاثر است و در شرایط فعلی کار خاصی نمی توان انجام داد؛ چراکه قیمت مسکن براساس ارزش پول ملی افزایش پیدا نکرده ولی به هر حال فضای روانی ناشی از این افزایش، بازار را ملتهب می کند و دست اندرکاران را به این فکر می اندازد که چه راه حلی اندیشیده شود.

این عضو کمیسیون عمران مجلس، مهم ترین چالش نوسازی بافت های فرسوده را عدم تعریف بازده سرمایه دانست و گفت: آقای وزیر، سال گذشته محله سیروس را کلنگ زدند تا این لحظه یک کامیون خاک از آنجا جابه جا نشده است. علتش این است که یک اصل ساده حاکم است که اگر در احیای بافت های فرسوده و بازآفرینی، توجیه اقتصادی و سود حاصل از سرمایه گذاری توسط سرمایه گذار به دست نیاید، با بخشنامه و ابلاغیه نمی توان بازآفرینی کرد. من ۲۸ سال پیش در ژاپن یک پروژه بازآفرینی دیدم که حاشیه سودی پیش بینی شده که در ساخت و سازهای جدید وجود ندارد. این مسائل باید محاسبه و برآورد شود تا به ابلاغ برسد.