صرفه اقتصادی وام 60 میلیون تومانی مسکن برای خریداران

شورای پول و اعتبار یک بار دیگر اصلاحیه‌ای را بر مصوبه پیشین خود وضع کرد. این جمله‌ای است که بارها در خبرهای حوزه بانک نقل شده است و حاکی از فضای بی‌ثبات تصمیم‌گیری در شورای پول و اعتبار و عوامل تأثیر‌گذار بر تصمیمات این شورا است. در تازه‌ترین تحولات در این باره شورای پول و اعتبار نرخ سود وام 60 میلیون تومانی اوراق مسکن را تغییر داد و به این ترتیب متقاضیانی که ماه‌ها در انتظار دریافت این اوراق بودند باید اقساط بیشتری را برای این وام بپردازند.

خبرگزاری ایسنا در این باره خبر داده است: پیش‌تر نرخ سپرده قانونی در بانک‌های تخصصی 10 درصد بود اما با توجه به تعهدی بودن این صندوق برای ممانعت از کسری‌های احتمالی به دلیل عدم تعادل مقطعی در ورود و خروج منابع، پیشنهاد این بود که نرخ سپرده قانونی صندوق حساب سرمایه‌گذاری ممتاز از 10 به 2درصد کاهش یابد. این کاهش 8درصدی حدود 1.5 درصد در سود تسهیلات اعطایی به مردم تأثیرگذار است. پس در این حالت بانک می‌تواند در صورت کاهش نرخ سود سپرده به 2درصد، تسهیلات را به جای سود 20 درصد با 18.5 درصد به متقاضیان پرداخت کند. بر این اساس شورای پول و اعتبار هم با این تغییر شرایط موافقت کرده است. در این حالت سود تسهیلات 60‌میلیون‌تومانی وام مسکن که پیش‌تر در وام 35میلیون‌تومانی از طریق خرید اوراق 16درصد و در صورت سپرده‌گذاری 14‌درصد بود به 18.5درصد افزایش خواهد یافت.

البته باید یادآور شد که این سود 18.5 درصد فقط به وام‌جدید حساب سپرده ممتاز از طریق خرید اوراق حق تقدم اختصاص دارد و ارتباطی با وام صندوق پس‌انداز مسکن یک (وام 80 میلیونی) و سایر وام‌های مسکن بانک مسکن ندارد. در عین حال که با این افزایش بعید نیست سود وام 10 میلیون تومانی جعاله که تاکنون حدود 18 درصد بوده به 20 درصد افزایش یابد.

درصورتــی‌کـــه ســـود بازپرداخت وام 60 میلیون تومانی مسکن 18.5 درصد و دوره بازپرداخت 12 سال باشد، در روش پرداخت ساده و یکسان اقساط که معمولا توصیه می‌شود، متقاضی تهرانی باید حدود یک میلیون تومان اقساط ماهانه طی 144 ماه پرداخت کند. در این حالت باید برای دریافت وام 60میلیونی حدود 90میلیون تومان سود به بانک مسکن برگردد که مجموع اصل وام و سود را به 140 میلیون تومان می‌رساند.

معوقات بانکی دست و پای بانک‌ها را بسته‌اند

رحیم سنگلجی؛ کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با «فرصت امروز» در این باره گفت: بانک‌ها به چند دلیل با کمبود منابع مواجه هستند. اول به دلیل معوقاتی که بخش مهمی از منابع آنها را تبدیل به دارایی‌های غیر‌مفید کرده است. بانک‌ها در ازای پرداخت تسهیلات به بخش‌های مختلف تضمین‌هایی را در قالب وثایق دریافت می‌کنند و در مقابل اقدام به پرداخت تسهیلات در قالب نقدینگی می‌کنند. اما با پرداخت نشدن این تسهیلات مجبور می‌شوند وثایق را به اجرا گذاشته و املاکی را تصاحب کنند که نقدشوندگی آنها بسیار پایین است. در شرایط فعلی فروختن یک آپارتمان کوچ در بازار با مشکلات بسیاری همراه است چه برسد به املاکی که برای تسهیلات درشت بانکی ضبط می‌شوند.

وی ادامه داد: گاهی بانک‌ها مجبورند واحدهای تولیدی زیان‌ده را در مقابل معوقات خود دریافت کنند. به سود رساندن این واحدها خود هزینه بر است و هزینه‌های تازه‌ای را به بانک‌ها تحمیل می‌کند و اگر بخواهند آن را به فروش برسانند در شرایط رکودی اقتصاد به سادگی نمی‌توانند مشتری پیدا کنند.

این کارشناس بانکی تأکید کرد: بنابراین افزایش نرخ سود برای جبران بخشی از منابعی است که از بانک‌ها در قبال پرداخت این تسهیلات خارج می‌شود. در واقع این افزایش سود به‌عنوان تضمینی برای ایجاد تعادل در منابع بانک مسکن در مقابل منابعی است که برای پرداخت تسهیلات باید صرف شود.

تسهیلات بگیریم یا نه؟

سنگلجی در پاسخ به این سوال که آیا دریافت این تسهیلات با توجه به افزایش نرخ سود به صرفه است؟ گفت: برای پاسخ به این پرسش باید به وضعیت بازار مسکن نگاه کنیم. در حال حاضر بازار مسکن از دید سرمایه‌گذاری توجیه زیادی ندارد. افق کوتاه‌مدت این بازار مبهم است و تا زمانی که شورای پول و اعتبار زیر بار یک محرک قوی نرود، نمی توان انتظار رونق در این بازار را داشت.

وی افزود: اما از دید بلند‌مدت این بازار جذابیت‌های بسیاری برای سرمایه‌گذاری دارد. اول اینکه قیمت‌ها در این بازار به کف خود بسیار نزدیک شده‌اند و به دلیل نبود مشتری فروشندگان واقعی تخفیف‌های قابل ملاحظه‌ای می‌دهند و مصرف‌کنندگان واقعی می‌توانند املاک خوبی را با قیمت‌های بسیار مناسب خرید کنند. بنابراین برای این دسته از مصرف کنندگان بهترین زمان برای ورود به بازار مسکن اکنون است.

این کارشناس بانکی ادامه داد: برای افرادی که با چشم‌انداز حضور بلند‌مدت در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند دریافت این تسهیلات کاملا به صرفه است چرا که بازار مسکن خواهی نخواهی باید از یک محرک پولی قوی برخوردار شود و دولت دیر یا زود این کار را انجام می‌دهد و با تزریق نقدینگی به بازار، قیمت‌ها تحریک می‌شوند، این شرایط تورمی درافت تسهیلات 60میلیون‌تومانی با نرخ 18.5 درصد را کاملا توجیه می‌کند و به نفع دریافت‌کننده تسهیلات است که در افق بلند‌مدت با استفاده از این تسهیلات، از مزایای یک سرمایه‌گذاری مطمئن برخوردار شوند.